Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể nhận định quý 1/2023 là “vùng đáy” của thị trường. Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM đánh giá, những khó khăn của thị trường BĐS vẫn còn chồng chất. Thị trường bất động sản tiếp tục bị mất cân đối, “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường và hầu như không còn nhà ở bình dân. 

Đáng ngại hơn, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Theo báo cáo đến cuối tháng 09/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Ở phía Bộ Xây dựng, theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật, phục vụ nhu cầu để ở. 

Quý 3/2023 ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý 2, hơn 2 lần so với quý 1/2023. Tuy nhiên, vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch Covid-19.

Báo cáo của VIS Ratting nhận định, tâm lý thị trường kém tích cực dẫn đến doanh thu dự án và dòng tiền yếu, tiếp cận nguồn vốn mới là chìa khoá để đối phó với rủi ro tái cấp vốn. Lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản nhà ở (BĐS) niêm yết đã sụt giảm mạnh trong 9 tháng 2023 trong bối cảnh thị trường suy thoái. Khả năng trả nợ duy trì mức yếu do suy giảm dòng tiền từ doanh số mở bán mới. 

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thống kê, trên cả nước, các dự án mới mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng đặt mua ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Bên cạnh thị trường nhà ở sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy”. 

“Nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư “chấp nhận” xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới”, VARS nêu.

Thông tin từ lực lượng môi giới là hội viên VARS cũng cho thấy đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 khái quát thị trường trong năm tới (2023 – 2024) một cách tóm tắt rằng: Năm 2023 xuất hiện tia sáng, còn 2024 kỳ vọng nhưng đầy tính rủi ro.

Ông Quê phân tích, hiện các thủ tục, pháp lý vẫn chưa có thay đổi. Các luật mới chưa ban hành, nên tâm lý của chủ đầu tư trong việc thúc đẩy các thủ tục đầu tư chưa có sự chuyển biến. Do đó, trong 2 năm tới, nguồn cung vẫn chưa được cải thiện – trong khi đây vốn là một trong những nút thắt của thị trường.

Ngoài ra, ông Quê cho rằng, về tâm lý của các bộ, ngành, địa phương, công chức nói chung vẫn đang quá thận trọng. “Họ vẫn có tâm lý sợ sai, đùn đẩy, dẫn đến các thủ tục đầu tư ngày càng khó. Điều này cũng khiến dòng tiền không khơi thông được”, ông Quê nói.

Ngược lại, nhận định về tâm lý người mua, doanh nhân này cho rằng đã có tiến triển khá tốt. “Người mua đã thấy đáy của thị trường và bắt đầu mua vào. Ví dụ ở Phú Quốc, thời điểm này 80% người mua đất nền là người địa phương và họ mua để ở. Điều này ngược với giai đoạn sốt nóng trước đó khi các nhà đầu tư chủ yếu lại không phải người địa phương”, ông Quê nói. “Đối với các nhà đầu tư, tâm lý đã tốt hơn. Họ đang bắt đầu mua vào đất, đặc biệt khoản tiền gửi ngân hàng của họ từ năm ngoái sẽ đáo hạn vào cuối năm nay. Với việc lãi suất tiền gửi thấp như hiện nay và thị trường bất động sản đang “thấy đáy”, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu mua vào nhiều hơn trong thời gian tới”, ông Quê nêu.

Cũng theo ông Quê, lượng giao dịch bất động sản ở thời điểm vừa qua đã tốt hơn. Các báo cáo cho thấy quý 3 tốt hơn quý 2, quý 4 sẽ tốt hơn quý 3. Tuy nhiên, mức độ giao dịch có sự khác nhau ở các khu vực, các địa phương và các phân khúc. Ví dụ lượng giao dịch thành phố tốt hơn ở địa phương, giao dịch mua ở nhiều hơn mua đầu tư, bất động sản giá thấp giao dịch nhiều hơn bất động sản giá cao. “Điều này khác với giai đoạn sốt đất. Lúc đó gần như tất cả các phân khúc đều sốt”, ông Quê nêu. Ông cũng cho rằng, thời điểm hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải ra hàng với giá hợp lý, vì áp lực về tài chính. Dù vậy, tính thanh khoản của từng chủ đầu tư cũng khá nhau, phụ thuộc vào vấn đề pháp lý - vấn đề nhà đầu tư quan tâm hàng đầu.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes chia sẻ, khi thị trường thứ cấp có dấu hiệu tích cực thì dấu hiệu báo hiệu cho thị trường bất động sản bắt đầu  vượt qua đáy. Ngoài ra, Chính phủ và các địa phương đang triển khai khá tích cực những giải pháp tháo gỡ; ngân hàng chủ động đưa ra các gói vay khá phù hợp cho người mua nhà với lãi suất thấp hoặc cho phép vay ngân hàng này trả ngân hàng khác… là dấu hiệu tốt cho thị trường.

Ông Chung đánh giá mức lãi suất hiện nay đã khá phù hợp và hấp dẫn. “Một năm trước, tình trạng thắt chặt tín dụng thì việc tiếp cận nguồn vốn rất khó khăn, từ lãi suất đến các tiêu chuẩn cho vay. Do đó, doanh nghiệp lẫn cá nhân khó tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp đã bắt đầu mời chào, đưa ra các gói vay hấp dẫn”, ông Chung nêu.

Theo ông Chung, dù hiện vẫn chủ yếu phục vụ đối tượng khách hàng mua để ở, còn với khách hàng đầu tư thì có thể họ chưa sẵn sàng. Tuy vậy, các nhà đầu tư cũng đang đang có sự chuẩn bị, để khi thị trường phù hợp thì họ có thể sẵn sàng ngay.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất. 

Cùng với đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ Chính phủ. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Theo ông Neil MacGregor, hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. 

“Điều này cũng đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng, khi các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay cho các dự án bất động sản. Những thay đổi trong tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng làm tăng sự phức tạp trong việc xác định thời điểm tối ưu cho quá trình phát triển dự án bất động sản”, ông Neil MacGregor nói.

Các chuyên gia của VIS Rating nhận định kết quả kinh doanh của các công ty BĐS trong năm 2023 sẽ giảm đáng kể so với năm 2022, trước khi phục hồi dần trong nửa cuối năm 2024, khi các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ có hiệu lực.

Ngoài ra, VIS cũng cho rằng khả năng trả nợ của phần lớn các công ty tiếp tục suy giảm do đòn bẩy cao và dòng tiền yếu. Tổng nợ của các công ty phát triển bất động sản niêm yết đã giảm 16% trong 9 tháng năm 2023. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ/EBITDA tiếp tục tăng do doanh thu và lợi nhuận suy yếu, dẫn tới EBITDA giảm tới 44%. Dòng tiền hoạt động tiếp tục giảm do bán hàng sụt giảm và hàng tồn kho tiếp tục tăng. 

“Chúng tôi lưu ý rằng tổng nguồn tiền mặt của các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114 nghìn tỉ đồng/năm trong 2023-2024 cũng sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn”, báo cáo nêu nhưng cũng kỳ vọng việc sửa đổi sắp tới của các bộ luật liên quan bất động sản sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý dự án và cho phép các chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn mới. Dù kỳ vọng vậy nhưng tình hình kinh tế, chính trị thế giới còn nhiều bất định, khó dự đoán. Những lo ngại về chiến tranh khiến lạm phát xấu hơn, FED duỳ trì lãi suất cao hơn, các thủ tục trong nước vẫn khó khăn… thì thị trường cũng sẽ gặp khó”, ông Nguyễn Anh Quê nói. 

Nói về lực lượng môi giới, ông Quê cho biết, lượng môi giới biến mất khỏi thị trường từ 70-80%. Tuy vậy, hiện nay, một số sàn tuyển dụng trở lại, bởi họ đang có kế hoạch chuẩn bị cho giai đoạn thị trường sắp tới. 

“Dù vậy, nhìn chung tâm lý của giới môi giới vẫn khá thận trọng. Nhiều người băn khoăn vấn đề có nhận được lương, hoa hồng đúng thời hạn hay không”, ông Quê nêu và cho rằng vấn đề này sẽ được cải thiện khi thị trường ấm dần. 

Ông Nguyễn Anh Quê kỳ vọng năm tới FED không còn tăng lãi suất. Các động thái tháo gỡ về tín dụng, thủ tục cho thị trường bất động sản sẽ ngấm hơn; tâm lý người mua nhà và doanh số sẽ dần phục hồi trong nửa cuối năm 2024 khi các biện pháp “trợ lực” của Chính phủ có hiệu lực. 

Các báo cáo của HoREA thì cho rằng thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi.

“Mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Điều này nhờ các động lực như Nghị quyết số 18-NQ/TW chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và việc nỗ lực tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” (vướng mắc lớn nhất) của thị trường bất động sản”, báo cáo nêu.