Phân khúc “nóng” trên thị trường M&A nửa đầu năm có gì?
Tăng trưởng giữa biến động
Theo Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield (C&W), giữa tình hình tăng trưởng của các nước trong khu vực đang chững lại, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam thời điểm quý II/2022 vẫn ghi nhận đạt mức cao nhất trong vòng 11 năm qua với con số ấn tượng 7,72%. Đồng thời, Việt Nam cũng đạt kỷ lục mới khi thu hút 10,06 tỷ USD số vốn từ nhà đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân trong nước 6 tháng đầu năm 2022.
Đây được coi là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm qua tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Một trong các phân khúc trọng điểm thu hút vốn FDI chính là BĐS được ghi nhận đứng vị trí thứ hai, chiếm 26% tổng số vốn đầu tư từ các doanh nghiệp đến từ SIngapore, Nhật Bản, Đan Mạch, Trung Quốc và Hàn Quốc.
Nền kinh tế tăng trưởng kéo theo sự chú ý nhiều hơn nữa từ các nhà đầu tư FDI vào thị trường Việt Nam nói chung và thị trường nhà đất nói riêng. Từ đó tạo đà cho nước ta mở cửa đón nhận các nhà đầu tư không chỉ trong khu vực mà còn tại nhiều quốc gia lớn trên thế giới.
Sôi động thị trường M&A trong nước
Ở giai đoạn trước, thị trường M&A tại Việt Nam đã từng phải đối mặt với hệ quả của đại dịch COVID - 19 khiến các hoạt động tìm hiểu, đàm phán, giao dịch gặp nhiều trở ngại và trở nên “ảm đạm” hơn bao giờ hết.
Sau thời gian “vực dậy” và phục hồi, hàng loạt các thương vụ M&A đình đám đã được các “ông lớn” trên thế giới “gửi gắm” tại Việt Nam, diễn ra sôi động trong mọi phân khúc của thị trường BĐS. Nổi bật nhất là ba phân khúc BĐS văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án lần lượt chiếm 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.
Mở đầu cho thị trường M&A phân khúc văn phòng chính là thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A với giá 550 triệu USD từ CapitaLand Development nằm ở vị trí trung tâm Hà Nội. Dự án cao cấp với hai tòa tháp văn phòng cao 37 tầng là nơi được nhiều tập đoàn đa quốc gia ưu ái lựa chọn đặt văn phòng chính.
Về phân khúc nhà ở, thị trường BBĐ cũng đã chứng kiến loạt thương vụ "bom tấn", điển hình là tập đoàn Novaland đã mua lại dự án Kenton Node và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh từ Công ty TNHH Xây dựng sản xuất Thương mại Tài Nguyên.
Báo cáo từ Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, phân khúc "nóng" nhất trên thị trường vẫn tiếp tục là BĐS công nghiệp, chiếm 35% tổng giá trị các giao dịch với hàng loạt các thương vụ nổi bật.
Đầu tháng 1/2022 đánh dấu sự khởi đầu một năm rộn ràng của thị trường BĐS Việt Nam với thông báo từ GLP, nhà quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh hàng đầu thế giới trong lĩnh vực hậu cần, cơ sở hạ tầng dữ liệu và năng lượng tái tạo khi bỏ ra tổng mức đầu tư 1,1 tỷ USD để thành lập GLP Vietnam Development Partners bao gồm sáu dự án trung tâm logistics có tổng diện tích lên đến 900.000m2.
Ngoài các loại hình BĐS truyền thống, tháng 6 vừa qua, tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hong Kong (Trung Quốc) đã đầu tư vào BĐS trung tâm dữ liệu với dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có diện tích lên tới 6.056m2 tại Khu công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh.
Sự phát triển của các mô hình quỹ đầu tư tư nhân (PE) trở lại mở rộng về cả số lượng và giá trị thương vụ, theo nhận định của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield chính là động lực vốn dồi dào để các thương vụ M&A được thực hiện thành công. Cụ thể, các quỹ PE toàn cầu có lượng tiền dự trữ dồi dào đạt kỷ lục 2.300 tỷ USD vào tháng 6/2022 - gấp 3 lần giá trị so với thời điểm diễn ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Nhờ sự tăng trưởng về vốn đã khiến tỷ trọng của PE trong hoạt động M&A tăng lên đáng kể, từ chiếm khoảng một phần ba tổng giá trị thương vụ cách đây 5 năm, đến thời điểm hiện tại, gần một nửa tổng giá trị thương vụ hiện nay là nhờ quỹ PE. Cùng với đó, những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những BĐS đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có thương hiệu tốt tại Việt Nam.
Nhận diện hạn chế trong thị trường M&A
Không thể phủ nhận những nỗ lực đã đạt được của thị trường M&A thời gian qua, nhưng bên cạnh sự xuất hiện của các thương vụ đình đám, báo cáo của C&W cũng nhận diện những mặt hạn chế và bất cập mà thị trường Việt Nam phải đối mặt.
Cushman & Wakefield cho biết, thị trường BĐS Việt Nam hiện tai vẫn đang phải đối mặt với hàng loạt vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản như: Hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan còn nhiều chồng chéo, rắc rối,... Đây chính là cản trở lớn nhất đối với nhà đầu tư khi tiến vào thị trường Việt Nam.
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield, "những vấn đề trên hiện đang ngày càng được hoàn thiện để hạn chế mâu thuẫn xảy ra giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư tại nước ta. Điều này sẽ phần nào gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong năm nay”.
Thời gian vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18/NQ TW với nhiều luận điểm chỉ đạo mới nhấn mạnh và tầm quan trọng trong tính thị trường, minh bạch và hiệu quả quản lý nhà nước đối với vấn đề đất đai. Kỳ vọng khi cơ chế chính sách được thống nhất, đồng bộ và rộng mở, nhà đầu tư đổ về phát triển BĐS tại Việt Nam chắc chắn sẽ lớn hơn nhiều. Đồng thời, đem đến kết quả tích cực, toàn diện cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, quỹ đầu tư PE cũng là một vấn đề bởi sự tác động từ những bất ổn của thị trường BĐS. Do sự tăng nhanh của lạm phát và lãi suất ngân hàng nên dù giá trị đầu tư PE tăng, việc tạo ra lợi nhuận vẫn trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Để khắc phục được điều này, các quỹ PE sẽ cần tận dụng công nghệ đám mây và phân tích xử lý dữ liệu nhằm cung cấp thông tin nhanh chóng các quy trình giao dịch cũng như mở rộng hồ sơ đầu tư trên thị trường và các loại hình tài sản mới trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận.
Dự báo triển vọng tương lai
Chia sẻ về triển vọng nửa cuối năm 2022, ông Tiong Hooi Ong, Phó tổng giám đốc, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn giao dịch, PwC Việt Nam cho biết, các hoạt động M&A sẽ vẫn là thế mạnh hấp dẫn nhiều sự quan tâm của các quỹ đầu tư nước ngoài.
Với mức tăng trưởng GDP năm 2022 được dự báo là 6,5%, cao hơn nhiều so với mức dự báo tăng trưởng của khu vực châu Á - Thái Bình Dương là 4,4%, sự phục hồi kinh tế của Việt Nam vẫn rất mạnh mẽ.
Thông qua các quy định và chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư, hứa hẹn cuối năm nay chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh tái định vị chiến lược và hành động nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. Thực tế thị trường BĐS nói chung vẫn còn những “nút thắt” trong vấn đề pháp lý nhưng tiềm năng phát triển của thị trường vẫn rất khả quan.