4 yếu tố khiến phân khúc căn hộ nội thành Hà Nội không hạ nhiệt trong năm 2023

Giá chung cư tại Hà Nội vẫn đà tăng

Đầu năm 2023, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đưa ra thống kê đáng chú ý về thị trường căn hộ tại Hà Nội. Theo đó, chung cư ở Hà Nội có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm. VARS đưa ra nhận định, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp.

VARS khẳng định, nguồn cung bất động sản đang ngày càng khan hiếm. Trong đó, phân khúc bình dân đứng top đầu về độ khan hiếm. Một điều đáng chú ý nghĩa là, quỹ đất khu vực trung tâm thành phố đang ít đi. Điều này dẫn đến, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm qua đến từ các khu đô thị tại phía Đông và Tây. “Từ nay đến nửa quá II/2023, giá bán bình quân của căn hộ sẽ đi ngang. Tuy nhiên khi kinh tế ổn định trở lại thì chắc các sản phẩm sẽ tăng trở lại”, VARS nhận định.

Đưa ra dự báo về nguồn cung, Savills Việt Nam cho rằng trong năm 2023, sẽ có khoảng gần 16.000 căn hộ từ gần 20 dự án bất động sản được mở bán. Xu hướng bất động sản sẽ được dịch chuyển về các khu vực và tỉnh vùng ven. Bởi thực tế cho thấy, quỹ đất tại các quận nội thành Hà Nội đang khan hiếm. Savills Việt Nam đưa ra thông số, nếu so với quý 1/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.

Các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư không giảm là do các chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều vay tín dụng từ ngân hàng. Trong khoảng 2 năm dịch bệnh, dù dự án dừng triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn. Mặc dù có thời điểm, lãi suất thấp nhưng tính chung lại đó vẫn là số tiền khổng lồ. Với việc tăng thêm thời gian hoàn thành, các chủ đầu tư dự án sẽ phải gánh thêm phần lãi phát sinh. Do đó, họ phải đưa phần lãi này vào giá bán. Ngoài ra, từ năm 2020 đến thời điểm 2021, giá vật liệu xây dựng tăng phí mã do ảnh hưởng của đứt gãy nguồn cung và chiến trang Ukraina và Nga. Tất cả những chi phí này nghiễm nhiên được đưa vào giá bán.

Vì sao phân khúc căn hộ tại Hà Nội vẫn “nóng”?

Trao đổi về vấn đề này, ông Vũ Trường Thắng, Chủ tịch Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Winhomes Việt Nam cho rằng, trong năm 2022, mặc dù thị trường khá trầm lắng nhưng giá các căn hộ chung cư tại nhiều quận, huyện tại Hà Nội vẫn tăng. Đặc biệt là giai đoạn nửa đầu năm 2022. Mặc dù, đến thời điểm cuối năm, giá chung cư có đi ngang hoặc giảm tỷ lệ nhỏ ở một vài dự án nhưng không phải là xu thế của toàn thị trường.

Theo ông Vũ Trường Thắng, hiện tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang đối diện với rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, một số thông tin tích cực từ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã khôi phục được phần nào niềm tin từ nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, mặc dù năm 2023 dự báo sẽ là một năm vẫn rất vất vả đối với thị trường địa ốc. Tuy nhiên, chắc chắn bất động sản phân khúc căn hộ ở nội thành sẽ tiếp tục “nóng”, và sẽ không có dấu hiệu hạ nhiệt dù thanh khoản thấp. CEO Vũ Trường Thắng đưa ra 4 yếu tố nhân chính.

Thứ nhất, khác với đất nền hay căn hộ nghỉ dưỡng, bất động sản shophouese…các căn hộ chung cư đang đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Hiện nay, Hà Nội là thành phố đất chật người đông. Lượng người từ các tỉnh đổ về đây sinh sống, làm việc, học tập rất lớn. Đi kèm với đó là nhu cầu sở hữu nhà.

Thứ hai, thực tế cho thấy, các dự án trong trung tâm thành phố hiện nay đang rất thiếu và ngày càng ít đi. Nếu khách hàng không thể xuống tiền trong giai đoạn này thì chắc chắn sau này sẽ phải mua nhà ở ngoại thành. Những năm qua, những dự án mở bán ở nội thành chỉ đếm trên đầu ngón tay và tỷ lệ mua rất nhanh đối với những dự án mà được xem là có giá bán hợp lý.

Thứ ba, vì nguồn cung khan hiếm nên giá sẽ càng ngày càng tăng. Trong năm 2022, chúng ta đã ghi nhận sự tăng giá khủng khiếp của phân khúc chung cư. Nhiều căn chung cư tăng từ vài trăm đến cả tỷ đồng so với thời điểm trước đó, dù đó là những căn đã qua sử dụng. Vì thế, trong năm 2023, giá chung cư khu vực nội thành sẽ tiếp tục tăng vì nguồn cung đang rất thiếu.

Yếu tố thứ tư mà CEO Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Winhomes Việt Nam đua ra là việc thông tin chuyển sở hữu chung cư về 50-70 năm như các nước trên thế giới đã tác động đến tâm lý mua nhà của người dân. Có nghĩa là, những căn hộ trong thời điểm hiện nay được sở hữu lâu dài sẽ là lựa chọn ưu tiên của người mua. Bởi tâm lý của người Việt là thích sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Đó là tài sản họ tích lũy để sau này thừa kế cho thế hệ sau.

“Chúng ta thấy rằng khi đề xuất chung cư sở hữu 50-70 năm, nhiều người dân đã lên tiếng phản đối. Mặc dù quy định này đã áp dụng rất nhiều năm tại các nước trên thế giới cũng như khu vực Đông Nam Á. Vì thế, những căn hộ sở hữu lâu dài trong thời điểm này được khách hàng quan tâm hơn”, CEO Vũ Trường Thắng chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, thời gian thẩm định dự án và hoàn thiện hồ sơ quá lâu dẫn đến dự án bị kéo dài và đội giá. Các dự án mở bán sau không thể có giá thấp hơn các dự án trước nên dẫn đến mức tăng về giá ở mỗi dự án. Khi mà nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa thông thì giá bán sơ cấp ở phân khúc căn hộ vẫn không thể nào giảm được.

Ông Hà cũng đưa ra nhận định, đến khi các rào cản, vướng mắc về pháp lý, tín dụng được tháo gỡ hoàn toàn, giá chung cư có thể hạ nhiệt hoặc đi ngang. Tuy nhiên, về lâu dài thì xu hướng vẫn là tăng giá ở tất cả các phân khúc căn hộ.