Nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM

Giá chung cư giảm đáng kể

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, tại Hà Nội, số liệu được CBRE công bố cho thấy, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán trong quý đầu năm 2023, giảm 44% so với quý đầu năm 2022. Ghi nhận lượng mở bán thấp nhất theo quý trong suốt 3 năm qua. 

Hàng loạt biến động, thách thức về kinh tế vĩ mô đã làm ảnh hưởng tới tình hình bất động sản tại hai thành phố hàng đầu Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM. Cơ cấu sản phẩm mở bán vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong khi trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tuy đã tăng 2.8% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn so với mức tăng theo năm của 5 quý trước đó (tăng từ 5 - 15%/năm)

So với quý trước, giá bán không có nhiều chênh lệch, cho thấy đã vào giai đoạn giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đặc biệt là tại một số khu đô thị cách xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận mức giảm từ 3 - 8% theo quý. 

Tại TP. HCM, theo số liệu của Savills,nguồn cung căn hộ trong quý I giảm 25% xuống còn 1.610 căn so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng bán căn hộ liên tục giảm 38% theo quý và 71% theo năm, xuống còn 865 căn, trong đó nguồn cung mới chiếm tới 43% thị phần.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý là 13%, giảm 4% so với quý IV/2022 và 60% so với cùng kỳ. Trong quý vừa qua, giá bán căn hộ giảm nhờ những dự án mới đã đưa ra mức giá cạnh tranh và việc chủ đầu tư chiết khấu mạnh cho khách hàng. Trừ các chung cư hạng A vẫn đang có giá bán ổn định thì chung cư hạng B đã giảm 2%, trong khi đó chung cư hạng C giảm 10% theo quý. 

Giá bán và nguồn cung nhà liền thổ đều giảm 

Savills cho biết, nguồn cung mới phân khúc biệt thự và nhà liền kề TP. HCM đang ở mức thấp nhất trong 3 năm qua, khi chỉ có 47 căn. Con số này giảm 81% theo quý và 85% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 629 căn, giảm 8% theo quý, tăng 29% theo năm. 

Bên cạnh sự sụt giảm nguồn cung thì lượng giao dịch căn hộ tại TP. HCM đã giảm đáng kể, chỉ còn 46 căn - mức thấp nhất trong một thập kỷ qua, giảm 80% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cũng kém khi chỉ đạt 7%.

Nhà phố là loại hình bất động sản có mức giảm lớn nhất, giảm 72% so với quý cuối năm ngoái, xuống còn 17 giao dịch. Tiếp theo là nhà phố thương mại đạt 16 giao dịch, còn biệt thự chỉ có 13 giao dịch. 

Trong khi theo ghi nhận của CBRE, trong quý I/2023, nguồn cung mở bán nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đã đạt khoảng 1.250 căn. Tuy đây là lượng mở bán cao nhất ghi nhận trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020, nhưng cũng chỉ bằng 1/5 số căn mở bán ở quý liền trước. 

Tỷ lệ bán tiếp tục thể hiện tốc độ chậm dần khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận sản phẩm đã bán trong quý I/2023. Ước tính tại thời điểm cuối quý I, số căn nhà gắn liền với đất tiêu thụ trên thị trường chỉ trong khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý cuối năm ngoái, nhưng chỉ bằng 1/5 số sản phẩm đã bán ra trong một quý ở giai đoạn quý 2 – quý 3 năm ngoái.

Xét về giá bán, trung bình giá chào bán của nhà ở gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp trong quý I đã giảm 0,8% so với quý trước đó; Giá chào bán thứ cấp trong quý giảm 3%, tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh hồi quý III năm ngoái. Đây được xem là được giảm giá thứ cấp lần thứ 2 liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019 đến nay. 

Xét về khu vực, hầu như các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp giảm từ 2 - 3%. Trong đó, các quận Long Biên hay Gia Lâm đã chứng kiến mức giảm mạnh hơn, trung bình giảm từ 6 - 7% vì thanh khoản chậm lại do những biến động trên thị trường tài chính. 

Thị trường cấp 2 dậy sóng bởi đất công nghiệp

Báo cáo của CBRE được công bố mới đây cho thấy, trong 5 năm qua, giá đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 đã tăng khoảng 9% tại phía Nam và khoảng 7% tại phía Bắc. Tính tới quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại thị trường cấp 2 khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300ha, riêng miền Nam chiếm tới hơn 57% tổng cung. 

Cả hai khu vực đều có tỷ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022. Theo đó, diện tích cho thuê mới tại miền Bắc tăng 35% theo năm, còn tại miền Nam ghi nhận mức tăng trung bình là 58% theo năm. 

Trong thời gian này, nhu cầu tăng mạnh từ những nhà sản xuất cùng việc nâng cao lợi thế cạnh tranh trên thị trường cấp 2, hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp ở các thị trường này. 

Về lợi thế cạnh tranh, các khu vực trên thị trường cấp 2 được chào thuê với giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẽ mang tới cho khách thuê nhiều sự lựa chọn hơn. Đồng thời, việc một số dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm tại miền Bắc, Nam gần đây đã đi vào hoạt động, giúp cải thiện khả năng kết nối các tỉnh cấp 2 tới thành phố lớn.

Giai đoạn 2022 đến quý I/2023, theo nhận định của CBRE, nhiều giao dịch lớn có quy mô từ 10ha trở lên tại những tỉnh miền Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh chủ yếu thuộc lĩnh vực công nghiệp địa tử và ô tô. Tại khu vực phía Nam thì Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận nguồn đầu tư lớn từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và trở thành thị trường cấp 2 sôi động nhất. 

Phải tới quý III/2023 thị trường mới bắt đầu phục hồi

Việc Chính phủ đã nỗ lực với những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tìm cách gỡ rối cho thị trường bất động sản trong thời gian qua, sẽ đem tới nhiều kỳ vọng phục hồi. Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chỉ ấm lên sau khi kết thúc tháng 7 âm lịch, tức vào khoảng cuối quý III/2023. 

Theo quan sát và đánh giá của Tổng Giám Đốc Colliers Vietnam - Ông David Jackson, thì thị trường địa ốc đang trải qua quá trình thiết lập mặt bằng giá mới, dự kiến bắt đầu ổn định vào 2 quý cuối năm 2023. 

Vị chuyên gia nhìn nhận, những nỗ lực gần đây của Chính phủ như giảm lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH), Nghị quyết 33, Nghị định 10/2023 về Luật Đất đai,... đã giúp tâm lý thị trường dần ổn định hơn. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn cần ít nhất tới quý III/2023 để thực sự thấy rõ được các tín hiệu phục hồi. Bởi tất cả các chính sách hay động thái điều chỉnh thị trường cần có độ trễ, tính từ thời điểm có hiệu lực tới khi thực sự đi vào thực tiễn. 

Thực tế là thị trường đã nhận thấy một số tín hiệu phục hội trên nhiều khía cạnh, tuy nhiên cần có thêm thời gian để các bên tham gia điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh trung và dài hạn. Cụ thể, hoạt động đầu tư đã có phần được kích hoạt lại với một số dự án được mở bán trong quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ chỉ tương đối, dao động từ 40 - 60% tại TP. HCM và 50 - 60% tại Hà Nội. Bởi khách hàng vẫn đang có tâm lý “chờ đợi và quan sát” trong một thời gian nữa. 

Đáng chú ý, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đang diễn ra, cho thấy sự tham gia hoặc mở rộng thị phần của những nhân tố mới. Điều này mang kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung trong tương lai, đem tới nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng hơn cho thị trường. Cũng như mở thêm những cơ hội hợp tác cho doanh nghiệp bất động sản trong nước nhằm phát huy tối đa về thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam.