Tại Hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng chủ trì sáng ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã đề xuất Chính phủ gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Cụ thể, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết cơ quan này đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Gói hỗ trợ lần này được áp dụng cho doanh nghiệp phát triển dự án và cả người mua nhà với lãi suất từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Trong bối cảnh nhiều diễn biến xấu đã xuất hiện và kéo dài suốt nhiều tháng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng như một “liều thuốc cứu cánh” cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở xã hội nói riêng. Tuy nhiên, tính “khả thi” của gói hỗ trợ này vẫn là một bài toán khó, nhất là khi thị trường địa ốc, tài chính – tiền tệ đang có nhiều vấn đề bất cập.

Để hiểu rõ về những khó khăn, thách thức khi triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thực tế, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam.

PV: Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất Quốc hội, Chính phủ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ông có đánh giá gì về gói hỗ trợ lần này?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV). Các ngân hàng này cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn khoảng 1,5 - 2% (lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ).

Bên cạnh việc giảm lãi suất cho vay, trong quá trình triển khai, tiền sử dụng đất cũng được Nhà nước miễn và có một số chính sách khác nhằm mục tiêu thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Về mặt lý thuyết, việc Chính phủ và Nhà nước đưa ra gói tín dụng này và tập trung vào việc hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là một tín hiệu đáng mừng. Bởi lẽ, điều này sẽ thu hút sự quan tâm chung đến từ phía Chính phủ, doanh nghiệp, các ngân hàng và tổ chức tín dụng để tập trung vào nhóm sản phẩm nhà ở giá rẻ phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên theo tôi, nếu lãi suất ngân hàng còn cao, kế hoạch xây dựng nhà ở giá rẻ chưa rõ ràng thì gói tín dụng này rất khó triển khai trong thực tế. Đây là hai vấn đề cấp thiết cần được xem xét và giải quyết trước khi triển khai gói tín dụng hỗ trợ lần này.

PV: Gói tín dụng hỗ trợ lần này có đối tượng hưởng thụ là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo ông đối tượng áp dụng như vậy có phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay chưa?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Về quan điểm thị trường thì tôi hoàn toàn đồng tình về việc hỗ trợ người có thu nhập trung bình, thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Đây là nhóm nhu cầu cao nhất trên thị trường, đặt biệt là các thành phố lớn.

Trong thời gian qua, việc các doanh nghiệp chỉ tập trung vào phát triển phân khúc cao cấp càng làm cho nhóm sản phẩm giá rẻ dần biến mất. Theo đó đại đa số nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp không thể đáp ứng. Việc này đang tạo nên sự mất cân đối cung cầu trên thị trường.

Chính vì vậy, cả hệ thống chính trị hiện nay cũng đang vào cuộc để tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công dân thông qua việc thúc đẩy nguồn cung sản phẩm trên thị trường nhằm giải quyết nhu cầu ở thực cho người dân.

PV: Việc có riêng một gói hỗ trợ phát triển nhà ở là một tín hiệu đáng mừng nhưng lấy nguồn vốn từ đâu là vấn đề đang được nhiều người quan tâm. Theo ông, chúng ta nên lấy nguồn vốn từ đâu để phát triển nhà ở xã hội cho hợp lý?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Hiện tại nguồn vốn chính của gói hỗ trợ này là từ 4 ngân hàng lớn Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank. Theo đó, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho hai đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Trường hợp có ngân hàng thương mại khác tham gia thì gói hỗ trợ này sẽ tăng lên. Mức lãi suất cho vay gói này sẽ thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với tất cả mức cho vay thông thường của các ngân hàng.

Tuy nhiên theo tôi, riêng nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân phải do các doanh nghiệp phát triển dự án tự nghiên cứu và đề xuất. Vì ngoài nguồn vốn thì quỹ đất, pháp lý, năng lực triển khai, năng lực bán hàng, khả năng quản lý cũng là những yếu tố quan trọng cho việc triển khai, thực hiện mục tiêu xây dựng và phát triển nhà ở xã hội.

PV: Theo ông Ngân hàng Nhà nước sẽ gặp phải những thách thức gì khi triển khai gói hỗ trợ này trong thực tế?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Trong ngắn hạn, tôi thấy sẽ chưa có dự án phù hợp để áp dụng triển khai. Khi có dự án phù hợp thì việc xác định đối tượng phù hợp được hưởng các chính sách hỗ trợ này sẽ đòi hỏi các ngân hàng phải làm việc cật lực.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường tiền tệ đang gặp khó khăn, các ngân hàng đang cố gắng thực hiện nhiệm vụ kiểm soát lạm phát. Chính vì thế, việc đẩy tiền ra thị trường lúc này cũng là một áp lực lớn, khiến các nhà băng phải thận trọng, cân nhắc.

PV: Trước đây cũng từng có gói hỗ trợ lãi suất 2% trị giá 40.000 tỷ đồng để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi sau dịch Covid-19 nhưng lại gặp nhiều vướng mắc và kết quả không được như kỳ vọng. Với quy mô gấp 3-4 lần, theo ông những bất cập, rủi ro nào có thể xảy ra khi triển khai gói hỗ trợ lần này?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Như tôi đã nói, gói hỗ trợ này chỉ giúp giảm lãi vay cho người mua nhà tư 1,5 – 2%. Nhưng với tình hình lãi suất cho vay ở các ngân hàng đang neo cao như hiện nay thì lãi sau khi giảm cũng nằm ở mức trên 10%.

Với mức lãi suất như vậy, nếu giả sử một gia đình vay 800 triệu đồng trong vòng 20 năm để mua nhà thì hàng tháng phải trả lãi và gốc trên dưới 10 triệu đồng. Đối với những gia đình thu nhập thấp thì điều này cũng không hề dễ dàng. Đây là một bất cập và cần có giải pháp điều chỉnh để gói hỗ trợ lần này được triển khai trong thực tế.

Ngoài ra như tôi cũng đã đề cập, việc xây dựng và phát triển các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân không đơn giản chỉ là vấn đề lãi vay. Hiện tại nhiều doanh nghiệp rất mong muốn việc phát triển nhà ở giá rẻ nhưng gặp nhiều vấn đề về quỹ đất, pháp lý, chính sách hỗ trợ, quản lý đối tượng mua,...

Những vấn đề này là những bất cập lớn đang tồn động, nếu không được giải quyết thì tính khả thi của gói hỗ trợ này sẽ không cao.

PV: Với những bài học đã rút ra từ gói hỗ trợ lần trước, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lần này cần được thiết kế ra sao để phát huy hiệu quả tối đa, thưa ông?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Tôi nghĩ nên đi từ bài toán kế hoạch và tiến độ phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Bởi vì, nếu không có sản phẩm phù hợp thì gói hỗ trợ này không phát huy được mục tiêu của nó.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký triển khai xây dựng và phát triển nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên đến nay, do gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và thiếu hụt dòng vốn, nhiều dự án vẫn chưa thể khởi công được.

Cho nên, việc cần làm đầu tiên là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, quỹ đất, đẩy nhanh xây dựng quy hoạch và điều chỉnh các dự án trên địa bàn sao cho phù hợp với điều kiện, tình hình của từng địa phương.

PV: Một thực tế hiện nay là các gói hỗ trợ nhà ở rất khó giải ngân vì không có nhà để cho vay, quỹ đất sạch phát triển dự án ở các địa phương đang ngày càng khan hiếm. Ông có đề xuất giải pháp gì để giải quyết vấn đề này?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Nếu Chính phủ không phát triển nhà ở giá rẻ được thì nên hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhóm sản phẩm này. Sự hỗ trợ này thông qua những việc làm sau:

Thứ nhất là cung cấp quỹ đất sạch, giá rẻ, xây dựng giao thông hạ tầng để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Một trong những khó khăn lớn cản trở việc phát triển nhà ở xã hội là thiếu quỹ đất sạch. Cho nên, Chính phủ và Nhà nước cần cung cấp, cũng như có cơ chế phân chia quỹ đất phát triển các dự án nhà ở xã hội hợp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai.

Thứ hai là hỗ trợ thủ tục phát lý nhanh chóng cho các dự án nhà ở xã hội. Cụ thể là cần cải cách, rút ngắn thủ tục, thời gian làm thủ tục, tháo gỡ khó khăn cho các dự án giá ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Thứ ba là ưu đãi thuế đất, hỗ trợ nguồn vốn vay. Vì mục đích chính của việc phát triển nhà ở giá rẻ là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập thấp. Cho nên, doanh nghiệp tham cũng phải được tạo điều kiện ưu tiên về thuế đất, nguồn vốn để phát triển dự án.

Thứ tư là hỗ trợ quy trình xác minh đối tượng phù hợp. Như tôi đã đề cập, trong ngắn hạn vẫn chưa có dự án phù hợp để áp dụng và triển khai. Cho nên, việc lên kế hoạch để xác định đối tượng phù hợp được hưởng các chính sách hỗ trợ này cần được xác định từ trước.

Thứ năm là phối hợp, thanh tra và giám sát việc bán sản phẩm cho đúng đối tượng cần hỗ trợ. Cần thêm các cơ chế quản lý việc sử dụng, chuyển nhượng đối với nhóm sản phẩm này.

PV: Ông có kỳ vọng gì khi gói tín dụng hỗ trợ này được triển khai trong thực tế?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Tôi luôn tin tưởng và kỳ vọng rất nhiều vào những chính sách và sự điều hành của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại cũng như trong giai đoạn tới. Riêng việc phát triển nhà ở giá rẻ, tôi hy vọng Chính phủ, ngân hàng các doanh nghiệp phát triển dự án cần nhận thức được đã đến lúc nghiêm túc đánh giá sự quan trọng của phân khúc này cũng như chung tay giải bài toán để người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà.

PV: Xin cảm ơn ông.