Thị trường bất động sản Trung Quốc ghi nhận doanh số lao dốc trong 7 tháng liên tiếp

Không chủ quan trong việc mua nhà

Suốt 7 tháng qua tại Trung Quốc, đã có hơn 12 doanh nghiệp bất động sản công bố kết quả kinh doanh không thuận lợi. Trong tháng 1 vừa qua, doanh số bán nhà theo hợp đồng sụt giảm khá mạnh từ 10% đến 80% so với cùng kỳ năm 2021. Điều này đã phản ánh tác động của những chiến dịch giảm giá bán căn hộ đến từ những "ông lớn" bất động sản trong nước như Sunac China, Country Garden.

Theo dữ liệu của Công ty Thông tin bất động sản Trung Quốc (CRIC), tổng doanh số bán nhà theo hợp đồng vào tháng trước của 100 doanh nghiệp hàng đầu tại Trung Quốc đã giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Kể từ khi các vấn đề tài chính của Tập đoàn bất động sản Evergrande bùng nổ vào mùa hè năm ngoái kéo theo sự suy giảm của thị trường. Evergrande dù chưa công bố số liệu kinh doanh vào tháng 1, nhưng với tình trạng vỡ nợ một số lô trái phiếu đô la và tình trạng trong tháng 2 này cho thấy doanh số công ty đang rất trì trệ. 

Một số công ty phát triển bất động sản cũng đang gặp nhiều khó khăn về tài chính như China Aoyuan Group, Fantasia hay Modern Land đều ghi nhận doanh số bán hàng đã giảm hơn 70% vào tháng trước so với cùng kỳ năm ngoái. 

Cũng theo đó, các công ty bất động sản có tình hình tài chính khả quan hơn cũng không tránh khỏi xu thế suy giảm doanh số. Cụ thể, Tập đoàn bất động sản China Vanke ghi nhận đã giảm hơn 50% doanh số trong tháng 1 xuống mức 5.6 tỷ USD.

Ông Kaven Tsang - Phó Chủ tịch cấp cao của hãng xếp hạng tín dụng quốc tế Moody’s chia sẻ, số liệu kinh doanh trong tháng 1 và tháng 2 có xu hướng thấp do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán. Tuy nhiên, nhìn chung dữ liệu của các tháng đều ghi nhận tình trạng suy giảm. Ông cho biết, người mua nhà vẫn rất thận trọng và chờ đợi, xem xét tình hình thị trường trước khi quyết định mua nhà.

Thực tế, các vấn đề mà nhiều nhà phát triển đối mặt là nguồn thu tiền về doanh nghiệp sẽ thấp hơn khi doanh số bán nhà giảm liên tục trong nhiều tháng. Nếu tiếp tục như vậy sẽ tác động lớn đến khả năng thanh toán các khoản vay và nghĩa vụ tài chính khác. Nhiều thương vụ mua bán bất động sản tư nhân sẽ giảm mạnh vì giới chức trách hạn chế khả năng vay nợ của những doanh nghiệp này. Theo Ông Kaven Tsang: “Nguồn vốn nội bộ chính của các nhà phát triển vẫn là tiền thu về từ các đợt bán nhà”.

Kéo theo đó, giới đầu tư quốc tế cũng bán tháo cổ phiếu và trái phiếu đô la của nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Nguyên nhân vì lo ngại tình trạng vỡ nợ và phá sản doanh nghiệp, sau khi thông tin Evergrande và 6 doanh nghiệp bất động sản lớn của Trung Quốc rơi vào tình cảnh này vào năm 2021.

Từ thông tin của Viện Nghiên cứu Beike, từ các đợt bán trái phiếu trong tháng 1, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chỉ huy động được 48,1 tỷ nhân dân tệ (7,56 đô la Mỹ), so với cùng kỳ năm ngoái đã giảm 70%.

Chính phủ cần hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn 

Ngày 14/2, một số công ty bất động sản Trung Quốc có cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông tiếp tục giảm. Dẫn đầu là Sunac China và Zhenro Properties Group khi có mức giảm lần lượt 12% và 15%. 

Trong phiên giao dịch vào ngày 11/2, cổ phiếu của Zhenro Properties Group đã giảm 66% sau sự kiện trang thông tin tài chính ở Trung Quốc - Cailianshe cho rằng có tin đồn  Zhenro Properties Group không có kế hoạch mua lại lô trái phiếu vĩnh viễn (không có ngày đáo hạn) trị giá 200 triệu đô la. Trang này cũng thông tin thêm Zhenro Properties Group sẽ không tái cơ cấu trái phiếu đô la. Cũng trong ngày 11/2, Zhenro Properties Group công khai doanh số bán hàng tháng 1 đã giảm mức 29% so với tháng 1/2021, xuống còn 1 tỷ USD.

Hôm 14/2, tập đoàn này đã lên tiếng chỉ trích và phản hồi các bài viết bịa đặt trên mạng. Doanh nghiệp khẳng định công ty vẫn phát triển và hoạt động bình thường. Theo Tradeweb, thời gian này, trái phiếu vĩnh viễn của Zhenro Properties Group được giới đầu tư đạt mua với giá chỉ 27.5 cent, tương đương với 27.5% so với mệnh giá thực tại.

Trong các tháng cuối năm 2021, Chính phủ Trung Quốc được cho là chấp thuận các chính sách nới lỏng hạn chế tiếp cận nguồn tiền thu về từ các căn hộ đã bán trước đó. Tuy nhiên các chuyên gia phân tích những thay đổi này vẫn chưa đáp ứng thị trường. Không thể loại bỏ hoàn toàn những căng thẳng mà đa số doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc phải đối mặt.

Ông Adrian Cheng - Giám đốc cấp cao của Fitch Ratings nhận định, các biện pháp được đưa ra về lâu dài có thể giúp các công ty đang khó khăn về tài chính hồi sinh nếu doanh số bán nhà theo hợp đồng của họ vẫn ổn định. 

Charles Macgregor - người phụ trách khu vực châu Á của Công ty nghiên cứu tín dụng Lucror Analytics cho rằng, việc nâng cao doanh số lại là một thách thức khó khăn. Ông cho biết, khách hàng sẽ không muốn mua nhà từ các chủ đầu tư có nguồn vốn không ổn định. Theo đó, nhiều người mua đang rất thận trọng đối với thị trường bất động sản trong nước khi Bắc Kinh đang quyết tâm giảm tốc độ tăng giá nhà ở.

Nhà phân tích bất động sản ở của Công ty Daiwa Capital Markets - ông William Wu lại hy vọng doanh số bán nhà ở Trung Quốc trong năm 2022 sẽ giảm nhẹ hơn so với năm ngoái. Chính phủ cũng đã ban hành các chính sách hỗ trợ như giảm lãi suất cho các khoản thế chấp ở một số thành phố và nỗ lực của các ngân hàng để thúc đẩy phê duyệt các khoản vay. Như vậy, các chính sách này có thể tháo gỡ nhiều vướng mắc và giải phóng nhu cầu bị dồn nén trong lĩnh vực bất động sản.