Amazon âm thầm sở hữu những vị trí đắc địa trên khắp nước Mỹ

Theo Nhịp sống kinh tế, khu đất rộng tới 78 ha nằm bên ngoài Round Rock (Texas) hiện đang được một số nhà phát triển lớn nhất nước Mỹ săn lùng gay gắt.

Nằm cách thành phố Austin tới vài chục km về phía bắc, mảnh đất này đã có thể được sử dụng cho nhiều mục đích theo đúng luật lệ của tiểu bang đó.

Cho nên khi gia đình nhà Robinson bắt đầu niêm yết khu đất trên thị trường vào năm ngoái, một số doanh nghiệp có tiếng tắm đã nhòm ngó tới, bao gồm những công ty xây dựng nhà, công ty quản lý quỹ Blackstone và cả hãng cho thuê nhà kho trên khắp nước Mỹ đó là Proligis.

Cuối cùng người giành chiến thắng trong cuộc đấu thầu lại không phải một công ty bất động sản mà là Amazon, công ty thương mại điện tử lớn nhất trên thế giới.

Khoảng 3 năm trước, Amazon đã âm thầm săn lùng những bất động sản tại nhiều thị trường trọng điểm tại Mỹ như Nam California, Texas, California, Texasm Illinoism Florida và Vùng Vịnh. Từ năm 2020 cho tới năm 2022, Amazon đã tăng thêm số lượng không gian nhà kho mà họ sở hữu tại Bắc Mỹ.

Được biết, hãng nghiên cứu bất động sản CoStar cho biết rằng Amazon đôi khi sẽ mua cả những toà nhà đã xây dựng nhưng cũng mua cả khu đất trống, bao gồm nguyên một khu rộng tới hơn 1.600 ha.

Theo một nguồn tin thân cận cho biết rằng Amazon hiện đang ấp ủ thêm dự án xây dựng một chuỗi những trung tâm xử lý và hoàn thành những đơn hàng (fulfillment center) để có thể lưu trữ được nhiều sản phẩm khác nhau ở những địa điểm gần với nhiều khu dân cư đông đúc.

Đối với Amazon, việc mua đất chính là một chiến lược thay đổi lớn lao. Công ty này trước đây vốn hợp tác cùng nhiều nhà phát triển để có thể tìm bất động sản, xây dựng thêm nhiều nhà kho đơn giản và thuê lại từ họ.

Nhưng hiện nay, Amazon đang ngày càng can thiệp nhiều hơn tới quá trình phát triển nội bộ, thường trực tiếp đấu thấu đối với đối tác lâu năm để có thể được những bất động sản giá trị nhất.

Đây chính là một chiến lược tiềm ẩn khá nhiều rủi ro khiến Amazon phải đối mặt với nhiều biến động của thị trường bất động sản công nghiệp. Công ty này được biết đã tăng thêm quy mô lớn trong thời kỳ đại dịch và đang đối mặt với tình trạng sở hữu quá nhiều không gian nhà kho trong khi tốc độ mua sắm trực tuyến hiện đang sụt giảm.

Vì vậy, Amazon hiện đang tìm cách cho thuê lại không gian mà họ không dùng tới và giảm đi tốc độ mở rộng kho hàng. Amazon cho biết rằng họ sẽ không thay đổi chiến lược dài hơi về mảng bất động sản, những giám đốc điều hành vẫn cam kết theo đuổi tầm nhìn của nhà sáng lập Jeff Bezos về việc mang tới trải nghiệm mua sắm online hài lòng như tại cửa hàng. 

Nếu không tiến tới gần hơn với khách hàng, rất có thể Amazon sẽ tụt hậu so với những đối thủ xứng tầm khác như Walmart.

Nhà phân tích tại Cowen and Co. - John Blackledge nhận định rằng: "Những khoản đầu tư này sẽ sớm mang lại sự khác biệt đối với trải nghiệm của người tiêu dùng, họ sẽ mua nhiều hàng hơn trên Amazon ngay khi nhận ra có thể nhận được ngay trong vòng 5 tiếng thay vì tới 2 ngày".

Theo CoStar, Amazon đã chi tới ít nhất 2,2 tỷ USD để có thể mua đất hoặc bất động sản nhằm tái phát triển trong thời hạn 2 năm. Vào tháng 3/2020, Amazon đã đầu tư tới 30 triệu USD để có thể mua được khu đất công nghiệp rộng hơn 25 ha ngay giữa San Diego và biên giới Mỹ - Mexico.

Ngay sau đó, họ đã xây dựng thêm một cơ sở hiện đại, cao 40m để có thể xử lý một lượng lớn hàng hoá để vận chuyển trong ngày, khi đó Amazon đã mở rộng những cơ sở logistics với tốc độ khoảng 1 cơ sở/24 giờ.

Được biết, trước đây Amazon không muốn phải chi quá nhiều tiền cho bất động sản, Jeff Bezos luôn có nhiều kế hoạch khác để sử dụng tiền. Ông luôn muốn đầu tư vào những dự định dài hơi, có sự đột phá như điện toán đám mây, trợ lý ảo Alexa hoặc xây dựng nên một xưởng phim.

Nguồn tin thân cận tiết lộ rằng quan điểm này của Jeff Bezos đã khiến một số giám đốc điều hành bộ phận bất động sản của Amazon vô cùng bối rối đặc biệt là khi công ty đã phát triển hơn và nhu cầu thay đổi.

Những đối thủ cạnh tranh như Walmart đều đang sở hữu hầu như toàn bộ cửa hàng của họ tại Mỹ, giúp họ có thêm nhiều quyền kiểm soát hơn và bất động sản được định giá cao hơn. Khu đất mà họ xây dựng siêu thị có thể được bán lại và cho thuê sau đó, trong trường hợp công ty gặp khó khăn.

Vì vậy, việc Amazon muốn thúc đẩy thêm dịch vụ giao hàng ngay trong ngày cho người mua là thời điểm lý tưởng để cân nhắc lại chiến lược của Jeff Bezos. Công ty cần những khu đất gần địa điểm tập trung nhiều khách hàng, đó chính là những nơi quỹ đất khan hiếm và có nhiều sự cạnh tranh căng thẳng.

Hiện nay, việc sử dụng những khu đất ngoại ô để làm kho chứa hàng không còn hiệu quả. Amazon đã cung cấp thêm nhiều sản phẩm tới những khu đô thị nhỏ hơn vậy nên họ buộc phải xây dựng những toà nhà cao, đắt đỏ và tách biệt hơn. 

Trong khi đó, nhiều ông lớn khác như United Parcel Services hay FedEx cũng đang nhắm tới những khu bất động sản như vậy. Vì vậy, tỷ lệ bất động sản trông được sử dụng cho không gian công nghiệp tại Mỹ hiện đang ở mức thấp nhất là 3,4%.

Theo Bloomberg, việc mua và phát triển đất đã mang lại rất nhiều rủi ro vì những quy định nghiêm ngặt của những địa phương. Nhưng, Amazon không còn sự lựa chọn nào khác vì họ cần phải xây dựng nhiều fulfillment center nhanh nhất, trải dài toàn quốc.

Được biết, những cơ sở này có thể cao hơn 30m trở lên và được trang bị hệ thống tự động hoá và cần phải sử dụng lượng điện lớn. Chi phí xây dựng nên những khu như vậy có thể sẽ cao gấp đôi với nhà kho thông thường, được biết vốn tốn tới khoảng 2.000 USD/m2.

Vì vậy Amazon hiện đang tìm kiếm những nhóm đầu tư mới để có thể huy động được vốn cho việc mở rộng ngoài những nhà phát triển khác với mục đích xây dựng vì lợi nhuận. USAA Real Estate Co., Fortress Investment Group LLC và GLP Capital Partner LP là những bên đang tham gia tài trợ cho Amazon.

Khác những nhà phát triển khác, họ đã lo ngại về việc liệu toà nhà này sẽ có thể tìm được người thuê sau đó hay không, nhiều nhà đầu tư này tập trung vào nhiều hơn vào mức độ tín nhiệm của đối tác.

Theo nhà tư vấn bất động sản và giám đốc của Validus Capital, Eric Frankel thì những nhà đầu tư này thường sẵn sàng bất chấp lợi nhuận thấp hơn (được Amazon trả trong khoảng 20 năm) do loại bất động sản này có mức thuế thấp hơn nhiều những khoản đầu tư khác.

Tuy nhiên, không phải cuộc đấu thầu nào Amazon cũng giành được phần thắng, được biết công ty này đã thua cuộc khi đấu giá một khu đất ngoại ô Chicago và khu đất khác rộng 40m2 ở gần Miami. Nhưng họ vẫn là công ty thường xuyên chiếm được lợi thế, có tiềm lực để có thể củng cố được quan hệ lâu dài đối với những công ty giàu có thường đấu giá những khu đất có giá trị nhất.

Một câu hỏi được đặt ra là Amazon sẽ điều chỉnh chiến lược ở thời kỳ bùng nổ ra sao để có thích ứng được với điều kiện kinh tế trong thời điểm hiện tại.

Tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến đang chững lại, lãi suất tăng và một số nhà phân tích kinh tế Mỹ sẽ suy thoái trong vài tháng tới. Amazon được biết đã giảm số lượng nhà kho cao tầng trong những năm tới từ 40 xuống mức 10.

Bên cạnh đó, những giám đốc điều hành hiện đang tranh luận về việc bán một số khu đất bất động sản mà họ chưa cần hoặc giữ lại cho tới khi nhu cầu được hồi phục.

Khu đất rộng tới 78 ha của Round Rock là một địa điểm vô cùng tiềm năng nhưng tiềm ẩn cả rủi ro, việc xây dựng một nhà kho thế hệ mới gần thành phố Austin sẽ giúp Amazon đáp ứng được nhu cầu của một khu vực đang phát triển nhanh chóng.

Ngoài ra, nếu suy thoái kinh tế xảy tới và tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến giảm tốc, Amazon có thể sẽ bị mắc kẹt với một mảnh đất đắt đỏ.

Nhưng có vẻ như Amazon vẫn chưa dám liều lĩnh đới với khoản đặt cược của mình. Được biết, công ty này đã khẩn trương xúc tiến những hoạt động xây dựng thêm cơ sở mới, tổ chức những cuộc họp với người dân trong khu vực để thuyết phục họ và xin giấy phép khởi công vào mùa hè này.

Vào hôm 19/5 vừa qua, một giám đốc bộ phận phát triển kinh tế của Amazon đã thông báo với giới chức thành phố rằng họ tạm dừng dự án này vô thời hạn.