Thị trường BĐS quý 3/2023 còn khó khăn, nhưng đã nhen nhóm chỉ dấu tích cực

Thị trường BĐS quý 3 chưa khởi sắc

Sáng 4.10, Batdongsan.com.vn tổ chức công bố Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2023. Báo cáo nhận định thị trường BĐS quý 3 năm 2023 vẫn còn khó khăn nhưng cũng đã nhen nhóm những chỉ dấu tích cực về nhu cầu giao dịch, tâm lý người mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn chia sẻ, quý vừa qua kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, các hoạt động doanh nghiệp và trái phiếu phát hành có cải thiện; nhiều chính sách mới được đưa ra hỗ trợ cho thị trường như Thông tư 06, Thông báo 297 của Thủ tướng... giải quyết khó khăn về nguồn tín dụng và lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm cũng tiếp tục được Chính phủ đẩy nhanh tiến độ, gấp rút triển khai đã mang lại nhiều thông tin tích cực nói chung về tâm lý thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tuy tình hình kinh tế duy trì sự ổn định nhưng thị trường BĐS quý 3 năm 2023 vẫn chưa khởi sắc. Cả lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ.

Cụ thể, với loại hình đất nền, mức độ quan tâm trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Trong quý 3 năm 2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022. Riêng Hà Nội, lượt tìm kiếm nhà mặt phố Hà Nội giảm hơn 40%, còn TP.HCM giảm gần 60%. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý vừa qua và chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.

“Căn hộ chung cư là loại hình BĐS duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng nhẹ 1%”, ông Quốc Anh nêu.

Cũng theo đại diện Batdongsan.com.vn, tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực.

So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý 3/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian qua.

Giá đất nền: miền Nam tăng mạnh, miền Bắc tăng ổn định

Phân tích cụ thể diễn biến thị trường đất nền trong 5 năm qua, Batdongsan.com.vn cho hay, chỉ số giá đất nền duy trì mức tăng ổn định từ 2018 đến nay trên cả nước nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và khu vực cụ thể trong năm 2023.

Sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%. Như vậy, trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc.

Tuy nhiên, xét riêng năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý 3/2023 đã tăng 4,9% so với quý 4/2022. Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018, là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực. Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Thị trường BĐS thấp tầng phân hóa

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng nhận định, từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS thấp tầng toàn quốc rơi vào trầm lắng với lượng giao dịch suy giảm.

Theo báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn, 57% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch các sản phẩm BĐS thấp tầng giảm hơn 50%, 28% nhận xét giao dịch giảm từ 10% - 50%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, giá là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình BĐS thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua. Giá rao bán trung bình nhà phố vào quý 3/2023 là 333 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, và 209 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Ông Tuấn cho biết, mỗi phân khúc BĐS thấp tầng lại có một xu hướng và tiềm năng hồi phục khác nhau. Cụ thể, nhà phố còn đang trầm lắng do hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch Covid-19.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến nhà phố ở các đô thị trung tâm gần như đi ngang, còn ở các tỉnh du lịch ven biển miền Trung, Bắc, Nam giảm lần lượt 11%, 22% và 41% so với quý 1/2021.  

Trong khi đó, nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị vùng ven khá tiềm năng nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng tương lai hỗ trợ cho xu hướng kéo giãn các đô thị ra vùng ven và lân cận. Nhiều khu đô thị ven đô chứng kiến tốc độ tăng giá biệt thự, liền kề tốt trong những năm qua, ví dụ Khu đô thị Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hà Nội) với mức tăng trên 20%, 30% mỗi năm; hay Khu đô thị Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (TP.HCM) tăng giá trên dưới 20% mỗi năm.