Vỡ mộng vì trót ôm đất Lương Sơn

Nghỉ dưỡng gì chỗ ấy...

Từ cách đây nhiều năm, phong trào mua đất trang trại, mua đất xây khu nghỉ dưỡng rộ lên. Bắt đầu từ Ba Vì, Đông Anh rồi lan rộng sang nhiều vùng ven khác, trong đó Lương Sơn là một trong những vùng được các nhà đầu tư để mắt tới nhiều.

Lý do chính yếu, đầu tiên là Lương Sơn – huyện phía đông của tỉnh Hòa Bình nằm quá gần Hà Nội, nằm xen lẫn vào các địa phương của Hà Nội. Lương Sơn nằm xen giữa, được bao bọc bởi Thạch Thất, Quốc Oai, Mỹ Đức và Chương Mỹ của Hà Nội, và giáp với Kim Bôi, Lạc Thủy. Lương Sơn cách trung tâm Hà Nội chỉ khoảng 30km và từ đầu đại lộ Thăng Long chạy đến mất chỉ nửa giờ đồng hồ. Với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, việc di chuyển từ trung tâm Hà Nội ra Xuân Mai, Lương Sơn vô cùng tiện lợi, kiểu vừa đi đã đến. Vì rất gần, nhiều nhà đầu tư đã chọn Lương Sơn khi muốn đầu tư đất dạng trang trại nghỉ dưỡng, xây home-stay để kinh doanh. Đặc điểm của những mảnh đất như thế này là có diện tích lớn từ 1000-2000m trở lên, có xen kẽ giữa đất ở, có thể xây dựng và đất vườn.

Nhiều năm trước, những mảnh đất dạng này tại Lương Sơn được rao bán nhiều. Hai năm dịch bệnh, cơn sốt bất động sản bùng lên, bất động sản là đất nền khu vực từ Xuân Mai kéo ra Lương Sơn sôi động, những mảnh đất diện tích nhỏ vài trăm mét trong các khu dân cư liên tục được rao bán, với những lời quảng cáo có cánh “đầu tư là lãi, bỏ tiền vào là nhân tài khoản lên”. Tỉnh Hòa Bình với bề dày văn hóa, lợi thế cảnh quan có rất nhiều tiềm năng để phát triển bất động sản du lịch, và riêng khu vực Lương Sơn do gần sát nhất với trung tâm Hà Nội nên đã “đi trước một bước”.

Mua bán sôi động, rất nhiều môi giới tay ngang cũng đã tiến về Hòa Bình, rồi môi giới là người ở Lương Sơn có nhiều thông tin cũng tiến hành chào bán, giới thiệu đất. Anh Quân  – một người đã mua một mảnh đất nhỏ, có nhà cấp 4 rồi cải tạo lại tại Lương Sơn đã liên tục giới thiệu về “tiềm năng bất động sản Lương Sơn” trên trang Facebook cá nhân mình theo kiểu “kết nối hộ bà cô, vợ người bạn đang có mảnh đất nghỉ dưỡng tại Lương Sơn muốn bán...”. Tuy có nhà ở đây, nhưng chỉ thấy anh Quyết lên ở được đôi lần, chụp vài kiểu ảnh.

Tình cờ nhắc đến đất Lương Sơn, anh Tư – một người có rất nhiều kinh nghiệm liền nói ngay: “Khi ông đi nghỉ dưỡng, thì cái đầu tiên ông muốn là gì? Là mát mẻ hơn, là trốn nóng đúng không. Dân Hà Nội thì chủ yếu có nhu cầu nghỉ dưỡng vào mùa hè, lúc nóng hầm hập, lúc nhiệt độ lên cao nhất. Sa Pa, Tam Đảo, Ba Vì thành chỗ nghỉ dưỡng là vì thế. Còn cái đất Lương Sơn, bên dưới toàn đất đá bazan, nóng hầm hập, thì nghỉ dưỡng cái gì. Ông cứ đi rồi biết nhé, mua đất cứ phải đến tận nơi, tìm hiểu đủ, chứ đừng có tin quảng cáo, ông cò nào nói chả hay”.

Gọi là cho anh Huấn – một nhà đầu tư bất động sản, mua đất cát khắp nơi và đã từng nói mình có mảnh đất Lương Sơn thì nhận được thông tin: “Tôi bán mảnh ấy rồi, mua lâu lắm rồi, mua tỉ mốt, bán được tỉ bảy. Tôi bán đúng đợt thị trường sốt vừa rồi, may mà thoát hàng kịp, có lãi, chứ lại để đến bây giờ thị trường lại im ắng thì khéo chả ai mua. Chỗ ấy nóng lắm, nghỉ dưỡng thế nào được. Hồi tôi đi mua là chưa nhiều kinh nghiệm, đi đúng đợt mùa đông, rồi thấy mảnh đất cũng vừa mắt mới xuống tiền, để không bao năm chẳng khai thác gì được. Mua đất thì phải tìm hiểu kĩ nhiều yếu tố”.

Nhà đầu tư vỡ mộng vì... nóng

Đúng như lời anh Tư nói “cứ đi rồi biết”, ấn tượng đầu tiên khi đến Lương Sơn trong giai đoạn hè này nằm gói gọn trong 1 chữ: nóng.

Cùng một nhóm bạn, trong đó có những “nhà đầu tư Hà Nội”, chúng tôi đã có 1 chuyến về lại Lương Sơn vừa nghỉ dưỡng vừa kết hợp thăm dò tình hình đất đai.

Rất gần, chỉ nửa tiếng chạy xe, ấn tượng đầu tiên là suốt dọc quãng đường qua khỏi đại lộ Thăng Long về đất Lương Sơn là san sát những tấm biển “bất động sản”. Các văn phòng treo biển công ty bất động sản đôi khi chỉ là căn nhà cấp 4 mái tôn ven đường, thậm chí chỉ có tấm biển cắm vội đi cùng số điện thoại liên hệ. Những dòng chữ “bán đất” quét bằng vôi trên tường gạch cũ trong các khu dân cư cũng xuất hiện.

Những dự án kiểu “phân lô bán nền” cũng không hiếm, với các ô đất rộng máy xúc, máy ủi đang hoạt động. Với nhiều những dự án ma, tỉnh Hòa Bình đã phải đưa ra cảnh báo, công khai cụ thể cả một loạt danh sách dự án chưa được cấp phép nhưng vẫn tiến hành rao bán. Nhà đầu tư nên cẩn trọng tìm hiểu về các dự án này tại Hòa Bình.

Về đặc điểm địa lý khí hậu, Lương Sơn là vùng thấp bán sơn địa, mang đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa hè nóng, mưa nhiều. Diên tích đất lâm nghiệp của Lương Sơn theo con số thống kê cũ là 18.733 ha nhưng đã bị giảm xuống rất nhiều do tác động của con người. Rừng mất đi quá nhiều và bị thay thế bởi rừng thứ sinh.

Nơi chúng tôi chọn để lưu trú là 1 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hoạt động được một thời gian khá dài. Khu nghỉ dưỡng xây dựng trên khu đất rộng với vài quả đồi được khoét ra, mật độ xây dựng các biệt thự nghỉ dưỡng khá dày. 4 triệu đồng cho một đêm nghỉ tại 1 biệt thự 2 phòng ngủ tại khu này, giá không hề rẻ so với mặt bằng chung cơ bản.

Thuê 2 biệt thự, có thêm trẻ em, lập tức có phụ thu thêm 2 triệu, tổng là 10 triệu đồng cho 2 đêm nghỉ dưỡng. Ngay sau khi đến và ấn tượng ban đầu về sự nhập nhèm không rõ ràng về phụ thu, cả đoàn đều cảm nhận rõ cái nóng hầm hập, nhiệt độ không được hấp thụ mà bốc ngược từ đất lên. Dịch vụ duy nhất khả dĩ ở khu này là bể bơi, với cái bể bơi được quảng cáo là nước khoáng nhưng không biết có phải khoáng thật không nhưng thu thêm 100 nghìn đồng 1 người. Dịch vụ kém, đơn điệu, cả khu biệt thự nghỉ dưỡng vắng hoe. Vài người bạn biết chúng tôi đi nghỉ tại khu này thì lập tức phản hồi lại rằng khu này cùng rất nhiều khu nghỉ khác tại Lương Sơn bị đánh giá rất kém về dịch vụ.

“Làm dịch vụ kiểu này thì nhà đầu tư thu lại tiền kiểu gì, khách không hề muốn quay lại”, một anh bạn trong đoàn kết luận. Được biết, một căn biệt thự tại đây có giá bán rơi vào khoảng 3 đến 5 tỉ đồng tùy diện tích. Chủ nhà khi mua có thể để ở (sẽ phải đóng phí quản lý) hoặc hợp tác cho thuê cùng chủ đầu tư. Xung quanh, ngọn đồi vẫn đang được san ủi, các căn biệt thự kiểu bê tông ghép tấm vẫn đang được xây dựng. Một loạt căn đã được hoàn thiện gần xong, chỉ còn thiếu nội thất bên trong, nhưng bên ngoài bắt đầu rêu mốc, cỏ mọc, không được chăm chút. Ai nhìn cũng thấy là những căn biệt thự này ở dạng lâu chưa bán được. Lên đồi cao nhìn xa hơn thì càng thấy rõ những mảng xanh thiên nhiên đã được phá bỏ để xây dựng, những căn biệt thự “nghỉ dưỡng” nhưng nằm giữa những mảnh đất trống trọi. Không tính toán cảnh quan mà chỉ nhằm mục đích xây dựng được thật nhiều, nhà trên đồi cao nhưng vô cùng nóng nực.

Chỉ cần lượn một vòng quanh trung tâm thị trấn Lương Sơn, dừng xe hỏi han, khảo sát là lập tức có cả loạt thông tin về các mảnh đất muốn bán ở khu vực này. Một lô đất 500m hiện có giá 1,75 tỉ đồng, những mảnh đất kiểu này cũng khó mà triển khai được trang trại hay nghỉ dưỡng gì, mà chỉ là đầu cơ chờ tăng giá.

Đất trang trại diện tích lớn có sự kết hợp đất ở và đất vườn có giá bán 5 triệu đồng/1 mét vuông cho đất ở, 2 triệu đồng/1 mét vuông cho diện tích đất vườn. không còn thấy cảnh người người đi mua đất vùng ven, mà thấy mấy “ông khách” bước xuống là được chào đón, giới thiệt nhiệt tình.

Sau một hồi nói chuyện thân quen hơn, biết được chúng tôi cũng có khá khá hiểu biết về đất cát, thì “anh cò địa phương” cũng đã chia sẻ rất thật rằng trước đây thì nhiều nhà đầu tư ra mua đất từ dân, công việc cũng nhiều và cũng kiếm được kha khá hoa hồng. Tuy nhiên, đầu năm tới giờ, lại chủ yếu chủ đất đã mua muốn bán, muốn đẩy hàng đi, giá đất thì giờ khó mà lên cao hơn được nữa, chuyện “nhân đôi nhân ba” tài sản chỉ là chuyện “vẽ ra để quảng cáo”.

Trên đường về với kết luận “thôi lần sau rủ quay lại Lương Sơn nghỉ dưỡng thì xin kiếu”, anh bạn đi cùng lái xe quay sang nói: “Ông này, tôi quan sát từ nãy tới giờ rồi. Suốt dọc đường đầy các văn phòng bất động sản, nhưng chỉ còn cái biển treo lên chưa gỡ đi thôi. Đấy ông nhìn đi, toàn công ty bất động sản nhưng có công ty nào mở cửa đâu, cả loạt chỉ toàn cửa sắt đóng im ỉm thôi, có còn thấy dấu hiệu hoạt động đâu. Thời tiết thì nắng nóng kinh người, còn nếu có gì đó đã bớt nóng mà nguội đi thì chính là thị trường”.