Thị trường bất động sản có khả năng đóng băng lần thứ 4?

Lệch pha và chu kỳ đóng băng

Tại diễn đàn DInsights “Triển vọng thị trường chứng khoán: Tâm điểm ngành thép và bất động sản” do VNDirect tổ chức vừa qua, những thông tin liên quan tới thị trường bất động sản cũng đã được chia sẻ. Theo đó, thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều tồn đọng cần giải quyết, thế nhưng việc giải quyết sự chênh lệch giữa các phân khúc của chung cư luôn là vấn đề cấp bách, cần hoàn thành các sớm càng tốt.

Lệch pha cung – cầu là một trong những “biểu hiện” rõ ràng ở thời điểm thị trường hiện tại. Hiện tại, ở những thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TP HCM, số lượng chung cư cao cấp, trung cấp đang áp đảo các phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc bình dân đang rất cao, điều này ảnh hưởng không nhỏ tới nhu cầu tìm kiếm một nơi cư trú.

Nguồn cung căn hộ chung cư, kể từ sau khi dịch Covid-19 được đẩy lùi, trong năm 2022, TP HCM đạt được 21.000 căn hộ (tăng 84% so với cùng kỳ). Thế nhưng so với giai đoạn 2018 – 2019, nguồn cung vẫn thấp hơn 46%. Nguyên nhân được cho chính là chịu tác động từ lãi suất tăng cap, tín dụng thu hẹp… Nhu cầu cũng giảm mạnh khi cả năm chỉ có gần 15.000 giao dịch, tỉ lệ hấp thu chỉ đạt 69% (thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây).

Giá nhà trong năm trung bình đạt 107 triệu/m2 (tăng 43% so với cùng kỳ). Hiện tượng khan hiếm nhà ở ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra “căng thẳng”, trong cả năm 2022, phân khúc này chỉ chiếm 25% nguồn hàng. Theo dự báo, tình hình căn hộ ở TP HCM sẽ tiếp tục ảm đạm. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó công ty kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận sự ảm đạm và thấp nhất trong vòng 8 năm vừa qua. Trong năm 2022, chỉ có 12.600 giao dịch. Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm ở phân khúc bình dân khi chỉ chưa đạt 10% nguồn cung.

Giá trung bình năm 2022 tại Hà Nội không tăng cao như TP HCM (47 triệu/m2) chỉ tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 – 45%. Dự kiến, trong năm 2023, tỷ lệ hấp thu sẽ tiếp tục thấp do nguồn cung hạn chế. Bên cạnh đó, phân khúc bình dân vẫn tiếp tục đạt tỉ lệ nguồn cung thấp, giá trung bình cũng sẽ khó giảm.

Theo nghiên cứu từ VNDirect, chu kỳ 7 năm sẽ có 1 lần sốt đất và sau đó đóng băng. Trong vòng 28 năm qua, đã có 3 lần sốt đất và đóng băng xảy ra. giai đoạn 1994 - 1996, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên, sau đó giai đoạn 1997 – 1999 xảy ra tình trạng đóng băng.

Tiếp theo ở giai đoạn 2000 – 2022, thị trường xảy ra cơn sốt đất lần 2, và tới năm 2003 xảy ra tình trạng đóng băng và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm. Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007 - 2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2011 - 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản “tan băng” vào năm 2014 từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019, 2020, 2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần. Và theo chu kỳ, trong vòng 30 năm vừa qua, từ 7 – 8 năm thị trường bất động sản sẽ đóng băng một lần và chu kỳ diễn ra đều đặn.

Liệu tình hình có đáng lo?

Theo chia sẻ của bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, nhìn lại giai đoạn khủng hoảng trong năm 2011 – 2013, dự báo tới đây, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên. Ngoài ra, các công ty bất động sản có mức độ chấp nhận rủi ro thấp, tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.

Thực tế, sự phát triển của ngành bất động sản vẫn sẽ luôn phụ thuộc vào tình hình chung của nền kinh tế. Mặc dù có những dấu hiệu phục hồi, kinh tế vĩ mô ở Việt Nam vẫn được đánh giá ổn định thế nhưng không loại trừ nguy cơ bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng khi tình hình kinh tế - địa chính trị trên toàn cầu vẫn có nhiều bất ổn.

Những lo ngại về bất ổn kinh tế đã làm chậm lại các hoạt động đầu tư. Lạm phát và lãi suất khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng, cẩn trọng hơn trong việc xem xét lại các danh mục đầu tư.

Khác với những lo ngại đưa ra từ VNDirect, Tiến sĩ Cấn Văn Lực chia sẻ về một góc nhìn lạc quan hơn: “Tình hình bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ. Thị trường có thể phục hồi từ cuối năm nay nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021".

Ông Lực đồng tình với quan điểm về tính tương đồng giữa cuộc khủng hoảng thời điểm 2011 – 2013 với hiện tại. Về bản chất, cuộc cuộc khủng hoảng trước là thừa cung, bây giờ ngược lại thiếu cung ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, thời điểm 2011 - 2013, nhu cầu thực đối với bất động sản thấp vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP năm 2012 chỉ 5,25%, lãi suất rất cao lên tới 20-25%.

Nhưng bây giờ, nền kinh tế vĩ mô ổn hơn nhiều, nhu cầu thực với phân khúc trung cấp và giá rẻ lại rất cao. Theo ông Lực, liên quan tới bài toán lãi suất, phía Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng lãi suất hết quý 2/2023, sau thời điểm này thì sẽ tạm thời dừng lại. Trong trường hợp nền kinh tế của thế giới đi xuống thì các ngân hàng sẽ chấm nhận giảm xuống.

Trong năm 2022, những vi phạm về thị trường bất động sản cũng đã tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế và tới cuối năm 2023, các vụ việc này cơ bản sẽ được xử lý. Ngoài ra sửa đổi Luật trong 3 dự thảo Luật cơ bản sẽ được sửa đổi và thông qua trong tháng 10/2023. Theo ông Lực, chưa bao giờ chúng ta làm 3 luật cùng lúc để đồng bộ, nhất quán.

Bên cạnh đó, nhiều quyết sách từ Chính phủ cũng đã được đưa ra. Nền kinh tế cũng được dự đoán sẽ phục hồi tốt hơn. Theo dự đoán, nền kinh tế Việt Nam trong năm nay là 6,2 - 6,3% và năm tới sẽ là 6,5 - 6,7%.