Bất chấp dịch, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) BĐS vẫn sôi động

Dù rằng Covid 19 đã “càn quét” nền kinh tế - xã hội một cách nặng nề, nhưng thị trường bất động sản vẫn “tâm bất biến” khi ghi nhận không ít các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) rầm rộ giữa những nhà đầu tư trong và ngoài nước hay giữa những doanh nghiệp BĐS. Nhận định về thị trường BĐS trong tương lai, giới quan sát cho biết có xu hướng sẽ thông qua các thương vụ chuyển nhượng để thực hiện thâu tóm quỹ đất trong tương lai.

Đi “săn” quỹ đất

Đối diện với đợt bùng phát dịch lớn nhất vào lần thứ 4 vừa rồi, không ít các chuyên gia quan ngại về tiến độ hoàn thành thủ tục pháp lý cho thương vụ mua bán, sáp nhập bất động sản (M&A) sẽ bị chậm lại, đặc biệt là hoạt động M&A xuyên quốc gia. Hơn cả, tâm lý của các nhà đầu tư giờ đây đã thận trọng hơn khi họ phải cân nhắc đến nhiều yếu tố mới đưa ra quyết định nên làm gì tiếp theo.

Trong khi dịch bệnh đang trải qua giai đoạn cao trào thì Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt đã thông qua chủ trương tiến hành mua lại 99% vốn tại Công ty đầu tư Bắc Cường - hiện đây là công ty sở hữu quỹ “đất vàng” của TP. Đà Nẵng. Tháng 6/2021 trước đó, Phát Đạt cũng gây xôn xao giới bất động sản khi mua 99,5% vốn của Công ty cổ phần bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương và chính thức sở hữu trong tay dự án chung cư Bình Dương Tower có diện tích 45.510 m2 với tổng mức đầu tư dự kiến lên đến 5.600 tỷ đồng.

Dự án Khu phức hợp trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ và văn phòng Viễn Đông Meridian có địa chỉ tại số 84 Hùng Vương, quận Hải Châu chính thức thay đổi chủ nhân khi mà trước đó thuộc sự sở hữu của Công ty cổ phần địa ốc Viễn Đông Việt Nam còn giờ đây chuyển sang sự sở hữu của Công ty TNHH MTV đầu tư Kinh Bắc - Đà Nẵng (với vốn 100% thuộc về chủ sở hữu là Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc).

Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy đã bán lại một khu đất cho Công  ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia với dự án được quy hoạch có tỷ lệ 1/2000. Đây là dự án giúp cho An Gia dự kiến ra mắt thị trường 7.000-8.000 sản phẩm gồm căn hộ, nhà phố thấp tầng, shophouse vào nửa đầu năm 2022, dự kiến chủ đầu tư sẽ lợi nhuận khoảng 4.000 tỷ đồng sau dự án này.

Tiếp đó, 2 lô đất với diện tích hơn 7 ha thuộc một phần của dự án Vinhomes Grand Park ở TP.Thủ Đức cũng đã được Công ty cổ phần phát triển Thành phố Xanh (công ty con của Vinhomes) chuyển nhượng cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes (Masterise Group).

Sau thương vụ Công ty May Tiến Phát mua lại 11% vốn của Long An Idico thì Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đã nâng tỷ lệ sở hữu của mình tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Long An Idico (Long An Idico sở hữu quỹ đất 130 ha tại Long An) lên gần 41%. Chưa hết, Sài Gòn Thương Tín còn hợp tác với Tổng Công ty Tín Nghĩa để phát triển dự án mới ở khu vực tại TP.Biên Hòa, Đồng Nai có quy mô hơn 160 ha.

Những chủ đầu tư có quy mô lớn đến từ nước ngoài như CapitaLand và Phú Mỹ Hưng cũng đã có những động thái lớn trong việc mở rộng quỹ đất. Động thái mới nhất là vào ngày 13/12 vừa rồi, Becamex IDC đã bắt tay với tập đoàn Capitaland để đầu tư dự án nhà ở có quy mô 18,9 ha với tổng vốn đầu tư lên đến 18.330 tỷ đồng.

Sau gần 10 năm “ngủ đông”, tòa cao ốc Sài Gòn M&C (Saigon One Tower) có địa chỉ tại đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng (Quận 1, TP.HCM) đã tái khởi động với tên gọi mới là IFC One Saigon. Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Viva Land chính là chủ nhân mới sẽ phát triển dự án này.

Đánh giá về Saigon One Tower thì đây chính là một dự án sở hữu vị trí đắc địa hàng đầu TP.HCM khi tọa lạc ngay trên khu đất vàng rộng hơn 6.600 m2 với tổng vốn đầu tư lên đến 226 triệu USD. Năm 2007, dự án được khởi công xây dựng, được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng mới của TP.HCM. Song đến năm 2011, vào lúc mà dự án chỉ mới được xây dựng nên phần thô, hoàn thành khoảng 80% hạng mục thì mọi thứ bất ngờ tạm ngưng.

Thương vụ M&A được Công ty Chứng khoán VnDirect được nhận định giúp cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn vào năm 2021. Sở dĩ có điều đó là trong quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài từ hồi giữa năm 2018 cũng như tác động của đại dịch đã khiến cho nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ phải đối mặt về khó khăn tài chính. Đây là điều tạo nên cơ hội săn tìm quỹ đất cho những công ty bất động sản có tiềm lực tài chính dồi dào.

Nguồn vốn từ trái phiếu được đào bới

Điều đáng nói là trong năm 2021, ngày một tăng lên làn sóng doanh nghiệp về bất động sản huy động dòng tiền từ trái phiếu, không ít các thương vụ có tổng số tiền huy động lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Đại đa số các doanh nghiệp trong số đó huy động vốn với mục đích tăng quy mô vốn lên và phục vụ cho cuộc đua mở rộng quỹ đất để sở hữu về tay mình.

Theo đó, một công ty thành viên thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh là Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land đã tiến hành nhiều đợt phát hành trái phiếu với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động cũng như thực hiện các chương trình mua bán sáp nhập dự án bất động sản. Hưng Thịnh Land riêng trong tháng 3/2021 đã phát hành thành công 3 lô đất trái phiếu với tổng giá trị 1.200 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần cũng như hợp tác với Công ty cổ phần bất động sản Thuận An trong dự án Anderson Park tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Một cuộc phát hành trái phiếu nữa với 300 tỉ đồng đã được Hưng Thịnh Land phát ra thành công vào ngày 2/8, giúp nhận chuyển nhượng cổ phần và hợp tác đầu tư dự án nói trên.

Qúy 3/2021 xôn xao với các cuộc phát hành trái phiếu có giá trị lớn bởi một tên tuổi có tiếng - Masterise Group - ông chủ sở hữu các dự án căn hộ 500-700 triệu đồng/m2. Cuối tháng 7, công ty có sự liên quan đến Masterise Group đã tiến hành 3 cuộc phát hành có tổng giá trị là 7.200 tỉ đồng. Những đợt phát hành này đều nhằm mục đích là nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City tại tỉnh Hưng Yên từ Vinhomes. Dự án này có quy mô lên gần 445 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến là 37.994 tỉ đồng (tương đương hơn 1,6 tỷ USD).

Chưa dừng lại ở đó, còn có 3 doanh nghiệp khác có liên quan đến Masterise Group cũng đã thu hút về tổng cộng 11.200 tỷ đồng thông qua việc phát hành những lô trái phiếu để mua lại dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An 117 ha có địa chỉ tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM (quận 2 cũ) của chủ đầu tư SDI Corp. Đây là dự án ra đời vào năm 2021, sau nhiều năm tạm dừng triển khai thì đã tái khởi công vào cuối tháng 3/2021 sau khi SDI có Chủ tịch HĐQT mới.

Ván bài dần nghiêng về các doanh nghiệp trong nước

Bày tỏ quan điểm liên quan đến vai trò của những doanh nghiệp Việt trên các thương vụ mua bán và sáp nhập bất động sản trong thời gian qua, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội - bà Lê Phương Lan nhận xét hiện các nhà đầu tư đến từ nước ngoài chỉ là con số nhỏ trong số những nhà đầu tư Việt Nam trong hoạt động M&A bất động sản. Thời gian qua, đa số những thương vụ M&A thành công là đến từ những nhà đầu tư trong nước.

Đánh giá về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đã có sự chuyển giao không hề nhẹ nhàng chút nào đến từ các doanh nghiệp không chuyên nghiệp sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Đây là sự chuyển giao vô cùng cần thiết, tăng tính thanh khoản của thị trường lên, và giảm số hàng tồn kho cũng như phục hồi niềm tin dành cho thị trường.

Chủ tịch Công ty Luật SBLaw - luật sư Nguyễn Thanh Hà đánh giá làn sóng đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng với việc những chính sách hành lang pháp lý mới cho phép các doanh nghiệp trong nước không chỉ có cơ hội hợp tác phát triển nội bộ mà còn cho phép tiếp cận với những nguồn vốn ngoài nước thông qua các nhà đầu tư lớn. Những thương vụ M&A đa phần được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty hoặc dự án. Chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu là thực hiện với các tài sản đã được vận hành.

Điểm đáng khen là những nhà đầu tư bất động sản trong nước đã dạn dĩ và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như kiếm tìm quỹ đất. Không chỉ năng động trong kiếm tìm giao dịch mà những chủ đầu tư trong nước còn chủ động đi “săn” những quỹ đất với nhiều quy mô để đầu tư.

Đánh giá về mức độ hoạt động của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong vòng 15 năm trở lại đây thì vị thế dẫn đầu đang thuộc về nhà đầu tư những nước gồm Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc. Đây chính là 3 quốc gia đi đầu về hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc công ty.

“Bởi vậy, có thể khẳng định, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần "kích hoạt" cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn”, luật sư Hà đánh giá.

Có thể nói, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được phục hồi không nhỏ trong suốt thời gian qua. Có thể thông qua việc hợp tác với những nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước để phát triển nguồn tài chính mới. 

Năm 2022 tiếp tục sẽ là năm của M&A

Nếu như các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính muốn gia tăng thêm quỹ đất thì không còn con đường nào sáng suốt hơn M&A. Trong bối cảnh mà quỹ đất ngày càng khan hiếm và đắt giá, cũng như thủ tục triển khai dự án khó khăn hơn, doanh nghiệp nào nắm giữ quỹ đất lớn sẽ là người đi đầu trong thị trường.

Thông qua các hoạt động chuyển nhượng thì NovaGroup đã tích lũy được không ít các quỹ đất trong những năm qua. Tập đoàn này tính đến cuối quý 1/2021 đã sở hữu hơn 5.400 ha đất với tổng giá trị phát triển dự án ước tính gần 45 tỷ USD. Năm 2030 đặt ra mục tiêu sẽ bổ sung thêm 10.000 ha, nâng tổng số quỹ đất lên 15.000 ha để chuẩn bị cho những giai đoạn tiếp theo.

Một cái tên có tiếng khác là Gamuda Land (Malaysia) sở hữu hai dự án mang đậm dấu ấn của mình tại Việt Nam là Gamuda City có quy mô 274 ha tại Hoàng Mai, Hà Nội và Celadon City rộng 82 ha tại quận Tân Phú, TP.HCM. Dù rằng có tiềm lực mạnh về phát triển khu đô thị, song lãnh đạo của nhà phát triển đô thị xanh này cho biết doanh nghiệp này đang hướng đến việc đa dạng hóa những danh mục sản phẩm của mình tại Việt Nam. Mục tiêu hướng đến của Gamuda đó là tạo ra những khu đô thị. Thay vì tập trung ở hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội thì công ty này sẽ mở rộng kiếm tìm quỹ đất tại những địa phương là vùng vệ tinh liền kề TP.HCM. 

Vậy là mặc kệ những chi phối nặng nề của đại dịch lên mọi mặt của nền kinh tế và đời sống, thì hoạt động M&A trên thị trường bất động sản vẫn nhộn nhịp hơn cả. Sang năm mới 2022 này, dự báo xu hướng M&A vẫn chưa hề dừng lại mà vẫn tiếp tục với quy mô lớn hơn.