Vốn đầu tư bất động sản công nghiệp chuyển dịch sang thị trường cấp 2

Thị trường cấp 2 thu hút vốn FDI

Năm 2023, nền kinh tế xã hội Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn nhưng theo các chuyên gia đánh giá, bất động sản công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực, khả quan trong năm qua. Minh chứng rõ nhất chính là tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường công nghiệp. Trong đó, thị trường cấp 1 (các thị trường lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) có tỷ lệ lấp đầy tương đối cao. Những nhà sản xuất từ nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang mở rộng hoạt động tại phía Bắc và phía Nam, giúp cho tỷ lệ lấp đầy trung bình ở hai miền lần lượt là 81% và 92%.

Tại miền Bắc diện tích đất công nghiệp hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm qua với diện tích hơn 800 ha, tăng 37% so với năm 2022. Tại thị trường miền Nam do quỹ đất hạn chế hơn nên diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với năm 2022, đạt khoảng 500 ha. Bên cạnh đó, nguồn khách lớn còn đến từ những lĩnh vực mới như sản xuất xe điện, vật liệu xanh, chất bán dẫn.

Đặc biệt, dù thị trường cấp 1 vẫn đang chiếm ưu thế trên thị trường nhưng trong báo cáo đánh giá gần đây của công ty chứng khoán MB đã nhận định, thời gian sắp tới dòng vốn lớn sẽ chuyển sang cả thị trường cấp 2 (các tỉnh lân cận thị trường lớn). Tại miền Bắc, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang có xu hướng đổ sang các thị tỉnh như Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh.

Thời gian qua, những tỉnh này đều đạt được kết quả khả quan đối với dòng vốn FDI. Ví dụ như tại Quảng Ninh có những dự án nhận được đầu tư lớn phải kể đến như Tổ hợp Công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD, tại Bắc Giang là Dự án Nhà máy Sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2 và tại Thái Nguyên tập đoàn Samsung đã tăng thêm vốn đầu tư 1,2 tỷ USD cho dây chuyền sản xuất trước đây…

Theo số liệu thống kê tỷ trọng dòng vốn FDI tại thị trường cấp 2 ở phía Bắc đã tăng từ 20% năm 2018 lên thành 53% trong năm 2023. Nguyên nhân chính là do giá thuê đất khu công nghiệp thị trường cấp 2 rẻ hơn so với thị trường cấp 1 khoảng 20%, diện tích cho thuê còn khá lớn.

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI đầu tư vào thị trường này cũng có những thay đổi tích cực khi tăng từ 21,6% trong năm 2022, lên thành 23,2% trong năm 2023. Đáng chú ý phải kể đến các tỉnh nhận được dòng vốn FDI lớn như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút được hơn 1 tỷ USD nổi bật nhất phải kể đến Dự án Sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam, vốn đầu tư 540 triệu USD; tỉnh Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án với tổng vốn FDI là 758 triệu USD...

Tại thị trường cấp 2 ở miền Nam thu hút được nhiều dự án và dòng vốn FDI do sở hữu những lợi thế lớn về diện tích đất công nghiệp. So với thị trường cấp 1 tỷ lệ lấp đầy của thị trường cấp 2 cũng đang bám đuổi sát sao. Đồng thời, giá thuê đất tại thị trường cấp 2 cũng đang nhận nhiều ưu đãi khi chỉ bằng một nửa so với thị trường cấp 1 nên tiếp cận được nhiều nhà đầu tư.

Hướng đến tiêu chuẩn khu công nghiệp xanh

Bên cạnh sự dịch chuyển dòng vốn về thị trường cấp 2 thì việc hướng đến phát triển những khu công nghiệp xanh được dự báo sẽ trở thành xu hướng của bất động sản trong thời gian sắp tới, đây cũng là mục tiêu mà các nhà đầu tư nước ngoài chú trọng để đảm bảo sản xuất đi đôi với sự an toàn, thoải mái cho công nhân.

Ông Andy Han Suk Jung - Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Fillmore chia sẻ nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục ở mức cao. Theo ông thì Việt Nam đang đứng trước làn sóng đầu tư mới rất hấp dẫn khi hợp tác Việt Nam Hoa Kỳ có những bước tiến mới. Vì thế, việc đầu tư vào những khu công nghiệp xanh và thông minh được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững. 

Còn theo đánh giá của các chuyên gia công ty chứng khoán MB, các khu công nghiệp truyền thống đang mất dần vị thế cạnh tranh, khi các nhà đầu tư bị thu hút vào những công nghiệp xanh, hướng tới yếu tố bền vững, xanh sạch… Khi đây đã trở thành xu thế chung của thế giới đang hướng đến.

Trên thực tế mặc dù những khu công nghiệp xanh chưa bùng nổ về số lượng nhưng đang dần hiện diện rõ nét trên thị trường. Một số chủ đầu tư tích cực phát triển khu công nghiệp xanh để đón dòng vốn đầu tư. Mới đây nhất là khu công nghiệp VSIP, Dự án Eco Logistics Centre tại Bình Dương của Frasers Property Vietnam đã nhận được chứng nhận Công trình xanh (LEED) của Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ.

Ngoài ra còn có một số dự án khác cũng nhận được chứng nhận LEED phải kể đến như Dự án Core5 Hải Phòng tại Khu công nghiệp Deep C2 (Hải Phòng), Dự án Logos tại VSIP Bắc Ninh, Dự án RBW tại Khu công nghiệp Phú Tân (Bình Dương) và Khu công nghiệp Xuyên Á (Long An)…

Ông Paul Tonkers - Phó giám đốc Bất động sản công nghiệp Công ty Core5 Việt Nam đánh giá, các nhà đầu tư đang tập trung hướng đến các ngành có giá trị cao như bán dẫn, điện tử… nên các khu công nghiệp họ chọn cũng phải có sự tiên tiến, cải thiện lại dịch vụ để phục vụ công cuộc sản xuất. Chính vì thế, những chủ đầu tư hướng đến tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) trong chiến lược phát triển là điều hết sức đúng đắn để thu hút khách hàng.