Sẽ tiếp tục có một số công ty bất động sản “kiệt sức”, phải rút lui khỏi thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) phát biểu tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức rằng nguồn cung đã dần cải thiện qua thời gian. Cụ thể, giữa quý IV/2023 đã ghi nhận một số dự án mới, lần đầu ra mắt. Thế nhưng, về cơ bản, đa số nguồn cung trên thị trường đều tới từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ. Nguồn cung này có chất lượng không được như kỳ vọng. Ngoài ra, đặc biệt thiếu các sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá bình dân.

Bên cạnh đó, dấu hiệu giao dịch cũng tiến triển tốt khi có 2.700 sản phẩm trong quý I, 3.700 sản phẩm trong quý II và gần 6.000 sản phẩm trong quý III. Vào quý IV/2023, con số này sẽ tiếp tục đà tăng. Thế nhưng, số liệu tổng hợp của VARS cho thấy, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước Covid 19.

Về giá giao dịch, vì ảnh hưởng từ các đợt sốt ảo hồi đầu năm 2021 mà giảm mạnh trong nửa đầu năm. Đáng chú ý, trong đó là các sản phẩm biệt thự liền kề giá trị cao, biệt thự nghỉ dưỡng. Thế nhưng, giá bán vẫn có mức tăng với sản phẩm chung cư ở các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội và phân khúc bất động sản công nghiệp.

TS Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường 2 quý đầu năm 2023 đã ghi nhận sự ra đi của hàng loạt công ty bất động sản. Cụ thể, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong 5 tháng đầu năm 2023, tăng 30,4% so với cùng kỳ. Về số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm ngoái, khi chỉ có 1.744 doanh nghiệp.

Bước sang quý III, tình hình tài chính của các công ty bất động sản đã có tín hiệu cải thiện. Cụ thể, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản trở lại thị trường tính đến cuối tháng 8, tăng 102% so với cùng kỳ năm trước. Sau 9 tháng 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn sụt giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm trước.

Thế nhưng, tính trung bình hàng tháng thì vẫn có 107 công ty bất động sản rút lui khỏi thị trường vì đã kiệt thức. Đối với sàn giao dịch bất động sản thì có 20% sàn tiếp tục đứng trước nguy cơ phá sản, giải thể; 40% sàn đang cố gắng chống đỡ để duy trì, và chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự cốt lõi, phải nỗ lực cầm cứ, sống bằng niềm tin thị trường địa ốc sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 55.677 tỷ đồng, chiếm 34,7%, chỉ đứng sau ngành Ngân hàng (Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA)). Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chứng kiến mức lãi suất cao nhất trong các nhóm ngành khi lên tới 14%.

VARS cho biết các dự án đã được cân nhắc để thông qua từ những năm 2018 khoảng 1.200 dự án vướng mắc. Trong đó, TP HCM và HN có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét và tìm giải pháp tháo gỡ.

Ông Đính cho biết đa số các dự án trên đều dùng đòn bẩy tài chính. Dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý thì việc xử lý nợ, giải quyết, duy trì, nhất là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục triển khai cho tới khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn và không hề đơn giản.

Ông Đính cho hay, để thị trường bất động sản khôi phục trở lại, Chính phủ, các bộ ngành và cơ quan đã phối hợp làm việc rất quyết liệt với quyết tâm cao. Trong đó, tín hiệu cao nhất là Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 mang tính định hướng và chỉ dẫn. Dần dần, các chính sách và cơ chế từ phái Chính phủ càng sát hơn so với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp và thị trường. Theo đó, nhiều vướng mắc và khó khăn của thị trường đã từng bước được tháo gỡ và có thêm lực đẩy từ phía Ngân hàng (cho phép vay đảo nợ, liên tục giảm lãi suất, cơ chế giãn, hoãn các khoản nợ…)

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng, các giải pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự có đủ lực để kéo thị trường vực dậy. Cần phải có thêm những giải pháp thực sự chi tiết, cụ thể và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt.

Theo TS Nguyễn Văn Đính dự báo về thị trường bất động sản vào cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, nguồn cung vẫn sẽ được cải thiện nhưng chưa đủ để giải tỏa được nhu cầu rất lớn. Ông cho rằng, nhiều khả năng thị trường sẽ gặp khó khăn nếu không có các giải pháp thực sự quyết liệt, mở đường, cởi trói cho các dự án đang vướng mắc.

Về tổng cầu, chỉ khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ quyết liệt và phát huy tác dụng thì mới có thể cải thiện rõ rệt. Ngoài ra, giá bán tiếp tục ở mức cao đối với phân khúc chung cư bởi tình trạng nguồn cung khan hiếm chưa được giải quyết triệt để. Giao dịch sẽ có xu hướng được cải thiện. Thế nhưng, khó có sự đột biến nếu các động thái từ Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng không “đột biến”.

Đối với sức khỏe của công ty bất động sản, thị trường vẫn sẽ ghi nhận một số đơn vị rời khỏi thị trường vì đã phải chịu đựng quá sức suốt thời gian dài.

Ông Đính đã nêu 8 kiến nghị để thúc đẩy thị trường địa ốc. Thứ nhất, thúc đẩy hoạt động của Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ mạnh mẽ hơn nữa. Mỗi địa phương cần cần thành lập một Tổ riêng để thúc đẩy việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. 

Thứ hai là cần có sự vào cuộc và chung tay của toàn bộ các ban ngành, cấp từ trung ương đến địa phương.

Thứ ba là Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể và chi tiết để làm nền tảng xử lý các vấn đề liên quan tới bất động sản.

Thứ tư là các chính sách và cơ chế trước khi ban hành, cần phải có nhiều bên tham gia đóng góp ý kiến sau khi ban hành áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm, cần một cơ chế đặc biệt hơn, thật sự thuận lợi và hấp dẫn đối với NOXH để cả người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận được. Xác định rõ, đó là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng những luật thông thường.

Thứ sáu, Ngân hàng nhà nước cần có những chính sách chi tiết, ứng dụng ở từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để có thể góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về tín dụng và nguồn vốn, dành cho công ty bất động sản và người mua bất động sản nhằm giảm thiểu tối đa các hệ lụy vì khó khăn kéo dài.

Thứ bảy, cần sớm có cơ chế dành cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có vay tín dụng, có phát hành trái phiếu doanh nghiệp… vẫn đang chưa được tháo gỡ, còn khó khăn và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm sau. Không để tình trạng “nước tới chân mới nhảy”.

Thứ tám là cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện đối với dự án bất động sản có nguy cơ cao.

Theo dõi thêm chuyên mục thị trường trên trang Meeyland để có thể thông tin mới nhất về bất động sản.