Trong khi những phân khúc bất động sản khác đang có dấu hiệu rục rịch phục hồi thì loại hình đất nền dự án vẫn đang chững lại chờ đợi những thay đổi và áp dụng chính sách mới của pháp luật vào việc thực hiện.
Thị trường bán đất nền dự án toàn quốc
Theo các số liệu nghiên cứu thị trường bất động sản trong năm nay, tỷ lệ quan tâm của nhà đầu tư đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung và giá bán (thứ cấp) của đất nền vùng ven chưa thể phục hồi so với cùng kì năm 2022, lần lượt giảm 10 - 12% theo năm.
Mặc dù không có sự cải thiện đột biến trong thời gian ngắn nhưng các chuyên gia nhận định thị trường mua bán đất nền dự án trên toàn quốc sẽ có điểm sáng khi bước sang năm 2024, hoặc muộn nhất là đầu năm 2025.
Nhu cầu tìm mua đất nền dự án chững lại do lãi suất vay mua vẫn khá cao, cùng với tình hình kinh tế khó khăn, những gánh nặng từ chi phí, kinh tế phát triển chậm đã khiến cho nhà đầu tư không mặn mà với loại hình dự án đất nền. Bên cạnh đó, những thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để vẫn là một rào cản lớn trên thị trường.
Các chuyên gia dự đoán để có thể tạo ra những cơn sốt đất nền dự án như thời điểm trước đây sẽ phải mất một khoảng thời gian nữa. Thậm chí, đất nền dự án sẽ là loại hình phục hồi sau cùng so với những loại hình bất động sản khác trên thị trường.
Mới đây, khi Luật Kinh doanh nhà đất sửa đổi được thông qua đã thêm quy định về việc phân lô bán nền khi không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III chắc chắn sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường trong tương lai sắp tới.
Còn trong văn bản luật đang hiện hành vẫn cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng ở một số khu vực đô thị vừa và nhỏ. Còn chỉ cấm phân lô, bán nền tại các phường của những đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương, những khu vực có yêu cầu cao về cảnh quan, kiến trúc, khu vực trung tâm, mặt tiền của những tuyến đường cao cấp và tuyến đường chính trong đô thị.
Theo nhận định của các chuyên gia, việc phân lô bán nền đang hiện hành đã tháo gỡ những khó khăn nhưng vẫn khiến cho thị trường đối mặt với nhiều bất cập. Ví dụ làm tăng tình trạng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, tạo cơn sốt đất giả, tạo điều kiện cho nhà đầu tư đầu cơ... Do đó, trong thời gian sắp tới việc hạn chế phân lô, tách thửa tự do có thể sẽ làm giảm một số vấn đề bất cập giúp thị trường minh bạch hơn.
Ưu, nhược điểm của đất nền dự án cần biết
Ưu điểm
Giá trị tăng lên theo thời gian: Giữa lúc quỹ đất trên thị trường ngày càng khan hiếm nhất là ở những khu vực đô thị lớn và vùng lân cận nên giá đất nền ngày càng tăng. Do vậy, loại hình này rất khó xuống giá nếu lỡ rơi vào thời điểm chững lại thì nhà đầu tư cũng có thể chờ qua đợt biến động thì giá đất nền dự án sẽ tăng trở lại.
Tính thanh khoản tốt: Đất nền dự án là một trong những loại hình có tính thanh khoản tốt trên thị trường do nhu cầu mua bán rất lớn.
Khả năng sinh lời cao: Nếu như nhà đầu tư chọn đúng thời điểm để mua đất nền thì chắc chắn sẽ có lãi lớn, lợi nhuận thu về ít nhất là gấp đôi hoặc hơn. So với việc gửi ngân hàng thì mua đất nền dự án sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định.
Nhược điểm
Dễ hình thành các cơn sốt ảo: Tình trạng sốt đất ảo thường xuyên xảy ra trên thị trường mà nguyên nhân chủ yếu chính là do vấn đề pháp lý thiếu minh bạch. Một số nhà đầu tư nhẹ dạ, cả tin không hiểu biết sẵn sàng bỏ tiền ra để mua một mảnh đất có giá trị cao hơn so với giá trị thật. Hoặc những khu vực có đất nền không nằm trong diện quy hoạch nhưng cò đất lại tung tin đồn thổi như vậy.
Dễ bị lừa đảo: So với các loại hình khác thì đất nền dự án là loại hình dễ bị lừa đảo nhất trên thị trường vì nhà đầu tư ham lợi nhuận cao. Chiêu thức lừa đảo phổ biến nhất là cùng một mảnh đất nhưng chủ sở hữu lại bán cho nhiều người khác nhau. Hoặc chia một mảnh đất to thành nhiều mảnh nhỏ nhưng lại chung sổ hồng khiến cho người mua mất tiền mà không có quyền sở
hữu. Nhưng vì lợi ích trước mắt nên nhiều người đã bị lu mờ và rơi vào tình cảnh tiền mất tật mang.
Không đem lại lợi nhuận kép như các loại hình thức khác: Khi mua đất nền thì chủ đất sẽ phải chờ nó tăng giá, còn trong thời gian chờ thì nhà đầu tư sẽ không thể kinh doanh trên mảnh đất này với các hình thức cho thuê, vì đây chỉ là mảnh đất trống.
Lưu ý khi mua bán đất nền dự án
Khảo sát giá bán
Đối với loại hình đất nền nhà đầu tư cần phải khảo giá một cách kĩ lưỡng để tránh việc mua phải đất bị “thổi giá”. Khi tham khảo giá của đất nền dự án thì nhà đầu tư nên liên hệ các công ty môi giới uy tín và tự tìm hiểu. Bởi lẽ các khu vực xung quanh đất nền dự án cũng có thể bị thổi giá theo nên để công bằng thì nên tham khảo những người có kiến thức và kinh nghiệm trên thị trường.
Kiểm tra chất lượng đất nền dự án
Trước tiên cần phải kiểm tra thông tin của chủ đầu tư dự án đất nền có phải đơn vị uy tín hay không, vì hiện nay nhiều công ty ma được lập ra bán những dự án đất nền ảo để lừa tiền của khách hàng. Đồng thời, cần phải xem xét các khu vực xung quanh có đầy đủ tiện ích, giao thông đi lại thuận tiện hay khó khăn... Đây là những yêu cầu và điều kiện cần thiết để tạo đà tăng giá cho đất nền trong tương lai mà không thể bỏ qua.
Kiểm tra tính pháp lý
Khi kiểm tra tính pháp lý của đất nền dự án cần phải chú ý đến những văn bản và giấy tờ như sau:
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng minh đã hoàn tất giải tỏa và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù)
- Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng, văn bản chấp thuận của kiến trúc sư trưởng về việc phê duyệt quy hoạch
- Văn bản này phải thể hiện được dự án đó đã có sự chấp thuận và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính thức giao đất cho đơn vị chịu trách nhiệm quản lý dự án.
- Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đó.
Tìm hiểu các loại thuế phí khi mua bán đất nền dự án
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): Khi thực hiện mua bán đất nền dự án sẽ phải đóng 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) trên tổng giá trị giao dịch.
- Thuế chuyển nhượng bất động sản: Đây là khoản thuế mà nhà đầu tư sẽ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sở hữu từ chủ cũ sang chủ mới. Hiện nay, phí chuyển nhượng bất động sản là 2% trên tổng giá trị giao dịch.
- Phí trước bạ: Đây là khoản phí mà người mua sẽ phải nộp khi mua bán đất nền dự án với tỷ lệ khoảng 0,5% trên giá trị giao dịch.
- Lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất: Trước khi mua đất nền dự án, người mua sẽ phải đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng đăng ký đất đai và nộp lệ phí đăng ký. Hiện nay, tỷ lệ của lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất là 0,5% trên giá trị đất.
- Phí dịch vụ của luật sư: Nếu như nhà đầu tư sử dụng các dịch vụ tư vấn của luật sự khi mua bán đất nền dự án thì sẽ phải chịu thêm một khoản phí này.
Ký hợp đồng mua bán
Khi mua bán đất nền dự án cần phải hết sức chú ý và xem kĩ hợp đồng mua bán, trong hợp đồng cần phải có đầy đủ thông tin về bên mua – bên bán, phương thức, thời hạn thanh toán, thời gian giao đất, các điều khoản quy định trong quá trình giao dịch, mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì mới có giá trị.
Nếu bạn đang tìm kiếm những thông tin mới nhất về thị trường mua bán đất nền dự án tại Việt Nam, hãy đến với Meeyland.com. Tại đây, các bạn sẽ có cơ hội gặp gỡ và giao dịch với rất nhiều khách hàng tiềm năng có nhu cầu. Meeyland.com chính là nền tảng kết nối bất động sản chất lượng và vồ cùng đáng tin cậy. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để biết thêm thông tin, chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn giải đáp mọi thắc mắc của các bạn 24/7.
