Tương lai nào cho ngành bất động sản hậu cần kho bãi tại Việt Nam?

Khu công nghiệp logistics tương lai phát triển mạnh mẽ

Người đồng hành thông tin, theo nhận định của Savills, ngành hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do nền kinh tế quốc gia và các lĩnh vực sản xuất, thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ. Savills dẫn báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố năm 2022. Việt Nam xếp thứ 11 trong bảng xếp hạng top 50 quốc gia đứng đầu. Tính riêng trong số các nước ASEAN, Việt Nam đứng sau Indonesia, Malaysia và Thái Lan, vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia.

Ước tính, thị trường vận tải và logistics của Việt Nam sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026. Theo đó, chính phủ khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất và thu hút đầu tư bằng cách thành lập những khu công nghiệp và khu kinh tế. Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch Covid-19, ngành này vẫn phát triển nhờ các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng của nền kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, cùng sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang đến những cơ hội cho ngành logistics.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự bùng nổ của ngành thương mại điện tử. Tuy nhiên, điều này đi cùng với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó trong quá trình tìm kiếm địa điểm. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi xung quanh thành phố lớn đang có tỷ lệ lấp đầy cao, thậm chí có nơi đạt gần 100%. Có thể thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khoảng trống này cũng là cơ hội để các đơn vị phát triển bất động sản quốc tế đầu tư vào Việt Nam. 

Công nghiệp sạch, công nghệ cao được ưu tiên

Hiện nay, ngành logistics Việt Nam vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi đa phần các bên tham gia đều là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Cụ thể, Savills lấy dẫn chứng, trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, có đến 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, chỉ 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% quy mô vốn trên 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có sự cạnh tranh gay gắt, thì thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài dù chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến 75% doanh thu.

Đầu năm 2022, nhà phát triển kho logistics quốc tế Logos Property đã bắt tay với Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá trên 80 triệu USD. Sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã giúp nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Cùng với đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang trở thành xu hướng phát triển của ngành. Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, không chỉ tiêu chuẩn từ chủ đầu tư cao hơn mà chính bản thân các doanh nghiệp cũng đang ưu tiên hai yếu tố này. 

Theo đại diện Savill, Việt Nam đang định hướng ngành công nghiệp theo chuỗi giá trị, tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị gia tăng lớn. Do đó, ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững là những lĩnh vực đang hút và ưu tiên vốn đầu tư.

"Những doanh nghiệp trong lĩnh vực này thường có yêu cầu khắt khe hơn. Hoạt động của họ tại Việt Nam giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp theo hướng bền vững, cùng với sự cải thiện trong trình độ tay nghề. Những điểm này sẽ tạo ra giá trị cho ngành công nghiệp quốc nội, từ đó, đóng góp tích cực vào hoạt động xuất-nhập khẩu và nền kinh tế Việt Nam", Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ.

Cơ hội để ngành logistics tại Việt Nam vươn cao

Cũng theo vị chuyên gia Savills, Việt Nam có đầy đủ tiềm năng để phát triển và trở thành trung tâm logistics của vùng. Các chính sách từ nhà nước và cơ sở hạ tầng là những nhân tố quan trọng giúp Việt Nam đạt được mục tiêu này. Nhiều địa phương hiện nay đã đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghệ cao, sạch. Tuy nhiên, cần cải thiện về mặt thủ tục hành chính để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn hơn.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận cũng là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng. Nhìn chung, các doanh nghiệp sẽ lựa chọn những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng để việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Do đó, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần trong nước.

Đối với ngành bất động sản, yếu tố quan trọng nằm ở nguồn cung dành cho logistics. Nhiều đơn vị phát triển dự án đã và đang làm việc với các chuyên gia thế giới để áp dụng những phương pháp tăng sự hiệu quả cho doanh nghiệp. Ông Matthew cho hay, những nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng chú trọng vào những giải pháp giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động cho doanh nghiệp. Hộ tham khảo chuyên mô từ các khu vực phát triển như Mỹ, Anh, Úc, Nhật Bản... để đưa ra những cải tiến trong thiết kế cũng như vận hành và phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp logistics. Với những nỗ lực từ phía Chính phủ và các doanh nghiệp, ngành hậu cần Việt Nam sẽ tiến những bước dài trong thời gian tới.