Thuế sử dụng đất là gì? Đối tượng nộp thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất còn được biết đến với tên gọi ngắn gọn là thuế nhà đất là một loại thuế gián thu. Loai thuế này được Nhà nước áp dụng cho các trường hợp nhà đất ở và các loại đất dùng để xây dựng công trình theo quy định.

Đối tượng nộp thuế quyền sử dụng đất nói chung là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng các loại đất ở, đất sử dụng với mục đích xây dựng công trình. Cụ thể, đối tượng công dân có nghĩa vụ nộp thuế được quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Đối tượng được giao đất có thu tiền: Đối tượng được Nhà nước giao đất trong trường hợp có thu tiền sử dụng đất theo thời hạn:

• Cá nhân, hộ gia đình được giao đất ở
• Các đối tượng được giao đất với mục đích xây dựng các công trình cao tầng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê như: các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất để thực hiện các công trình thuộc dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa với mục đích quyền sử dụng đất liên quan.

Đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Đối tượng đang sử dụng đất được Nhà nước cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể như sau:

• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở ) mà Nhà nước giao đất thuộc trường hợp không thu tiền sử dụng đất, được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm đất ở, đất nghĩa trang, đất nghĩa địa.
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) mà nhà nước giao đất thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang thành đất ở, đất nghĩa trang, đất nghĩa địa.
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) mà Nhà nước cho thuê được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, đất nghĩa trang, đất nghĩa địa.

Đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng lâu dài được Nhà nước công nhận (trước 1/7/2014) bắt buộc phải nộp thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyến ở hữu nhà ở và các tài sản liên quan.

Hướng dẫn trình tự, thủ tục nộp thuế sử dụng đất

Thủ tục nộp thuế đất phi nông nghiệp được thực hiện theo trình tự dưới đây:

Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

Cá nhân, tổ chức trước khi thực hiện nộp thuế sử dụng đất cần phải chuẩn bị đầy đủ thành phần, số lượng hồ sơ được nêu dưới đây:

Hồ sơ sai thuế sử dụng đất hàng năm đối với đất phi nông nghiệp:

• Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp theo từng thửa đất áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình theo mẫu số  01/TK-SDDPNN được quy định.
• Bản chụp các thành phần giấy tờ liên quan với thửa đất chịu thuế được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất.
• Bản chụp giấy tờ chứng tỏ thuộc diện miễn giảm thuế đất (nếu có).

Hồ sơ khai tổng hợp thuế sử đất phi nông nghiệp: Đối tượng nộp thuế cần thay thế và bổ sung tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu số 03/TKTH- SDDPNN.

Nộp hồ sơ khai thuế

Sau khi chuẩn bị đầy đủ, đối tượng nộp thuế sử dụng đất có thể đến trực tiếp cơ quan Chi cục thuế để nộp hồ sơ và yêu cầu giải quyết. Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu nộp thuế nhưng không có điều kiện liên hệ trực tiếp có thể gửi hồ sơ qua hệ thống bưu chính viễn thông đến Chi cục thuế để được tiếp nhận và giải quyết. Trình tự khai thuế như sau:

• Đối tượng nộp thuế cần khai chính xác và đầy đủ thông tin được yêu cầu tại tờ khai thuế liên quan đến chủ sở hữu, và thửa đất cần nộp thuế.
• Người nộp thuế hàng năm không cần khai lại thuế nếu không có sự thay đổi thông tin liên quan ảnh hưởng đến tiền thuế cần nộp. Trong trường hợp phát sinh nhưng yếu tố làm thay đổi thông tin người nộp thuế hoặc số tiền thuế sử dụng đất, đối tượng nộp thuế, trong vòng 30 ngày kể từ khi thay đổi xảy ra, phải thực hiện khai và nộp hồ sơ khai thuế.
• Trường hợp kê khai tổng hợp thuế đất phi nông nghiệp chỉ áp dụng đối với đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhận thông báo nộp thuế

• Đối tượng nộp thuế sẽ nhận được thông báo nộp thuế từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vào thời hạn chậm nhất là ngày 30 tháng 4 hàng năm.
• Đối tượng nộp thuế có quyền chỉnh sửa thông tin đã kê khai trong vòng 10 ngày kể từ khi nộp hồ sơ và sẽ được cơ quan Nhà nước trả lời trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận phản hồi.

Nộp thuế

• Thời hạn nộp thuế chậm nhất được quy định là ngay 31 tháng 12 hàng năm. Đối tượng có thể lựa chọn hoàn thành nộp toàn bộ số tiền thuế sử dụng đất trong 1 hoặc 2 lần.
• Ngoài ra, đối tượng có thể lựa chọn nộp thuế một lần cho nhiều năm, tối thiểu 5 năm, theo thời hạn như trên vào năm đề nghị.

Luât thuế chuyển nhường quyền sử dụng đất

Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và động viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 80 và Điều 84 của Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992; Căn cứ vào các điều 3, 73 và 79 của Luật đất đai:

Điều 1

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của Luật này.

Điều 2

Những trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất:

1- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật;

2- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất được giao cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

3- Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật;

4- Người trong cùng hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi tách hộ; vợ, chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi ly hôn;

5- Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức;

6- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức.

Điều 3

Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân và mọi công dân có trách nhiệm giúp cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 4

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1- "Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật.

2- "Đối tượng nộp thuế" là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều 5

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.

Điều 6

Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương.

Điều 7

Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định như sau:

1- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc không phải trả tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất:

a) Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 10% (mười phần trăm);

b) Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20% (hai mươi phần trăm);

2- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 của Điều này, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là 5% (năm phần trăm);

3- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá do khác nhau về diện tích đất, vị trí đất hoặc hạng đất, thuế suất là 5% (năm phần trăm) trên phần chênh lệch về trị giá.

Điều 8

Việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

1- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đặc biệt là từ đất trồng lúa ổn định, sang đất phi nông nghiệp, thuế suất thấp nhất là 40% (bốn mươi phần trăm). Riêng đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất dưới 40% (bốn mươi phần trăm). Khung thuế suất cụ thể do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định;

2- Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, thuế suất là 0% (không phần trăm).

Điều 9

Trong trường hợp cần thiết, Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung thuế suất quy định tại Điều 7, Điều 8 của Luật này và phải báo cáo để Quốc hội phê chuẩn trong kỳ họp gần nhất.

Điều 10

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

1- Kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích, vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) cùng với việc làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

2- Cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan đến việc tính thuế, theo yêu cầu của cơ quan thuế;

3- Nộp đủ thuế, đúng thời hạn theo thông báo của cơ quan thuế.

Điều 11

Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi người chuyển quyền sử dụng đất đã nộp đủ thuế.

Điều 12

Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng.

Điều 13

Cơ quan thuế có các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

1- Hướng dẫn đối tượng nộp thuế khi chuyển quyền sử dụng đất thực hiện đúng và đầy đủ việc kê khai, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất;

2- Kiểm tra, xác minh tài liệu làm căn cứ tính thuế, xác định mức thuế phải nộp;

3- Trong thời hạn 30 ngày (ba mươi ngày), kể từ ngày nhận tờ khai, cơ quan thuế phải thông báo cho đối tượng nộp thuế số thuế phải nộp và thời hạn nộp thuế; khi thu thuế cơ quan thuế phải cấp biên lai thuế do Bộ tài chính phát hành;

4- Lập biên bản và xử phạt hành chính theo thẩm quyền, hoặc tuỳ theo mức độ vi phạm, đề nghị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

5- Xem xét, giải quyết khiếu nại về thuế chuyển quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.

Điều 14

1- Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

2- Miễn thuế hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân, viên chức khi chuyển chỗ ở trong trường hợp thuyên chuyển công tác hoặc nghỉ hưu theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Chính phủ quy định cụ thể việc giảm thuế, miễn thuế cho các đối tượng tại khoản 2 Điều này.

Điều 15

Giảm 50% (năm mươi phần trăm) thuế chuyển quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1- Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3;

2- Thân nhân liệt sỹ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước;

3- Người tàn tật không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn mà không có nơi nương tựa.

Điều 16

Mỗi đối tượng quy định tại Điều 14 và Điều 15 của Luật này chỉ được xét miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao lần đầu.

Thẩm quyền quyết định và thủ tục xét miễn thuế, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất, do Chính phủ quy định.

Điều 17

Đối tượng nộp thuế vi phạm Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, bị xử lý như sau:

1- Có hành vi khai man, trốn thuế, ngoài việc phải nộp đủ thuế theo quy định của Luật này, còn bị phạt từ một đến ba lần số thuế gian lậu;

2- Nộp chậm tiền thuế, tiền phạt ghi trong thông báo thu thuế hoặc quyết định xử phạt, ngoài việc phải nộp đủ số thuế hoặc tiền phạt theo quy định của Luật này, mỗi ngày nộp chậm còn bị phạt 0,2% (hai phần nghìn) số tiền nộp chậm;

3- Cá nhân trốn thuế với số lượng lớn hoặc đã bị xử lý hành chính theo quy định tại khoản 1, khoản 2 của Điều này mà vẫn còn vi phạm hoặc vi phạm trong các trường hợp nghiêm trọng khác thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Điều 18

Thẩm quyền xử lý vi phạm được quy định như sau:

1- Đối với các vi phạm quy định tại khoản 1, Điều 17:

a) Chi cục trưởng Chi cục thuế được phạt tiền một lần số thuế gian lậu;

b) Cục trưởng Cục thuế được phạt tiền đến ba lần số thuế gian lậu;

2- Thủ trưởng cơ quan thuế các cấp quản lý việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất được quyền phạt do nộp chậm tiền thuế, tiền phạt quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này và áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt hành chính.

Điều 19

Cá nhân cản trở hoặc xúi giục người khác cản trở việc điều tra và xử lý các vi phạm Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Điều 20

Cán bộ thuế, cá nhân khác lợi dụng chức vụ, quyền hạn để chiếm dụng, tham ô tiền thuế thì ngoài việc phải bồi thường cho Nhà nước toàn bộ số thuế đã chiếm dụng, tham ô, còn có thể bị phạt tiền từ 0,2 lần đến 0,5 lần số thuế bị chiếm dụng, tham ô và tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Cán bộ thuế, cá nhân khác lợi dụng chức vụ, quyền hạn bao che cho người vi phạm, cố ý làm trái quy định, thiếu trách nhiệm trong việc thi hành Luật này thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Cơ quan thuế nếu xử lý sai, gây thiệt hại cho người nộp thuế hoặc người bị xử lý thì phải bồi thường cho người bị thiệt hại. Cán bộ thuế có liên quan đến việc xử lý sai tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Điều 21

Cơ quan thuế, cán bộ thuế hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao, người có công phát hiện các vụ vi phạm Luật này được khen thưởng theo chế độ chung của Nhà nước.

Điều 22

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền khiếu nại việc thi hành không đúng Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan thuế các cấp chịu trách nhiệm giải quyết khiếu nại việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Đơn khiếu nại phải gửi đến cơ quan thuế phát hành thông báo thu thuế hoặc quyết định xử lý, trong thời hạn 30 ngày (ba mươi ngày), kể từ ngày nhận được thông báo thu thuế hoặc quyết định xử lý.

Trong khi chờ giải quyết, người khiếu nại phải nộp đủ và đúng thời hạn số tiền thuế, tiền phạt đã được thông báo.

Cơ quan nhận đơn khiếu nại phải xem xét, giải quyết trong thời hạn 15 ngày (mười lăm ngày), kể từ ngày nhận đơn. Đối với vụ việc khiếu nại phức tạp thì thời hạn có thể kéo dài, nhưng không được quá 30 ngày (ba mươi ngày), kể từ ngày nhận đơn.

Điều 23

Nếu người khiếu nại không đồng ý với quyết định của cơ quan nhận đơn hoặc quá thời hạn trên mà chưa giải quyết, thì người khiếu nại có quyền khiếu nại lên cơ quan thuế cấp trên trực tiếp của cơ quan nhận đơn. Quyết định của cơ quan thuế cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Quyết định của Bộ trưởng Bộ tài chính là quyết định cuối cùng.

Điều 24

Cơ quan thuế phải trả lại tiền thuế, tiền phạt thu không đúng, trả tiền bồi thường nếu có trong 15 ngày (mười lăm ngày), kể từ ngày nhận được quyết định xử lý.

Điều 25

Nếu phát hiện và có kết luận khai man, trốn thuế, lậu thuế thì trong thời hạn ba năm, kể từ ngày khai man, trốn thuế, lậu thuế, cơ quan thuế có quyền ra lệnh truy thu thuế và xử lý vi phạm theo quy định tại Điều 17 của Luật này.

Điều 26

Bộ trưởng Bộ tài chính có trách nhiệm tổ chức thực hiện, kiểm tra công tác thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong cả nước; giải quyết khiếu nại, kiến nghị về thuế chuyển quyền sử dụng đất theo thẩm quyền của mình.

Điều 27

Chủ tịch Uỷ ban nhân các cấp tổ chức việc thực hiện và kiểm tra việc thi hành Luật này trong địa phương mình.

Điều 28

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1994. Những quy định trước đây trái với Luật này đều bãi bỏ.

Điều 29

Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật này.

Quy định về thu tiền thuế sử dụng đất

Đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất trước 1/3/2016 phải hoàn thành thanh toán tiền sử dụng đất đến hết 28/2/2021 theo chính sách và giá đất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận. Vì thế, mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần rà soát, xem xét khả năng ghi nợ tiền sử dụng đất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bắt đầu từ ngày 1/3/2021, đối tượng còn nợ tiền thuế sử dụng đất sẽ phải thanh toán theo chính sách và giá đất quy định tại thời điểm nợ được trả.

Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức còn ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thanh toán cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai thuộc chi nhánh quận, huyện, thị xã để được hướng dẫn trả nợ theo quy định.

Lưu ý, đối tượng trả nợ sau ngày 28/2/2021 sẽ phải chịu mức thuế đất cao hơn so với giá đất cơ bản tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hướng dẫn cách tính thuế sử dụng đất hàng năm

Thuế sử dụng đất hàng năm được tính như sau:

• Đối với đất phi nông nghiệp: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất
• Đối với đất nông nghiệp: Thuế đất nông nghiệp là loại thuế được tính bằng định suất thuế trên cơ sở hàng đất và diện tích đất được sử dụng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những kiến thức luật hữu ích cho bạn về thuế sử dụng đất, bạn hiểu được các điều luật này sẽ giúp bạn tránh rơi vào việc trái pháp luật.