Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự lao dốc mạnh kéo theo sự tụt giảm về số lượng môi giới hoạt động trong lĩnh vực này. Môi giới bất động sản đang rơi vào tình cảnh không có giao dịch, một số sàn giao dịch chịu cảnh thua lỗ khi chi phí quảng cáo cao nhưng không bán được hàng, hoặc lượng hàng chốt không đáng kể. 

Hiện nay, nhân sự của ngành nghề này đang liên tục biến động, nhiều lo lắng khi thị trường bất động sản “ấm” lên sẽ thiếu hụt đi một bộ phận các môi giới chuyên nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến guồng quay hoạt động của các doanh nghiệp.

Bàn luận sâu hơn về bức tranh làm nghề môi giới bất động sản và đi tìm giải pháp cho hoạt động của những người môi giới để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, phóng viên đã có cuộc trò truyện với TS. Diệp Gia Hoàng, chuyên gia đào tạo và tư vấn doanh nghiệp, Thành viên Hội đồng giảng huấn Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản.

PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự xáo trộn, tình hình hoạt động của các môi giới bất động sản hiện nay đang gặp phải những khó khăn và thách thức như thế nào, thưa ông?

TS. Diệp Gia Hoàng: Khó khăn đến với bộ phận môi giới bất động sản đã bắt đầu diễn ra từ khi đại dịch Covid – 19 càn quét từ đầu năm 2020, sau đó là liên tiếp những biến cố của thị trường vào những tháng cuối năm 2022 làm ảnh hưởng nặng nề đến lĩnh vực bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng.

Số lượng các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản dừng hoạt động tăng tới 40% so với năm 2022. Thậm chí, một số doanh nghiệp đã phải cắt giảm từ 60 - 80% nhân sự để ứng phó với diễn biến hiện tại. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản gần đây, trong khoảng 130.000 môi giới chỉ còn khoảng 30.000 môi giới còn đang bám trụ với nghề. Đây mới là tính riêng những người môi giới hoạt động có chứng chỉ hành nghề, chưa tính những người hoạt động tự do. Con số này đang có xu hướng giảm tiếp trong tình hình thị trường nếu chưa phục hồi được.

Xuất phát từ những yếu tố vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu gặp trục trặc khiến doanh nghiệp không huy động được vốn, dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị dừng lại, gây nên tình trạng khan hàng, không có hàng để cho môi giới bán. Còn trong trường hợp có hàng, thì dòng tiền của khách hàng về chậm khiến chi phí các nhà đầu tư trả cho các sàn bất động sản bị giảm đi nhiều, hoặc nhiều sàn không được trả. Khi ấy, doanh nghiệp không còn đủ tài chính để duy trì đội ngũ và dẫn tới tình trạng các sàn phải đóng cửa và bỏ nghề.

Trong khi đó, các khách hàng hiện nay cũng không có tài chính để duy trì hoạt động đầu tư do tín dụng thắt chặt. Theo quan sát của tôi trong 2, 3 năm gần đây, các nhà đầu tư không còn tập trung một danh mục đầu tư hay một sàn, một môi giới nữa mà họ phân tán nhiều phân khúc và có nhiều sự lựa chọn. Điều này dẫn đến giữa các sàn, các môi giới đang phải đối mặt với cuộc cạnh tranh rất gay gắt. 

Mặt khác, từ chính nội tại và năng lực điều hành công ty của các doanh nghiệp bất động sản, bản thân của những người môi giới không đủ sức chịu đựng dẫn đến khủng hoảng. Khi thị trường tốt thì việc bán được hàng là đương nhiên, nhưng khi thị trường gặp khó khăn và họ không bán hàng được trong thời gian dài sẽ buộc phải dừng lại.

PV: Sắp tới, trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) có đề cập đến việc thắt chặt quản lý hoạt động môi giới bất động sản. Theo ông, liệu điều này có gây khó khăn và thuận lợi gì cho hoạt động nghề môi giới sắp tới hay không?

TS. Diệp Gia Hoàng: Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi), theo tôi có ba điểm nổi bật sẽ ảnh hưởng tới các công ty môi giới và những người đang làm nghề môi giới:

Cụ thể, trong khoản 3, Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) đã bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.

Trong Mục 2 và Mục 3 của Chương VII, quy định điều kiện thành lập, thủ tục cấp giấy phép đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; quy định cụ thể các trường hợp giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch; quy định việc cá nhân hoạt động môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hành nghề trong một sàn giao dịch, tổ chức môi giới sẽ giúp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới.

Tại khoản 4, Điều 63 quy định nghĩa nghĩa vụ của Sàn giao dịch BĐS phải thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Những điểm này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt là yêu cầu về chất lượng môi giới sẽ nâng cao hơn nhiều so với trước, yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề trong sàn giao dịch. Điều này cũng sẽ giúp những môi giới chuyên nghiệp hoạt động uy tín, dễ dàng tiếp cận khách hàng hơn.

Bên cạnh đó, điều này cũng sẽ gây khó khăn cho các cá nhân và những sàn hoạt động môi giới tự do, làm ăn chộp giật, hay mọi người còn gọi là “cò đất”. Đây sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản thanh lọc những môi giới được đào tạo bài bản và những môi giới kém chuyên nghiệp, không uy tín trên thị trường. 

Đồng thời, việc sửa đổi này giúp thị trường lành mạnh, minh bạch hơn, khi ấy niềm tin của các khách hàng, nhà đầu tư với nghề môi giới cũng sẽ cao hơn. Xóa bỏ đi định kiến của xã hội về nghề môi giới, vì trước đây mọi người thường đánh đồng những bạn môi giới có chứng chỉ, chuyên nghiệp là “cò đất”.

PV: Làn sóng môi giới nghỉ việc, chuyển nghề đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết, điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản khi thị trường có dấu hiệu “ấm” trở lại?

TS. Diệp Gia Hoàng: Trước bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu gọn quy mô trong ngắn hạn để tồn tại. Những môi giới bất động sản không bán được hàng, không có thu nhập thì họ sẽ buộc phải nghỉ việc và chuyển sang ngành nghề khác để mưu sinh là điều chúng ta đang thấy rõ. 

Khi quá trình phá băng ngành bất động sản thành công và “ấm” trở lại thì chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch nếu không kiểm soát được quy mô và nhân sự trong bối cảnh trước sẽ thiếu hụt lượng lớn về nhân sự, khó đón đầu thị trường. Việc làm đầu tiên của các doanh nghiệp bất động sản sau khi thị trường quay lại là phải có hành động tuyển dụng nhân sự. Do đó, nhu cầu về nhân sự và đặc biệt là nhân sự có chất lượng, môi giới có kinh nghiệm và chuyên môn cao sẽ được ưu tiên hàng đầu. Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với cuộc cạnh tranh cực kỳ gay gắt trong tuyển dụng, đặc biệt là nhân sự giỏi.

Hiện nay, với sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị trong việc giải cứu và bình ổn thị trường. Tôi tin chắc rằng thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng được được khôi phục trở lại, các sàn giao dịch bất động sản sẽ hoạt động bình thường trở lại. 

Do đó, ở góc độ nhiều năm đồng hành với vai trò vừa quản lý, tư vấn và đầu tư, tôi cho rằng các nhà lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản cần bình tĩnh hơn để đưa ra những chính sách và chiến lược phù hợp để giữ chân được bộ khung nhân sự cốt cán. Trong chính sách cắt giảm nhân sự, phải hết sức cẩn thận và nhân văn để giữ được hình ảnh và thương hiệu của nhà tuyển dụng. Đây sẽ tiền đề quan trọng cho giai đoạn tuyển dụng sắp tới.

PV: Theo ông, một người làm môi giới bất động sản cần phải làm gì để thích ứng và vượt qua được giai đoạn này?

TS. Diệp Gia Hoàng: Đối với các bạn làm môi giới, đặc biệt là những người coi nghề môi giới bất động sản là con đường để phát triển bản thân, phát triển tài chính trong tương lai cho bản thân mình thì bên cạnh việc đối diện với những khó khăn, thì trong bối cảnh hiện nay cũng là cơ hội để các bạn trau dồi bản lĩnh và tiết kiệm. 

Sức chịu đựng, tính kiên định là điều rất quan trọng với nghề này, đây là cơ hội để các bạn cập nhật và nâng cao kiến thức. Giai đoạn này được coi là “mài rìu cho thật bén” để khi thị trường “ấm” lên, những môi giới có thể bắt nhịp được lại ngay mà không bị rơi vào độ trễ như những người khác. Đồng thời, những người môi giới bất động sản cũng cần chọn cho mình công ty, phân khúc, khu vực bất động sản sao cho phù hợp với năng lực và thế mạnh của bản thân để đầu quân khi thị trường tốt lại.

Bối cảnh thị trường hiện nay cũng là thước đo năng lực quản trị và điều hành của các doanh nghiệp, thước đo cho sự kiên định với nghề, năng lực bán hàng và chăm sóc khách hàng, sự tận dụng cơ hội của các bạn làm nghề môi giới bất động sản.

PV: Bên cạnh các môi giới chuyên nghiệp, xuất hiện một bộ phận gọi là “cò đất” hoạt động tự do, gây thông tin ảo để bán đất. Vậy theo ông, có cách nào để quản lý lực lượng này hay không? 

TS. Diệp Gia Hoàng: Thực tế là tốc độ phát triển của thị trường bất động sản rất là nhanh nhưng môi giới tại Việt Nam không theo kịp. Trong thời gian vừa qua, công tác quản lý và điều hành còn một số bất cập, còn buông lỏng đối với bộ phận làm môi giới không chuyên nghiệp tức là “cò đất”. Đây là một trong những nguyên nhân gây giá cả tại một số khu vực bị tăng cao đột ngột, thông tin nhiễu loạn.

Hiện nay, Chính phủ đã từng bước hoàn thiện các khung pháp lý, có những giải pháp như kiểm soát, quản lý sát sao hơn để ngăn chặn lực lượng này, giúp thị trường bất động sản hướng tới minh bạch, rõ ràng hơn. Mặt khác, bối cảnh hiện nay cũng cơ hội để thị trường thanh lọc những đối tượng này.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay cũng thông thái hơn rất nhiều và họ có thể nhận biết được đâu là môi giới không chuyên, đâu là môi giới chuyên nghiệp. Hơn nữa, với công tác đẩy mạnh truyền thông hiện nay cũng đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc thay đổi tư duy của những người làm môi giới. Cùng với sự đóng góp của các đơn vị đào tạo môi giới bài bản của các chương trình, tổ chức cũng là một yếu tố đóng góp lớn vào việc hoạt động nghiêm túc của các sàn giao dịch.

Như vậy, tất cả các yếu tố trên sẽ làm cho “cò đất” không còn chỗ đứng trên thị trường. Họ sẽ không còn dám đưa ra những chiêu trò như nâng khống giá, tung tin ảo để tạo ra thị trường hỗn loạn nữa.

PV: Ông nhận định như thế nào về tương lai của nghề môi giới tại Việt Nam và có lời khuyên gì cho môi giới trong bối cảnh thị trường hiện nay?

TS. Diệp Gia Hoàng: Trải qua 20 năm và chứng kiến những cơn nóng lạnh của thị trường bất động sản, tôi khẳng định nghề môi giới bất động sản được coi là một nghề có thu nhập rất cao. Hiện nay, một số môi giới bất động sản lại chưa nhìn nhận đúng đắn, vẫn còn nhiều định kiến nặng nề về nghề này. Bởi vì nhiều người vẫn còn đánh đồng chung cả môi giới chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp đều là “cò đất”. Tuy nhiên, với những thay đổi sắp tới của thị trường, tôi tin rằng ngành nghề này sẽ phát triển mạnh mẽ hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, tôi cũng có một số lời khuyên rằng cho các môi giới bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, các bạn khi lựa chọn nghề môi giới bất động sản không nên suy nghĩ là chỉ chọn thử thôi. Bởi vì, một trong những kỹ năng đầu tiên để tồn tại và duy trì với nghề này là sức “nhịn đói” trong sáu tháng đầu. Theo thống kê của chúng tôi, thời gian sáu tháng chính là thước đo về sự tồn tại được hay không của những người làm nghề này.

Thứ hai, các bạn cần định vị cho mình đúng vai trò, sứ mệnh của người làm môi giới bởi mình chính là người kết nối giữua bên bán và bên mua, do đó những thông tin mình cung cấp phải chuẩn chỉ.

Thứ ba, các bạn khi xác định bước vào nghề làm môi giới thì cần phải trau dồi kiến thức, kỹ năng và xây dựng một lộ trình phát triển bản thân trước.

Thứ tư, các bạn cần phải cập nhật xu hướng thị trường là công nghệ. Bởi hiện nay, cuộc cách mạnh công nghệ 4.0 đã hiện diện ở mọi thứ, mọi nơi trong cuộc sống chúng ta. Việc áp dụng công nghệ vào bất động sản cùng với những phương tiện “marketing” sẽ giúp các bạn tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, cập nhật được thị trường. Bản thân các môi giới bất động sản nên lựa chọn đây là yếu tố tiên phong, để thay đổi bản thân tốt hơn, không bị tụt lại phía sau.

Thứ năm, các bạn cần có chiến lược chăm sóc “data” khác hàng mà các bạn đang có để giữ và mở rộng các mối quan hệ.

Cuối cùng, để tồn tại được với nghề môi giới bất động sản thì quan trọng nhất chính là thái độ chính trực, tử tế phải được đặt lên hàng đầu, mang tính sống còn đối với bất cứ người làm nghề nào. Đây là những lời khuyên tôi muốn gửi đến các bạn làm môi giới bất động sản.

PV: Xin chân thành cảm ơn TS!