TP. HCM: Thị trường văn phòng ảm đạm, bán lẻ được “cứu” bởi 2 ông lớn nước ngoài

Doanh nghiệp đồng loạt đóng cửa

Theo Nhịp sống thị trường, TP. HCM trong thời gian qua đã có nhiều biến động đáng kể với thị trường văn phòng có 18 tòa nhà hạng A và 59 tòa hạng B. Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp không thuận lợi, như cầu tiêu dùng trong nước giảm, lượng đơn ít đi, nhất là với một số ngành như chế biến - chế tạo, nhiều nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu khiến cho chi phí logistics tăng cao, biến động chi phí năng lượng cũng lãi suất khó khăn trong việc tiếp cận vốn.  

Qúy I/2023, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn số doanh nghiệp mới và tái hoạt động. Trong quý đầu năm, tòa nhà OfficeHaus tại quận Tân Phú đã hoàn thành và sẵn sàng đón khách thuê mới, góp hơn 15.000m2 sàn văn phòng, với tổng 1,4 triệu m2 trên thị trường TP. HCM. Xu hướng cải tạo và nâng cấp chất lượng tòa nhà sẽ tiếp tục, nhất là tại khu trung tâm. 

Dưới bối cảnh kinh tế làm ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu thuê văn phòng, khi các doanh nghiệp đang cắt giảm chi phí vào việc thuê không gian văn phòng, khiến lượng hấp thụ thuần ở mức âm 17.120 m2. Quá trình cải tạo và nâng cấp phần nào làm ảnh hưởng tới tỷ lệ lấp đầy của một số tòa nhà, làm giảm lượng hấp thụ thuần trong 3 tháng đầu năm. Ngoài ra, việc Techcombank di dời trụ sở đã khiến thị trường văn phòng thừa ra khoảng 10.000m2. 

Nhìn nhận năm 2023 với tâm thế cẩn trọng hơn, khách thuê có xu hướng giữ lại mặt bằng thuê hiện nay, thậm chí giảm bớt diện tích nhằm tiết kiệm chi phí vận hành, Do đó, tỷ lệ lấp đầy tòa nhà hạng A và B đều giảm nhẹ so với quý trước, lần lượt là -0,7 và -2,7 điểm phần trăm (đpt).

Tuy nhiên, giá chào thuê vẫn tăng ở mức 1,2% so với quý trước, hạng A đạt 57 USD/m2/tháng và hạng B đạt 33 USD/m2/tháng. Nguyên nhân một phần vì đây là dịp tăng giá đầu năm ở nhiều tòa nhà, nhất là trong khu vực trung tâm hoặc tại tòa nhà hạng A. Sự tăng trưởng này cũng tới từ việc một số chủ đầu tư của các tòa nhà đắt khách đã điều chỉnh lại giá chào thuê của những vị trí cuối cùng của tòa nhà. 

Thông tư số 06/2022/TT-BXD quy định về phòng cháy - chữa cháy có hiệu lực từ ngày 16/1/2023, đã làm tăng chi phí thuê và gây phức tạp hóa quy trình thi công, khiến cho nhiều khách thuê do dự trong việc thuê mới hay di dời văn phòng. Báo cáo Chi phí Thi công Văn phòng Cushman & Wakefield ghi nhận, tại Việt Nam, giá thi công tăng mạnh vì giá vật liệu xây dựng khá đắt đỏ, cùng với quy định về phòng cháy - chữa cháy mới. Nhưng đây vẫn là mức chi phí thấp tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. 

Ngành thời trang và tiêu dùng là “cứu tinh” của thị trường bán lẻ

Đối với thị trường bán lẻ, trong quý đầu năm vẫn không có thêm nguồn cung mới tại TP. HCM, tổng nguồn cung đang duy trì là 1,05 triệu m2 sàn đang hoạt động. Xu hướng cải tạo và tái cơ cấu mặt bằng còn tiếp diễn tại các trung tâm thương mại với kỳ vọng nâng cao hiệu suất thuê và cải thiện quy hoạch khách thuê. Để từ đó nâng cấp và tái định vị trung tâm thương mại. Do đó tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ so với quý trước khi đạt 90%, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2022.

Nguyên nhân một phần cũng do nguồn cung mới của tòa nhà Thiso Mall vẫn trong quá trình được lấp đầy, nhiều mặt bằng bán lẻ tạm dừng hoạt động vì khách thuê đang vào hay cải tạo lại. Một số trung tâm thì trong quá trình nâng cấp, bố trị lại không gian. 

Giá thuê có xu hướng tăng nhờ vào các không gian bán lẻ được nâng cấp, cùng sự cải thiện chung trên thị trường bán lẻ, hiện đạt 50,5 USD/m2/tháng, tăng 2,4% so với quý IV/2022 và tăng 7,1% so với quý I/2022.

Tổng cục Thống kê cho biết, lượng khách du lịch nước ngoài trong quý đạt khoảng 2,7 triệu lượt, tăng hơn 29,7 lần so với cùng kỳ và đạt khoảng 60% so với quý I/2019.

Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, sẽ có đợt sóng mở rộng của ngành thời trang, điển hình như cửa hàng MUJI thứ 5 (2.000 m2) khai trương tại Vincom Mega Mall Thảo Điền cùng ít nhất 2 cửa hàng mới được lên kế hoạch trong thời gian tới. Bên cạnh đó, cửa hàng UNIQLO thứ 16 (1.700 m2) khai trương tại Thiso Mall vào cuối tháng 3, cửa hàng thứ 17 sẽ mở tại AEON Mall Tân Phú Celadon (1.600 m2).

Cushman & Wakefield cũng ghi nhận, các ông lớn nội địa và quốc tế đang tham gia vào một cuộc đua giành thị phần. Thị trường bán lẻ không bao gồm nhà phố thương mại và nhà phố mặt tiền.

Trước đó, Central Retail công bố đầu tư 1,45 tỷ USD trong giai đoạn 2023 - 2027, mục tiêu mở 600 cửa hàng trong năm 2027, tuân thủ chuẩn mực môi trường bền vững. AEON Mall lên kế hoạch mở rộng 30 AEON Mall trong năm 2030, 100 AEON MaxValu Supermarket trong năm 2025 tại Hà Nội, mở rộng sang ngành thời trang nhanh với thương hiệu My Closet (tháng 9/2022). Hay như Mega Market đã mở 3 kho cung ứng trong vòng 12 tháng qua tại Sa Pa (tháng 5/2022), Bình Thuận (tháng 7/2022) và Thanh Hóa (tháng 3/2023).

WinCommerce dự kiến mở thêm 1.000 cửa hàng với doanh thu cấp cửa hàng tăng 25% trong năm 2023, chuyển hướng sang mô hình nhỏ ở cả thành thị và nông thôn. Mục tiêu của Saigon Coop là mảng bán lẻ siêu thị, đẩy mạnh số hóa thương mại điện tử, tích hợp công nghệ AI để tìm kiếm và nâng cao trải nghiệm khách hàng.