Vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản bị “nghẽn” 

Rất nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn sửa đổi các vướng mắc, khó khăn về những thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản. Nếu chúng ta sửa đổi được những bất cập trong luật định sẽ tháo gỡ được một rào cản lớn, góp phần khơi thông các dự án, phục hồi và phát triển thị trường nhà ở...

Trong buổi Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần II tổ chức ở Hà Nội mới đây, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) -TS. Vũ Tiến Lộc nhận định, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản của Việt Nam đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế nước nhà, trong khi đó việc thúc đẩy quá trình đô thị hoá và khai thác các nguồn lực đất đai lại là nguồn lực và cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá. 
Nền kinh tế nước ta đang trong tình thế rất bất lợi của các tác động kép, dịch bệnh chưa qua thì lại xảy ra xung đột quân sự trên thế giới. Những tác động, rủi ro kép tăng lên kể cả trên 2 phương diện: rủi ro về thị trường và rủi ro về cơ chế pháp lý.
Đáng lo ngại hơn cả là vấn đề nội tại hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang có nhiều điểm nghẽn chưa được xử lý, gây ra những khó khăn lớn nhất cho nền kinh tế. Tuy nhiên, thể chế quản lý thì hụt hơi, lạc hậu lại đang tạo nên những điểm nghẽn mà chúng ta chưa giải quyết được. 
"Cụ thể là, việc sửa đổi Luật Đất đai đang phải tạm thời dừng lại, các giải pháp trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng vẫn còn tồn đọng, chưa được giải quyết. Do đó, vấn đề quan trọng hàng đầu là việc giải quyết những điểm nghẽn này. Vừa qua, chúng ta có sửa đổi 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng trên thực tế cũng chỉ như "muối bỏ biển", vẫn chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn, vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản như hiện nay", ông Lộc chia sẻ quan điểm.
Cũng theo Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Các thể chế pháp lý chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn đang tồn tại những bất cập chưa được xử lý".

Theo vị chuyên gia này, quá trình sửa đổi luật cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các đạo luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ ràng thì vẫn sẽ tồn đọng những vướng mắc.
"Các đạo luật hiện nay sửa theo quy định của họ nên vẫn có những mâu thuẫn với Luật Đất đai. Việc thiếu đồng bộ, chưa cập nhật hay thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… cùng với một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan sẽ gây ra khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là đối với việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung mạnh vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết.
Vị chuyên gia này cũng nhận định thêm, câu chuyện định danh các bất động sản mới ví dụ như bất động sản du lịch cũng là vấn đề cần lưu ý. Vì có nhiều người đầu tư condotel vướng mắc về mặt pháp lý. Trong khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa được rõ ràng thì các địa phương lại trở nên lúng túng, không biết xử lý thế nào. Với các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng bị lúng túng theo.
Ngoài ra, ông Tuyến còn chia sẻ thêm, về vấn đề chuyển đổi số, thì pháp lý chuyển đổi số cần như thế nào để đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng. Điều này lại liên quan đến các bộ luật khác. Để bảo vệ quyền bí mật thông tin cá nhân của khách hàng thì cơ chế pháp lý sẽ ra sao? Và chuyển đổi số sẽ tạo ra mô hình kinh tế chia sẻ hay là một chuỗi kỳ nghỉ?...
Để đưa ra giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Quang Tuyến phân tích: "Để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, chúng ta cần rà soát và sửa đổi bổ sung các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở năm 2014.
Trong số đó, cần tập trung đẩy mạnh giải quyết các nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung thêm các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 về những hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hình thức kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành dưới hình thức cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán".
Thêm vào đó, một điểm nữa cần lưu ý là cần bổ sung quy định về cơ chế quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng cùng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời cũng cần xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ và thống nhất về chính sách ưu đãi, kèm theo khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc là lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần rà soát sửa đổi lại các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Du lịch năm 2014, cùng với các đạo luật có liên quan kèm các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, cần bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, để góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia vào phân khúc thị trường bất động sản du lịch.