Phân khúc đất đấu giá ở Hà Nội tiềm ẩn nhiều hệ lụy dù giao dịch sôi nổi
Thị trường bất động sản ở Hà Nội năm 2022 sẽ phải tiếp tục đối mặt với vấn đề thiếu nguồn cung trầm trọng ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên phân khúc đất đấu giá chắc chắn sẽ tiếp tục sôi động với hàng loạt giao dịch. Nhưng trong mắt các chuyên gia sự sôi động này đi kèm với nhiều hệ lụy không vui.
Thị trường đất đấu giá hoạt động sôi nổi
Nếu không tính đến một vài dự án đất nền quy hoạch 1/500 được mở bán trong năm 2021 thì nguồn cung dự án đất nền tại Hà Nội năm vừa qua vô cùng khan hiếm. Nhưng bên cạnh đó phân khúc đất đấu giá Hà Nội vẫn hoạt động rất sôi nổi. Quý cuối năm 2021, thậm chí chí đất đấu giá ở Thủ đô đã tạo nên những cơn sóng khuấy đảo thị trường.
Cuối năm 2021, chính quyền địa phương đã tổ chức đấu giá 57 lô đất ở Góc Quéo, thôn Ngọc Đình, nằm tại xã Hồng Dương, huyện Thanh Oai. Mức giá khởi điểm bắt đầu từ 5,3 triệu đồng/m2. Giá trúng đều cao hơn so với mức giá khởi điểm từ 3-4 lần. Thậm chí một vài lô đất có giá trung cao hơn 8 lần.
Cụ thể, giá trúng đấu giá thấp nhất là 18,8 triệu đồng/m2, mức giá trúng đấu giá trung bình là 20 triệu đồng/m2. Lô góc vị trí đẹp có tiềm năng sinh lời cao là 40,2 triệu đồng/m2. Số lô đất đấu giá chỉ có 57 lô nhưng đơn vị tổ chức đã nhận được tới hơn 2000 bộ hồ sơ và có thới 400 khách mời tham dự buổi đấu giá.
Cũng trong tháng 11 năm 2021, chính quyền xã Liên Ninh, Đại Áng, Thanh Trì đã tổ chức đấu giá 70 lô đất với diện tích lên tới 4.486 m2. Giá khởi điểm của phiên đấu giá này là 17,5 triệu/m2. Mức giá khởi điểm đấu giá đất ở thôn Thọ Am, xã Liên Ninh có giá khởi điểm là 21,5 triệu/m2. Kết quả phiên đấu giá đã chứng kiến mức giá trúng cao hơn rất nhiều lớn so với giá khởi điểm. Mức giá trúng cao nhất lên tới 66,686 triệu đồng/m2
Cuối năm 2021, trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai cũng đã tổ chức đấu giá 49 thửa đất ở khu vực thôn Phú Mỹ, xã Ngọc Mỹ. Các lô đất nhóm A có mức giá khởi điểm là 25 triệu đồng/m2. Trong khi giá khởi điểm lô đất nhóm B được định giá là 24,7 triệu/m2. Giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có lô đất giá trúng lên tới 45 triệu đồng/m2.
Cũng tại thôn Ngọc Mỹ, 32 lô đất khác đã được đấu giá với mức giá khởi điểm giao động từ 25-47 triệu đồng/m2. Giá trúng đều rất cao giao động từ 69 triệu đồng/m2 cho tới 99 triệu đồng/m2.
Gần đây trong phiên đấu giá 25 khu đất ở khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, ban tổ chức đã nhận được tới 900 hồ sơ xin tham gia đấu giá. Giá khởi điểm của các lô đất này giao động từ 104,7 - 182, 3 triệu/m2. Giá trúng đấu giá được ghi nhận cao hơn so với giá khởi điểm từ 2-2,6 lần. Mức giá trúng đấu giá thấp nhất đạt tới 162,7 triệu đồng trong khi mức trúng đấu giá cao nhất là 364 triệu đồng.
Kết quả đấu giá cao ngất ngưởng để lại nhiều nỗi lo và những hệ lụy
Trái ngược với sự ảm đạm của nhiều phân khúc bất động sản khác, phân khúc đất đấu giá Hà Nội diễn ra vô cùng náo nhiệt, sôi nổi. Tuy nhiên trong các cuộc đấu giá nói trên, có sự tham gia của số lượng lớn giới đầu cơ với mục đích đẩy giá lên cao, lướt sóng. Sau khi trúng đấu giá đất họ sẽ tìm cách lướt cọc để hưởng lãi chênh lệch. Nếu không tìm được khách hàng để lướt cọc, giới đầu cơ sẽ tìm cách bỏ cọc, hủy cọc. Hiện tượng này trên thực tế diễn ra nhan nhản ở khắp các phiên đấu giá tại Hà Nội.
Anh Hoàng Tuấn Nam, Giám đốc một văn phòng nhà đất ở Hà Nội nhận định, phong trào người người đầu tư đất đai đã khiến thị trường đấu giá đất sôi động do phân khúc này có tính pháp lý rõ ràng, quy hoạch chi tiết. Khi xuống tiền vào phân khúc này, người mua hoàn toàn có thể an tâm về khả năng sinh lời. Tuy nhiên nhiều người đầu tư vào đất đấu giá không phải với mục tiêu sử dụng thực tế mà chủ định nhằm mục tiêu đầu cơ, lướt sóng ăn lãi chênh lệch.
Sau khi đặt cọc, họ hét giá lên cao, vừa nhằm mục đích chắc suất trúng đấu giá vừa tạo “bão” trên thị trường, chuẩn bị cho mục tiêu sang tay cọc sau khi kết thúc phiên. Tuy nhiên nếu không tìm được khách để sang tay, mua lại suất đấu giá thì giới đầu cơ sẽ phải bỏ cọc vì không có đủ tiền để hoàn tất thủ tục tài chính cho ban tổ chức.
Gần đây nhất. tại cuộc đấu giá ở xã Tam Đồng, huyện Mê Linh, ban tổ chức đã buộc phải hủy bỏ kết quả đấu giá khi rất nhiều người trúng giá đã hủy bỏ cọc, không hoàn thành thủ tục vào tiền. Hiện tượng trúng giá bỏ cọc diễn ra tại rất nhiều khu vực của Hà Nội và nhiều tỉnh thành trên cả nước. Mới nhất là vụ bỏ cọc gây xôn xao dư luận của tập đoàn Tân Hoàng Minh.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, hệ lụy của việc mức trúng giá đất cao nhưng người đấu giá bỏ cọc là giá đất xung quanh khu vực bị đẩy lên cao. Giá đất nhiều nơi vượt qua giá trị, tiềm năng thực tế của khu vực.
Giá đất bị đẩy lên quá cao cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc bồi thường giá đất cho người dân sau này nếu khu vực đó tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng các dự án cộng đồng. Các dự án nhà ở được triển khai trên thị trường tại khu vực đấu giá sẽ thiết lập mức giá mới, đẩy giá bán sản phẩm lên mức cao khiến người mua khó tiếp cận được nhà ở phù hợp khả năng tài chính. Bài toán an cư lạc nghiệp của nhiều người lao động trở nên xa vời.
Để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá, thì chính quyền địa phương cũng như ban tổ chức phiên đấu giá cần thanh tra, rà soát kỹ năng lực của người tham gia phiên đấu giá. Phòng tránh các đối tượng đầu cơ có năng lực tài chính yếu kém tham gia đấu giá dẫn đến bỏ cọc.