Thị trường bất động sản từng bị khuấy đảo như thế nào bởi những bất động sản giá 1 tỷ đồng/căn?

Việc xuất hiện các dự án bất động sản giá mềm trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia trong ngành cho rằng: "Giá bất động sản leo thang những năm qua không chỉ thể hiện sự nỗ lực của chủ đầu tư mà đó còn thể hiện cơ hội lớn cho thị trường bất động sản, cho những người cần chốn an cư thật mà vốn dĩ họ đã mong mỏi từng ngày”. 

Và đây cũng chính là chủ trương của Chính Phủ trong việc nỗ lực nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang tăng cho người dân đặc biệt là ở các khu đô thị lớn. Chính vì thế, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ đang được các cơ quan ban ngành tập trung nhiều giải pháp nhằm phát triển trong thời gian gần đây đặc biệt trong giai đoạn 2021 - 2025. 

Có thể điểm lại thị trường bất động sản trong năm 2021, khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh đã có sự xuất hiện những căn hộ giá 1 tỷ đồng. Điều này đã tạo ra sự bất ngờ và cũng là tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản. Có thể kể đến dự án Ehome Southgate 4,5ha tại Bến Lức - Long An của nhà đầu tư Nam Long Group và Nishi Nippon Railroand (Nhật Bản). Đây được xem là dự án nằm ở cửa ngõ khu đô thị Waterpoint với quy mô là 355 ha. Loại căn hộ giá vừa hút tiền này đã hiện thực hóa được ước mơ có nhà dành cho người dân Việt Nam với mức giá 1 tỷ đồng/căn (khoảng 20 triệu đồng/m2). 

Được biết, trước đó doanh nghiệp này cũng đã tạo ra một loạt dự án bất động sản vừa túi tiền khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh. Nam Long group được mệnh danh là đơn vị tiên phong làm nhà bình dân trên thị trường bất động sản và mỗi lần mở bán gần như cháy hàng. Mặc dù hiện tại đơn vị này định hướng chiến lược là nhà quy hoạch phát triển đô thị nhưng trong mỗi dự án khu đô thị quy mô thì Nam long vẫn dành quỹ đất để làm sản phẩm giá vừa túi tiền nhằm phục vụ nhu cầu thực của người dân. 

Trong năm 2021, thị trường bất động sản cũng chứng kiến một dự án bất động sản có mức giá chủ 1,3 tỷ đồng/căn tại Dĩ An - Bình Dương. Đó chính là dự án Bcons Sala của Bcons Group. Với mức giá này thì dự án đã tạo ra được sự chú ý cho thị trường bất động sản. Bởi đây là mức giá khó kiếm tại khu vực Bình Dương khi mà mặt bằng giá đã liên tục thiết lập mới. Thậm chí, giá bất động sản khu vực này ngang ngửa với TP. Hồ Chí Minh. 

Đại diện DKRA Việt Nam đã nói trong báo cáo thị trường cuối năm 2021 như sau: "Thị trường bất động sản cần định vị lại, trong đó, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường". 

Theo đơn vị này, sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc thì giá căn hộ tiếp tục ghi nhận tăng cao trong khiu nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng không có loại hình bất động sản tương đương để đáp ứng đã tạo ra nghịch lý trên thị trường bất động sản. Theo số liệu cho thấy, nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp tiếp tục chiếm đa số, trong khi đó loại hình căn hộ vừa túi tiền lại thiếu vắng nghiêm trọng. Tính đến năm 2021 thì TP. Hồ Chí Minh đã liên tục vắng bóng căn hộ hạng bình dân với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong thời gian 3 năm. 

Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 22 dự án chung cư mở bán, trong đó có 13 dự án là nguồn hàng hiện hữu mở bán vào các giai đoạn tiếp theo và chỉ có khoảng 9 dự án mới. So với năm 2020, tổng nguồn cung thị trường vào khoảng 13.583 căn, giảm 23%. 

Trong đó phải kể đến thị trường Thủ Đức chiếm 58% nguồn cung còn khu Nam và Khu tây chiếm khoảng 37 % và 83% nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong đó chỉ có 17% nguồn cung thuộc dòng sản phẩm trung cấp và không có dự án nào giá mềm dưới 30 triệu đồng/m2. Có thể nói, với tình hình như vậy thì cơ hội mua nhà của người trẻ sống tại TP. Hồ Chí Minh gần như bít cửa. 

Theo JLL Việt Nam, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh đã không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, So với năm 2020 thì đạt 5,4 lần và gần bằng ngưỡng kỷ lục là 5,8 lần so với thời điểm năm 2007. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng của giá nhà ở đang vượt xa mức tăng thu nhập của người dân và khả năng mua nhà lần đầu của giới trẻ là xa vời. 

Giám đốc nhà ở CBRE - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết: "Nếu so với các khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương thì Long An lại là địa phương duy nhất ở thời điểm hiện tại có thể phát triển nguồn cung căn hộ giá mềm, trên dưới 1 tỷ đồng/căn, thay thế cho nguồn cung thị trường TP. Hồ Chí Minh vốn đã bị tuyệt chủng loại hình bất động sản này từ lâu". Chính sự thay thế này sẽ trở thành sự lựa chọn tốt nhất cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường đang tăng giá mạnh và khan hiếm phân khúc nhà giá rẻ. 

Các chuyên gia cũng nhận định, với việc thị trường vệ tinh Sài Gòn còn xuất hiện căn hộ giá 1 tỷ đồng được xem là hàng hiếm và không phải đơn vị nào cũng có thể làm được. Bằng sự nỗ lực của các doanh nghiệp thì đây có thể được xem là tín hiệu lạc quan dành cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó còn là sự kỳ vọng của rất nhiều ban ngành khi nhắc về câu chuyện nhà cho số đông nhu cầu trên thị trường bất động sản. 

Có thể nói, không chỉ đối tượng chuyên gia, kỹ sư làm việc tại các địa phương mà người trẻ tại các thành phố lớn cũng chấp nhận việc đi xa hơn một chút nhưng đổi lại sẽ được sở hữu không gian sống tốt hơn, môi trường trong lành mà lại không thiếu bất kỳ tiện ích nào. Với nhu cầu này, thì đây được xem là lợi thế lớn cho các doanh nghiệp còn làm được căn hộ giá mềm, nhiều tiện ích và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng có phát biểu tại Hội thảo Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc nào phù hợp như sau: "Để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt là tại các đô thị lớn thì Nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại còn phải phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương và từng khu vực". 

Cũng theo ông Khởi thì đối với hai thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các tỉnh khác, vì thế việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Chính vì thế, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại gái thấp và phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là cần thiết. 

Có thể thấy, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Có thể kể đến là đề nghị các địa phương khi tiến hành rà soát, xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải tiến hành xác định rõ ràng chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp. 

Bên cạnh đó, việc xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các địa phương còn lại. Theo đó, giá bán này đã bao gồm VAT và chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. 

Ngoài ra, cùng với cơ chế ưu đãi về đất đai thì doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được phép chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời gian quy định kể từ ngày Nhà nước giao đất, cho thuê cũng như cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, quy định pháp luật về đầu tư. 

Không những thế, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp cũng được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Đồng thời sẽ được cung cấp miễn phí mẫu thiết kế, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo.