Xu hướng bất động sản 6 tháng cuối năm: Cơ hội để thanh lọc thị trường

Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn

Chưa bao giờ bất động sản lại trải qua trạng thái khó hiểu như giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022. Bắt đầu từ cơn “khô hạn” nguồn cung bởi hạn chế cấp phép, tắc nghẽn chính sách từ năm 2020-2021 kéo dài, những tưởng thị trường đầu năm 2022 sẽ bùng nổ trở lại sau thời gian bị kìm nén, nhưng bắt đầu từ vụ đấu giá đất vàng Thủ Thiêm với giá trên trời, thị trường đã chứng kiến nhiều hệ lụy.

Giá bất động sản tăng cao song thanh khoản chậm lại, các chủ đầu tư còn hàng tồn thì đẩy giá cao, sợ bán hớ, khách hàng thì không dám mua vì biên độ tăng giá quá cao. Cùng với đó là các cơn sốt đất cục bộ trải dài từ Bắc chí Nam. Điển hình ở Lâm Đồng, Cam Lâm (Khánh Hòa), Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Bình, Lương Sơn (Hòa Bình), Ba Vì (Hà Nội), Bắc Giang, Phú Thọ… mức giá tăng vọt 50-100%

Cũng từ màn đấu giá đất Thủ Thiêm, phát hiện ra việc các công ty của Tân Hoàng Minh thực hiện 9 đợt chào bán trái phiếu riêng lẻ, huy động hơn 10.000 tỷ đồng. “Quả bom” trái phiếu doanh nghiệp phát lộ. Theo tính toán của FiinRatings, dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 - 3 năm tới khoảng 138.000 tỷ đồng.

Mới đây nhất, báo cáo trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, tổng dư nợ bất động sản của các tổ chức tín dụng đến cuối tháng 4/2022 là hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm khoảng 20,44% tổng dư nợ với nền kinh tế, với tỷ lệ nợ xấu bất động sản khoảng 1,62%.

Chính vì vậy, để ngăn chặn nguy cơ “bong bóng”, Ngân hàng Nhà nước đã bật chế độ kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, cụ thể là giám sát, kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực này, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. Chính sách này không khác gì “tiếng sét giữa trời quang” đối với các doanh nghiệp bất động sản sau 2 năm điêu đứng vì Covid-19, khiến thanh khoản chậm, chi phí và giá đầu vào tăng, nợ nần chồng chất.

Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian gần đây, cùng với loạt động thái liên quan đến việc “phanh” nguồn vốn vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan, đã phần nào khiến nhịp kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm, làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại.

Trong khi đó, Colliers Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường BĐS chững lại còn do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch Covid-19 kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5 - 10 năm trước.

Còn VNDirect Research nhận định, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, như giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, trong khi các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Do đó, ông Trần Khánh Quang dự báo, trong quý 3/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những BĐS xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, chưa bao giờ, doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay. Ngoài “ma trận” thủ tục pháp lý thì chủ trương siết tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán gây khó khăn rất lớn cho thị trường. Khi tín dụng siết lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp sẽ không có nguồn cung về tài chính.

“Các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, kiếm dự án vô cùng khó. Với doanh nghiệp, ở đâu có dự án là chúng tôi tìm đến, nhưng ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội nào. Do đó, doanh nghiệp phải đi tìm kiếm dự án ở các tỉnh xa, nhưng cũng không dễ”, ông Hiệp nói.

Sau mưa trời lại sáng

Báo cáo trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết, dù vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh, nhưng thị trường bất động sản đã thích ứng và từng bước chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển. Tổng lượng giao dịch quý sau cao hơn quý trước. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tại hầu hết phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng sản phẩm mới. Tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có gần 2,7 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đổ vào bất động sản trong các tháng đầu năm 2022. Việt Nam vẫn tiếp tục được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành kinh doanh bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đánh giá,6 tháng cuối năm 2022 là cơ hội để thanh loc thị trường. Theo đó, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục duy trì như giai đoạn nửa đầu 2022. Đặc biệt, hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản trong thời gian qua được dự báo sẽ giúp thanh lọc thị trường mạnh mẽ, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. 

“Ở góc độ đầu tư, Savills cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại, bà Trang nhận định.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, theo bà Trang, đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

“Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang khuyến nghị. 

Bà Trang cũng cho rằng, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định: Trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm theo hướng chú trọng tính thanh khoản thay vì lãi lớn. Trong lúc thị trường trở về trạng thái an toàn, cân bằng giữa cung - cầu, thì những doanh nghiệp hay nhà đầu tư đang lướt sóng, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí nhiều trường hợp phải “cắt lỗ” trước áp lực lãi suất vay vốn.

Những diễn biến thực tế chỉ ra, 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là chu kỳ chững lại của thị trường BĐS, các nhà đầu tư ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra. Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá gốc. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong 2 quý cuối năm nay.