Tiềm năng cao tăng cả về nguồn cung và giá thuê đất khu công nghiệp 

Theo Tinnhanhchungkhoan.vn, Bộ Kế hoạch và Đầu tư thống kê, số khu công nghiệp được thành lập tăng lên 7 lần trong vòng 22 năm qua, từ 61 KCN trong năm 2000 lên tới 410 KCN năm 2022. Tính tới cuối năm ngoái, Việt Nam có khoảng 300 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định từ 71,1% (tăng 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước). Những KCN này đã hút khoảng 11.000 dự án FDI với tổng số vốn đăng ký khoảng 250 tỷ USD, có gần 11.000 dự án DDI với tổng vốn đăng ký là khoảng 3 triệu USD. 

Với 4 vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam là phía Bắc, miền Trung, phía Nam và Đồng bằng Sông Cửu Long. Thì phía Nam đang dẫn đầu toàn quốc với 127 KCN thành lập với tổng diện tích khoảng 51.000ha, chiếm 40% thị phần. Tiếp theo là vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc với 86 KCN với tổng diện tích gần 26.600ha.

Theo ACBS, động lực tăng trưởng lớn nhất của BĐS khu công nghiệp là vốn FDI. Vì các KCN và khu kinh tế đã chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký hàng năm hoặc 70 - 80% vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực sản xuất. Nguồn vốn FDI vào Việt Nam đạt kỷ lục vào năm 2008 với hơn 71,7 tỷ USD khi gia nhập WTO vào năm 2007. Sau đó bắt đầu giảm trong 4 năm liên tiếp vì suy thoái kinh tế toàn cầu, năm 2022 đạt 27,7 tỷ USD. Vì sự bùng phát của đại dịch Covid và suy thoái kinh tế toàn cầu đã khiến vốn FDI đăng ký vào Việt Nam năm ngoái giảm 11%. 

Trong quý đầu năm 2023, FDI đăng ký giảm mạnh chỉ còn 5,45 tỷ USD, tương đương 61,2% quý I/2022, vì cùng kỳ năm ngoái có dự án LEGO với 1,3 tỷ USD. Vốn FDI giải ngân khá ổn định trong bối cảnh suy giảm toàn cầu, đạt 4,3 tỷ USD, giảm 2,2% so với năm 2022. 

BĐS khu công nghiệp đang có nhiều cơ hội nhờ chính sách Trung Quốc +1 có thể sẽ không đảo ngược trong vài năm tới. Bên cạnh đó, các tập đoàn vẫn tiếp tục đa dạng hóa cơ sở sản xuất nhằm giảm rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng đã xảy ra trong thời gian đại dịch. 

Căng thẳng ở hai bờ eo biển Đài Loan cũng là một động lực thúc đẩy các nhà sản xuất Đài Loan di dời hoặc mở rộng hoạt động tới Việt Nam. Nhờ việc Việt Nam có vị trí chiến lược, kinh tế vĩ mô tương đối ổn định so với những nước trong khu vực và có chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ, hội nhập. Qúy I/2023, Đài Loan xếp vị trí thứ 3 về vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam khi đạt 477 triệu USD, tăng mạnh 47,5%, chiếm 8,8% tổng vốn FDI đăng ký. 

Việt Nam với tình hình vĩ mô ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP cao, tỷ lệ lạm phát thấp, thì dù thế giới có đối mặt với nhiều khó khăn hiện tại nhưng chỉ số này dự kiến vẫn trong tầm kiểm soát trong năm 2023. 

Việt Nam có hơn 55 triệu dân số ở tuổi lao động, đứng thứ 2 Đông Nam Á (chỉ sau Indonesia), lượng sản xuất hàng tháng ước tính đạt 320 USD, chưa tới 1/3 Trung Quốc và 1/2 Malaysia.

Sự phát triển vượt trội của tầng lớp trung lưu cũng khiến cho tiêu dùng thương mại điện tử tăng nhanh và giao dịch nhiều hơn với Trung Quốc. Đây cũng là một trong những yếu tố thu hút nguồn tiền FDI vào Việt Nam. Ngoài ra, với những nỗ lực cải thiện hạ tầng, cùng sự hỗ trợ từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng đã thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.

Đặc biệt, giá thuê mặt bằng của Việt Nam chỉ khoảng 5 USD/m2/tháng, bằng với Malaysia, Thái Lan, Philippines; Thấp hơn Ấn Độ và Indonesia (6 USD/m2/tháng); Cao hơn Myanmar (3,4 USD/m2/tháng) và Campuchia (2,5 USD/m2/tháng).

Ngành động sản KCN Việt Nam cũng cần đối diện với việc nhu cầu và kinh tế toàn cầu đang suy giảm. Thuê tối thiểu toàn cầu (các doanh nghiệp lớn có doanh thu từ 750 triệu euro trở lên phải đóng thuws 15% ở bất kỳ quốc gia nào) cũng là một rào cản vì nó có thể tác động trực tiếp tới nhiều doanh nghiệp vốn FDI tại Việt Nam, cũng làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư nước ngoài. 

Bên cạnh đó, ngành này cũng phải chú ý tới việc tăng trưởng lương sản xuất, giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng chưa tương xứng với tiềm năng.

Nhưng ACBS vẫn có những đánh giá tích cực cho phân khúc BĐS KCN. Miền Bắc được kỳ vọng là cơ sở sản xuất mở rộng từ Trung Quốc, còn miền Nam sẽ trở thành trung tâm logistics khu vực.

ACBS cũng kỳ vọng nguồn cung đất công nghiệp mới tại phía Bắc tăng thêm, nhất là tại Bắc Ninh và Hải Phòng nhờ sự hiện diện của những doanh nghiệp điện tử lớn như Samsung, LG.

Theo dự kiến, giá thuê sẽ còn tăng nhưng tốc độ chậm hơn, nhất là ở phía Nam vì nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra ngoài các khu truyền thống để tới khu vực có giá thuê thấp hơn như Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh; Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Bình và Nam Định.

Các tập đoàn đa quốc gia ưa chuộng những KCN thông minh và sinh thái. Bởi những KCN này sử dụng năng lượng tái tạo, các dịch vụ logistics hiệu quả hơn, hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn…

Xu hướng tới đây sẽ tập trung vào các sản phẩm linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà xưởng để đáp ứng nhu cầu khách thuê. Nhà kho hoặc nhà xưởng cao tầng dần phổ biến hơn ở các thành phố có quỹ đất hạn chế. Về giá thuê cũng có thể tăng nhẹ hoặc giữ ổn định khi có nhiều nguồn cung mới tung ra thị trường.