Thị trường địa ốc quý IV/2023 sẽ diễn biến ra sao?

Theo Nhịp sống thị trường, DatXanh Services đưa ra báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản tại Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2023 chỉ ra rằng thị trường 9 tháng qua tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới so với cùng kỳ, tỉ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%.

Về các cơ chế tháo gỡ khó khăn, hiệu quả vẫn chưa rõ rệt khi thúc đẩy thị trường hồi phục. Tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, niềm tin thị trường chưa được hoàn toàn hồi phục.

Thị trường có điểm sáng là lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất từ năm 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức ngang với đầu năm 2022. Dù tỷ lệ hấp thụ chung của cả thị trường vẫn đang ghi nhận ở mức thấp so với cùng kỳ các năm khủng hoảng (trung bình trên duwois 20% toàn thị trường), tuy nhiên tỉ lệ hấp thu của cả năm nay đã tăng dần theo quý: quý II tăng hơn quý I, quý III tăng hơn quý II.

Về phân khúc bất động sản nhà ở, khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm trong quý III đến từ các dự án hiện hữu. Có 38.000 sản phẩm tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới), trong đó, miền Trung khoảng 3.300 sản phẩm, miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm, và miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm được tung ra thị trường.

Nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và các tỉnh lân cận chủ yếu tập trung vào loại hình căn hộ tại Hà Nội, tập trung vào các dự án quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park và giỏ hàng chủ đầu tư từ các dự án hiện hữu: Miền Bắc có nguồn cung thấp tầng tương đối ổn định hơn so với miền Nam, hiện tại nguồn cung chủ yếu tập trung ở Hưng Yên, Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh. Trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Bắc, tỉ lệ hấp thụ quý III đạt 15-20%.

Hà Nội có nguồn cung mới loại hình căn hộ riêng trong quý III là 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm với giá bán bình quân sơ cấp căn hộ từ 43 – 58 triệu/m2, tăng từ 3 – 5% theo năm; tỉ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Nguồn cung tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) phần lớn đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới. Nguồn cung mới căn hộ tại Đà Nẵng đạt 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm với giá bán sơ cấp từ 53 – 62 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo năm; tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Giá bán bình quân căn hộ tại thị trường miền Trung từ 26 – 100 triệu/m2, tăng từ 2 – 3% theo quý, giá bán nhà phố từ 38 – 120 triệu/m2, ổn định theo quý. Trung bình giá biệt thự từ 45 – 200 triệu/m2, ổn định theo quý. Toàn khu vực miền Trung quý III/2023, tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp đạt 10%. Tại miền Trung, tín hiệu tích cực là các dự án bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn so với bình quân chung của thị trường khu vực (20%-25%).

Thị trường bất động sản phía Nam (TP.HCM và các tỉnh lân cận) tiếp tục đứng đầu về nguồn cung sơ cấp 9 tháng đầu năm. Tại TP HCM và Bình Dương, nguồn cung căn hộ chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực.

Tại TP HCM, thị trường bất động sản quý III chứng kiến số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Bình quân giá bán căn hộ từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Trong đó, tỉ lệ lấp đầy căn hộ đạt 22%. Trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận quý 3/2023, tỉ lệ lấp đầy đạt 15-20%. Trong đó, TP HCM ghi nhận tỷ lệ cao hơn so với các tỉnh lân cận khác.

Giá bán bình quân căn hộ tại các tỉnh vệ tinh TP.HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) dao động từ 27 – 43 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 60 – 130 triệu/m2, tăng 5 – 8% theo quý. Giá bán nhà phố từ 25 – 91 triệu/m2, ổn định theo quý…

Vào cuối quý III, thị trường không còn chứng kiến việc các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán mới hàng sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2-5%.

Dự báo của DXS - FERI cho thấy thị trường địa ốc đã đi tới kỳ cuối của giai đoạn suy thoái và gần như đã chạm đáy. Thế nhưng, DXS-FERI dự báo thận trọng rằng chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ chữ V mà sẽ tăng trưởng theo chữ U.

Theo TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên vào quý IV.

Theo kịch bản kỳ vọng, giá bán đi ngang, nguồn cung giảm 30-50%, lãi suất là 11-13% và tỉ lệ hấp thụ 20%.

Trong khi, kịch bản thách thức là nguồn cung giảm trên 50-60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

Thị trường bắt đầu hồi phục vào quý II năm sau và đà tăng trưởng sẽ rõ hơn từ năm sau.

Dự kiến, sự hồi phục bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Bình Dương, rồi dần hồi phục ở các khu đô thị vệ tinh lân cận.

Phần lớn triển vọng đến từ việc Fed dừng tăng lãi suất điều hành sau 10 lần liên tục tăng tạo kỳ vọng khả quan cho thị trường. Hay việc NHNN hạ lãi suất điều hành, NHTM giảm lãi suất cho vay, và các nhà máy sản xuất tiếp tục dịch chuyển sang các thị trường có lợi thế hơn như Mexico, Việt Nam….