Tại sao giá đất quận 9 mãi không tăng?

Theo Nhịp sống thị trường, ghi nhận mới đây cho thấy, tuy mặt bằng giá bán bất động sản trên toàn thị trường vẫn giữ nguyên nhưng tại một số khu vực, dự án, đất nền tại quận 9 cũ bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt, giảm nhẹ so với hồi đầu năm nay và so với giữa năm 2021.

Khoảng tháng 2/2022, lô đất 50m2 trong khu dân cư hiện hữu thuộc phường Long Phước, quận 9 được rao bán với giá 2,6 tỷ đồng/nền, đến nay mức giá được giảm còn khoảng 2,5 tỷ đồng. 

Về hiện tượng giảm giá này, một môi giới tại khu Đông thành phố cho hay, thanh khoản gần đây rất chậm, gần như không có giao dịch đất nền tại quận 9 suốt nhiều tháng nay. Vì vậy mặt bằng giá bán tại một số nơi đã giảm, mỗi nền giảm từ 50 - 100 triệu đồng. Nhưng đây là mức giảm trên kỳ vọng của giới đầu tư chứ không phải hiện tượng giảm giá chung toàn thị trường.

“Một số nhà đầu tư có nhu cầu bán gấp phải chấp nhận giảm giá để thanh khoản được. Tuy nhiên, mức giá này đã cao hơn khoảng 30% so với hồi cuối năm 2020 rồi” - Môi giới này cho biết.

Theo ghi nhận, kể từ đầu năm 2021 tới nay, đất nền tại quận 9 cũ (gồm cả đất thổ cư phân lô và đất công nghiệp) đều có mức độ biến động tăng giá khá nhỏ. Như trước năm 2020, biên độ tăng giá đất nền tại đây rơi vào khoảng 30 - 50% mỗi năm, thì hơn 1 năm nay ghi nhận mức độ biến động chỉ từ 5 - 10%, nếu là khu vực có hạ tầng tốt thì tăng được 15%. Thậm chí, một số nơi hoàn toàn “đứng giá” kể từ giữa năm 2021 tới nay.

Chẳng hạn, lô đất diện tích 54m2 tại phường Long Trường, hiện đang chào bán với giá 2.650 tỷ đồng/nền. Mức giá này gần như không quá biến động so với đợt tháng 10 năm ngoái. Trong khi đó, giá lô đất thổ cư 52m2 tại phường Long Phước vào tháng 12/2021 được rao bán 2,4 tỷ đồng/nền, hiện vẫn chưa có người mua và đang duy trì mức giá này đến nay.

Một số lô đất tại Long Trường, Long Phước, Trường Thạnh (quận 9 cũ) ở thwoif điểm hiện tại đang được rao bán với giá đã giảm khoảng 50 - 100 triệu đồng/ nền so với thời điểm tháng 4/2022.

Theo tiết lộ của một môi giới trên địa bàn, giai đoạn 2018 - 2019, đất nền khu Đông thành phố Hồ Chí Minh, nhất là khu vực quận 9 có biến động tăng giá chóng mặt. Mức tăng lên theo tuần, theo ngày. Đây cũng là khoảng thời gian giá bất động sản khu Đông thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá bán mới. Vào năm 2019 khi Covid -19 bùng nổ cũng chính là giai đoạn “nghỉ” của thị trường đất nền nơi đây.

Từ cú sốc dịch bệnh mà mức độ tăng giá đất nền bị “khựng lại”, tuy nhiên phần lớn vẫn neo ở mức giá cũ, hoặc tăng nhẹ. “Có thể mặt bằng giá bán đã thiết lập ở mức cao từ trước đó nên tới giai đoạn này giá bán tăng chậm hoặc đứng im. Tuy vậy, trong thời gian tới, giá đất khu Đông vẫn sẽ tăng, nhất là nhờ cú hích từ dự án đường vành đai 3 TP. HCM” - Môi giới chia sẻ.

Đồng ý với quan điểm này, một nhà đầu tư lâu năm tại TP. Hồ Chí Minh - Anh H cho rằng, quỹ đất tại quận 9 nói riêng và khu ven TP. HCM nói chung hiện nay còn khá ít. Tại quận 9 cũ, diện tích đất để quy hoạch vườn, quy định chiều cao xây dựng chiếm phần lớn… Do đó nhiều nhà đầu tư rất khó cho ra thành phẩm có lợi nhuận tốt. Đây cũng là nguyên nhân khiến mặt bằng giá bán không còn đắt đỏ như thời kỳ trước. Nhà đầu tư ở khu vực này hiện tại đang trông chờ vào tuyến đường vành đai 3.

Một số nhà đầu tư khác quan tâm hơn tới mặt giá đất quận 9 cũ đã tăng mạnh trong 2 - 3 năm trước, khi so sánh giữa những khu vực vùng ven TP. HCM thì người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Thay vì mua mảnh đất 50m2 với giá khoảng 3 tỷ đồng, thì tại khu Nam hoặc khu Tây vẫn có những lô đất với giá 1 - 2 tỷ đồng có.

Có nghĩa là, khi người mua so sánh mặt bằng giá bán giữa các khu vực tại TP. HCM cũng khiến cho thanh khoản của những khu vực có giá cao hơn bị “đứng hình”. Dĩ nhiên, mỗi khu vực sẽ có những lợi thế và độ phù hợp riêng với từng người.

Tuy mức độ tăng giá đất nền tại quận 9 cũ không nhanh như trước đây nhưng phải thừa nhận rằng, khu vực này chiếm tỷ lệ dân cư di chuyển vào ở thực nhanh nhất. Cách đây khoảng 5 - 6 năm, khu vực này chủ yếu là những bãi đất trống khá hoang vu, nhưng hiện tại đã xuất hiện các cụm khu dân cư đông đúc, nhộn nhịp.

Anh T - người đã gắn bó với thị trường đất nền gần 1 thập kỷ, cho biết mức giá đất nền quận 9 thực tế đã tăng 6 - 10 lần so với năm 2015. Như vậy, việc giá tăng chậm lại trong bối cảnh thị trường nhiều biến động như hiện nay là điều đương nhiên. Hơn nữa, khi dân cư đã sinh sống ổn định tại đây thì biến độ giá bán thứ cấp cũng sẽ chậm lại so với các thị trường mới. Đây chính là lời giải đáp cho việc khoảng 1 - 2 năm nay, đất nền quận 9 không còn trải qua những đợt “sóng” như giai đoạn 2015 - 2018.

Tuy nhiên, một số khu vực phía Tây như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ hiện tại liên tục xuất hiện những đợt “sóng” theo từng giai đoạn phát triển, xuất hiện thông tin quy hoạch, hạ tầng… So với khu Tây hay khu Nam thì khu Đông đã có mặt bằng giá tăng khá cao, hạ tầng kết nối ổn định, đồng bộ. Vì vậy, mặt bằng giá mới của đất nền quận 9 phải chờ thêm những chuyển biến về hạ tầng quy mô lớn.