"Ăn theo" Vành đai 4, nhà đầu tư săn tìm đất Sóc Sơn, có lô tăng gấp 5 lần trong 3 tháng

Trước thông tin về việc triển khai dự án đường Vành đai 4, giá đất tại nhiều huyện ngoại thành của Hà Nội so với năm 2021 đã tăng nay lại tiếp tục tăng nhiều hơn. Nhiều môi giới nhà đất đã dựa vào thông tin về tuyến đường đi qua để quảng cáo trên mạng xã hội, đẩy giá đất trong khu vực lên cao.

"Từ khóa" được bàn luận nhiều trong các diễn đàn, hội nhóm đầu tư chính là thông tin Vành đai 4. Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô dự kiến có chiều dài là 112,8km, điểm đầu nằm trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai (thuộc địa phận xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn, Hà Nội) và điểm cuối nằm trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long (thuộc địa phận huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh).

Tuyến đường này sẽ đi qua 7 quận, huyện của Hà Nội là: Sóc Sơn, Đan Phượng, Mê Linh, Thanh Oai, Hoài Đức, Thường Tín và Hà Đông.

Trước thông tin tuyến đường Vành đai 4 được đầu tư tới 94.127 tỷ đồng, có nhiều nhà đầu tư Hà Nội nhộn nhịp đi săn tìm đất. Tại khu vực Sóc Sơn, cơn sốt Vành đai 4 đã xuất hiện khi lượng nhà đầu tư đổ về nơi đây ngày một tăng. Cùng với đó, mức giá của khu vực liên quan tới Vành đai 4 như Minh Phú, Bắc Sơn cũng tăng lên không ngừng.

Theo kết quả khảo sát cho thấy, giá đất Bắc Sơn dao động từ 2-6 triệu đồng/m2 đối với lô đất có diện tích lớn bao gồm một phần đất thổ cư và phần lớn đất trồng cây lâu năm. Trong khi đó, đối với khu vực đông dân cư hơn, giá đất dao động ở mức 5-7 triệu đồng/m2.

Ở xã Minh Phú, có những lô đất có sổ có mức giá nhỉnh hơn khoảng 8-10 triệu đồng/m2, ô tô có thể di chuyển vào được. Đặc biệt là xã Minh Phú còn xuất hiện thêm tình trạng nhà đầu tư mua lô đất to rồi phân nhỏ thành ô có diện tích 60-80m2, rồi chào hàng với mức giá 1,6-2 tỷ đồng.

Các khu vực như Minh Trí, Hồng Kỳ, Nam Sơn cũng được các nhà đầu nhắm săn tới. Theo anh Tiên, nhà đầu tư  Hà Nội hiện đang săn lùng và ôm đất Sóc Sơn, giá đất Sóc Sơn vẫn còn rẻ so với các huyện khác mà đường Vành đai 4 dự kiến đi qua. Nhưng so với cách đây 3-6 tháng qua, ở thời điểm hiện tại, giá đất Sóc Sơn tăng 20-100%.

Đơn cử như một lô đất ở Minh Phú, tháng 11/2021, anh Tiến mua chỉ với giá 4 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, những khu vực xung quanh lô đất này đã có giá là 8 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư này cũng tiết lộ thêm, khu vực gần bãi rác thuộc xã Nam Sơn, Hồng Kỳ và Bắc Sơn, giá đất rẻ hơn so với mặt bằng chung, tăng chậm. Phần lớn các nhà đầu tư không xuống tiền vì lo ngại thanh khoản, tuy nhiên, vẫn xuất hiện một số nhà đầu tư mạo hiểm lựa chọn bởi hiện giá đất còn quá rẻ.

Anh Quang (Gia Lâm, Hà Nội) cũng là một nhà đầu tư săn tìm đất ở Sóc Sơn. Anh Quang cho hay, cuối tuần, lượng nhà đầu tư đổ đi tìm và khảo sát đất khu vực Sóc Sơn khá là đông. "Giá đất Sóc Sơn cũng đã được nâng lên khá nhiều so với trước, cá biệt có lô đang làm giá rất cao".

Anh Quang cũng cho biết, một lô đất ở Minh Phú được rao bán với giá 6 triệu đồng/m2 vào tháng 12/2021. Đến tháng 3/2022, lô đất này đã tăng lên 30 triệu đồng/m2. Theo môi giới thông báo, giá tăng cao như vậy là vì lô đất này nằm sát đường vành đai 4.

Lý giải về làn sóng các nhà đầu tư đổ bổ vào Sóc Sơn, anh Minh cho rằng, nhìn chung, hiện tại giá bất động sản các tỉnh thành đã tăng quá cao. Dẫn tới tâm lý của các nhà đầu tư là tìm tới lô đất rẻ, không chỉ tài chính vừa mà còn có khả năng tăng lên theo cấp số nhân.

"Ví dụ lô đất 1000m2, nhà đầu tư có thể cắt thành 4 ô nhỏ. Họ mua giá 2 triệu và dễ dàng bán được với giá 10 triệu đồng. Khoản tài chính 2-3 tỷ, nhà đầu tư hoàn toàn có thể "ôm" trong vòng 3 năm. Với khoảng thời gian này, giá đất đã tăng cao thực sự".

Tuy nhiên, anh Quang cũng đưa ra khuyến nghị, việc mua đất ở Sóc Sơn cần phải thận trọng vì phần lớn nơi đây là đất rừng. Người mua nên chọn lô đất có sổ đỏ, không tranh chấp. Thêm vào đó, người mua cũng cần phải tìm hiểu về khả năng nâng và hạ hạn mức đất thổ cư.

"Còn đối với lô đất tăng tới 5 lần chỉ trong thời gian ngắn, thì người mua không nên xuống tiền. Bởi, đường chưa xây mà đất tăng quá nhiều. Có khi vượt xa cả giá trị thực trong vòng 5-10 năm tới. Có một số khu vực, đất được thổi cao hơn so với giá trị thực tại, bằng giá trị trong tương lai. Hơn nữa, cũng cần phải hiểu đường Vành đai 4 sẽ xây dựng như thế nào, kết cấu ra sao?

Ví dụ, đường Vành đai 4 là cao tốc và chỉ cho xe ô tô di chuyển, có rào chắn hai bên đường. Giá đất quanh khu vực bị rào chắn khó tăng mạnh vì thực tế không có nhiều sự đổi thay về giá trị. Chưa kể, nếu bị chặn bởi rào chắn, việc di chuyển của cư dân trong khu vực còn hạn chế vì không khác gì vướng tường rào "ngăn sông cấm chợ". Thế nên, tôi nghĩ người mua nên xem xét và cân nhắc kỹ khi xuống tiền, tránh tiền mất tật mang", anh Quang chia sẻ thêm. 

Tuy có một số người thu lợi lớn nhờ giá đất "ăn theo" quy hoạch nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xuống tiền.

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, việc xây dựng mới và mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản vùng lân cận, nhưng việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với những người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài. Bên cạnh đó, cũng cần khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ quy hoạch, vị trí đất có tính thanh khoản tốt. Do bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị: Vì hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện đỗ để bảo đảm an toàn giao thông, dẫn tới bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang".