Phân khúc nào đang dẫn dắt thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh vùng ven?

“Thế chân vạc” thị trường BĐS phía Nam

Theo báo cáo của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường BĐS tại TP.HCM và vùng phụ cận trong 6 tháng đầu năm 2022 đã phục hồi mà tăng trưởng mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc căn hộ với nguồn cung và sức cầu tăng mạnh, trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận.

Số liệu cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh với 38 dự án mở bán (khoảng 16,803 căn), tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% nguồn cung mới, tương đương 14,134 căn, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước (8,000 căn). Đặc biệt, tổng căn hộ tại TP.HCM vẫn luôn duy trì vị trí dẫn đầu khi chiếm 75.6% nguồn cung và 79.3% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Trong đó, khu vực TP.Thủ Đức vẫn là tâm điểm của thị trường. Trong 6 tháng, hàng loạt dự án khủng được các chủ đầu tư trình làng như Urban Green, MT Eastmark City, 9 Stellars, Thảo Điền Green, Fiato Premier…Đáng lưu ý, phân khúc hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 58.7% tổng nguồn cung mở bán trong giai đoạn này.

Phân khúc đất nền tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven cũng ghi nhận những số liệu tăng trưởng ấn tượng trong 6 tháng đầu năm. Theo đó, thị trường ghi nhận có khoảng 30 dự án với nguồn cung khoảng 4,904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước (khoảng 4,361 nền). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 3,863 nền, xấp xỉ 79% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2021 (3,016 nền). Nếu TP.HCM là tâm điểm phân khúc căn hộ, thì tại phân khúc đất nền vị trí này thuộc về thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74 % tổng nguồn cung mới toàn khu vực.

Đồng Nai và Long An cùng giữ vị trí quán quân trong cuộc đua nguồn cung mới tại phân khúc nhà phố và biệt thự. Theo đó, thị trường đón nhận 3,142 căn nhà phố, biệt thự đến từ 29 dự án bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64% tương đương 2,007 căn, bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, đang lưu ý, giá bán sơ cấp tại phân khúc này tăng mạnh. Tại TP.HCM thị trường thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn, Đồng Nai cũng ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn. Những căn biệt thự có giá bán cao ngất ngưởng này thuốc dự án khu vực TP. Thủ Đức và TP.Biên Hòa.

Kinh tế phục hồi, thị trường du lịch, dịch vụ sôi động trở lại sau thời gian dài “ngủ đông” do dịch bệnh cũng đã thổi sinh khí cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Cụ thể, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2022 đón nhận 26 dự án mở bán với hơn 2,700 căn, tăng 53% so với cùng kỳ. Theo số liệu của DKRA Vietnam, tỷ lệ tiêu thụ tại phân khúc này đạt mức khá cao, tương đương 75% (khoảng 2,085 căn), gấp 2.5 lần so với 6 tháng đầu năm 2021. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung mới với 5,145 căn đến từ 23 dự án, tăng 2.7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 75%. Riêng condotel ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung so với cùng kỳ năm trước, nhưng tăng đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2021 (khoảng 54%). Cụ thể, thị trường đón nhận 1,591 căn condotel mở bán đến từ 8 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới khoảng 59% tương đương 944 căn, bằng 58% so với 6 tháng đầu năm 2021. Trong đó, Bà Rịa  - Vũng Tàu là chủ đạo của thị trường này.

 Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường trong 6 tháng cuối năm?

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam dự báo, phân khúc căn hộ trong 6 tháng cuối năm sẽ bị hụt hơi so với các phân khúc đất nền, nhà phố và biệt thự. Tuy nhiên, tổng quan các sản phẩm căn hộ hạng A sẽ tiếp tục duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Theo ông Thắng, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9,000 - 11,000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn; Long An khoảng 300 căn. Còn lại các tỉnh vùng ven khác hiếm có nguồn cung mới cho thị trường.

Tại TP.HCM có khoảng 18 dự án mở bán trong 6 tháng cuối năm. Ngoài các dự án Urban Green, MT Eastmark City, The 9 Stellars, Thảo Điền Green, Fiato Premier, Sunshine Sky City mở bán giai đoạn tiếp theo, thị trường đón chào các dự án mới mở bán như Zenity, Stella Residence, Salto Residence, The Privia, Eco Smart City. Tuy nhiên, ông Thắng cũng dự báo,  sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Về phân khúc đất nền, dự báo của DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm. Điểm sáng về thị trường, theo các chuyên gia dự báo sẽ thuộc về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nhà phố và biệt thự.

Cụ thể, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2,000 - 2,500 căn, Bà Rịa - Vũng Tàu là chủ đạo của thị trường. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng. Cũng theo đơn vị này, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố và biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4,000 - 5,000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1,000 căn, TP.HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Cũng theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.