Tìm cách giúp bất động sản nghỉ dưỡng không còn "bơ vơ"

Lượng hàng tồn giá trị lớn

Theo báo Đầu tư, hoạt động kinh doanh khách sạn ở hầu hết các quốc gia lớn đang dần khôi phục về mức trước dịch Covid - 19, trừ khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nước đang dẫn dắt quá trình phục hồi tại Đông Nam Á là Singapore, Thái Lan cũng khôi phục khá tốt. Trong khi hoạt động kinh doanh tại Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước dịch, cả công suất phòng và giá phòng bình quân đều có số liệu thấp. 

Sự thiếu vắng khách du lịch Trung Quốc - vốn chiếm khoảng 20% tổng lượng du khách quốc tế của Việt Nam năm 2019, đã khiến hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng gặp nhiều thách thức. Đồng thời, chi phí chuyến bay dài ngày càng đắt đỏ đã tác động tới sự phục hồi của một số thị trường, chẳng hạn như khách châu Âu. Tổng lượt khách châu Âu tới Việt Nam hiện vẫn thấp hơn mức trước dịch khoảng 38%. 

Trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường khách du lịch châu Á thấp hơn mức trước dịch khoảng 30%. Hàn Quốc vẫn duy trì là thị trường khách quốc tế lớn nhất 9 tháng đầu năm với gần 2,6 triệu lượt, thấp hơn năm 2019. Lượng khách Trung Quốc đang khôi phục dần, đạt hơn 1,1 triệu lượt khách, tương đương 28% so với cùng kỳ năm 2019… 

Cùng với việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng thừa cung chủ yếu ghi nhận tại các điểm đến ven biển, góp phần tăng thêm thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. 

Thống kê của Savills Hotels cho thấy, kể từ năm 2016, trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú. Như vậy, trong vòng 6 năm, nguồn cung phòng đã tăng gấp đôi. 

Tác động cộng hưởng của cung và cầu khiến cho hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục hơn so với những quốc gia khác trong khu vực. Tính tới 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình dao động ở mức 40%. Trong khi con số này tại Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều vượt mốc hơn 50%, riêng Singapore gần đạt 75%.

Có thể thấy, công suất phòng tại Việt Nam thấp hơn mức trước dịch gần 20%. Quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh không được đồng đều. So với những điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh, Phú Quốc càng gặp thách thức nhiều hơn trong việc cải thiện công suất phòng. 

Cụ thể, công suất phòng trung bình tại Phú Quốc là 30%, tương tự tại Nha Trang - Cam Ranh nhưng giá phòng bình quân thấp hơn. Hà Nội và TP. HCM tuy vẫn thấp hơn trước dịch nhưng đã khôi phục tốt hơn so với các thị trường ven biển, công suất trung bình hơn 60%.

Nhìn chung, khách sạn phân khúc trung - cao cấp cho thấy mức khôi phục giá phòng bình quân tốt hơn công suất thuê. Giá phòng bình quân trên toàn thị trường trong 8 tháng đầu năm 2023 đạt khoảng 120 USD/đêm, tiệm cận mức trước dịch. 

Đối với hoạt động du lịch tại Việt Nam, nguồn khách nội địa vẫn là động lực hỗ trợ chính. Trong 8 tháng đầu năm nay, ngành du lịch Việt Nam đón 86 triệu lượt khách trong nước, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2019. Điều này mang tới kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng của ngành du lịch trung và dài hạn. 

Thúc đẩy sức hấp dẫn của sản phẩm nghỉ dưỡng

Trên địa bàn cả nước, hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng ế ẩm, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong vòng 5 năm nay. 

Số lượng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng xây dựng xong bỏ trống rất lớn, các nhà đầu tư xuống tiền mua những sản phẩm này hiện “đứng ngồi không yên” khi bài toán đầu tư không mang tới lợi nhuận kỳ vọng. 

Trưởng ban R&D của BHS Group - Ông Hoàng Hữu Minh Dũng cho rằng, kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa phục hồi là một trong những nguyên nhân khiến BĐS nghỉ dưỡng gần như “bất động” cho tới nay. 

Nguyên nhân cũng quan trọng không kém khiến tỷ lệ lớn các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng “bơ vơ” là vì chưa có đơn vị chuyên nghiệp khai thác vận hành. Đây là yếu tố khiến dòng sản phẩm này kém hấp dẫn. 

Ông Dũng nhấn mạnh, có hơn 24.000 sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đến từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa vận hành, là “điểm đau” của cả chủ sở hữu và các chủ đầu tư khi không mang lại giá trị mong muốn. 

Vấn đề hiện tại là phải có giải pháp để các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung, nhất là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”, giảm tải gánh nặng khủng hoảng thừa nguồn cung cho thị trường. 

Giám đốc Savills Hotels - Ông Mauro Gasparotti cho rằng, ngành nghỉ dưỡng Việt Nam rất giàu tiềm năng, nhưng không phải tất cả mô hình đều hoạt động được hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội gia nhập thị trường mà chưa đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được chỉn chu, làm hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đã hoàn thiện. 

Tùy vào thực tiễn thị trường mà một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn. Trên thực tế, phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang vẫn có tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn cầu, kể cả trong giai đoạn thị trường chịu những biến động kinh tế - xã hội lớn suốt thời gian qua. 

Bên cạnh đó, các mô hình thuộc phân khúc tầm trung, hướng tới đối tượng du khách trẻ, chẳng hạn khách sạn với dịch vụ giới hạn được đánh giá là còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Mô hình này thường có suất đầu tư thấp, phù hợp hơn với những điểm đến đã phát triển và có nguồn cầu tăng trưởng ổn định. 

“Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng tới các mô hình du lịch sinh thái du lịch cải tạo, du lịch y tế. Nhất là các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi” - Vị chuyên gia gợi ý.