Ông Phan Văn Lâm: Năm 2026 mới áp dụng bảng giá đất mới là khá muộn

Giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) Chính phủ vừa gửi Quốc hội, Chính phủ chỉnh lý quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đúng trình tự, thủ tục, khách quan, công khai, minh bạch. Đặc biệt là bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất”.

Theo tờ trình, việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, khiến bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Với quy định này, các địa phương có thời gian từ khi luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật. Tức từ năm 2026, sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nếu năm 2026 mới áp dụng bảng giá đất mới là khá chậm trễ và điều này sẽ xảy ra nhiều bất cập. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phan Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu Pháp luật và Kinh tế Asean) xoay quanh vấn đề này.

Về bảng giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thời gian chuyển tiếp, cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành tới hết năm 2025. Tức là, từ năm 2026 sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Ông đánh giá thế nào về điều này?

Ông Phan Văn Lâm: Để xây dựng được bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường tốn rất nhiều thời gian và công sức, vì khối lượng công việc rất lớn và lần đầu tiên ở Việt Nam áp dụng theo nguyên tắc này. Đã là lần đầu thì chắc chắn chúng ta chưa thể có kinh nghiệm để xử lý một cách tốt nhất. Tôi nghĩ nhà quản trị đã tính đến các phương án này nên đưa ra khoảng thời gian chuyển tiếp dài như vậy. Đây cũng là thời gian chuyển tiếp dài nhất từ trước tới nay đối với Luật Đất đai. Tuy nhiên, so với phương án ban đầu là sẽ có bảng giá đất vào đầu năm 2025 thì phương án này sẽ chậm hơn một năm.

Điều này sẽ xảy ra một số bất cập. Thứ nhất, người bị thu hồi đất sẽ không bàn giao mặt bằng để triển khai dự án vì lý do áp dụng khung giá đất như hiện này là thấp hơn giá thị trường nhiều nên tâm lý chờ đợi có bảng giá đất mới. Vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ các dự án đã được phê duyệt. Mặt khác nếu cưỡng chế thì sự đồng thuận của người dân không cao, gây rắc rối quá trình triển khai.

Thứ hai là tâm lý của các nhà đầu tư muốn được bồi thường trước khi có bảng giá đất mới để tiết kiệm chi phí và gia tăng lợi nhuận nên có thể việc kéo dai chuyển tiếp sẽ có lợi cho nhà đầu tư.

Quan điểm của tôi là trong một năm chúng ta phải vượt khó, tập trung lực lượng để có bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường vào đầu năm 2025 để giải bài toán an dân và để cho nhà đầu tư sớm có kế hoạch tính toán để triển khai các dự án.

Mặt khác Luật Đất đai 2013 có nhiều bất cập trong khung giá đất nên chúng ta mới sửa đổi, nghĩa là chúng ta cần sửa nhanh để phục vụ sự phát triển của đất nước và giảm tối thiểu các khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, nhằm đảm bảo an ninh trật tự xã hội cũng như phát huy nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế.

Nếu chúng ta chậm ngày nào là còn những rắc rối thêm ngày đó trong vấn đề xử lý các nội dung liên quan đến đất đai, nên nhất định phải làm càng sớm càng tốt không nên kéo dài thêm.

Công tác xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường chắc chắn sẽ là thách thức lớn với các địa phương. Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng quy định bảng giá đất hàng năm sẽ không thực sự khả thi. Xin ông cho biết quan điểm của mình?

Ông Phan Văn Lâm: Như trên tôi đã nói, bảng giá đất hàng năm sẽ rất áp lực cho các cơ quan quản lý đất đai. Các cơ quan tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất.. nên nó là thách thức lớn đối với tất cả không riêng gì địa phương. Vì đây là lần đầu, kể cả các lần tiếp theo vẫn là thách thức, bởi sự biến động của thị trường, vấn đề chấp nhận một sự thật hiện hữu…đó toàn là những vấn đề phức tạp. Đặc biệt lần này bảng giá đất được xây dựng rất chi tiết.

Tuy nhiên dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cho phép địa phương được thuê công ty tư vấn định giá đất thực hiện, đây là cơ chế mở, vừa độc lập, vừa chuyên nghiệp, vừa giảm bớt gánh nặng cho địa phương và đồng thời đẩy nhanh được tiến độ công việc.

Vấn đề định giá đất theo nguyên tắc thị trường là đúng và bảng giá đất hàng năm là khả thi, còn không có phép tính nào hoàn hảo cho một thị trường đầy biến động và phức tạp như đất đai. Nhưng chúng ta kỳ vọng với bảng giá tiệm cận với thị trường thì người dân sẽ yên tâm khi bị thu hồi đất đai hay khi thực hiện nghĩa vụ thuế, phí với Nhà nước và nhà nước cũng không bị thất thu do giá cả đất đai như hiện nay.

Tôi tin rằng bảng giá đất sẽ giảm tối đa khoảng trống giữa giá thị trường với giá Nhà nước xây dựng.Mục tiêu chính là an dân, thúc đẩy, khơi thông nguồn lực đất đai cho kinh tế phát triển, giảm lợi ích nhóm và tham nhũng từ chính sách đất đai. Quan điểm của tôi là cần xây dựng bảng giá đất hàng năm như dự thảo đề ra.

Theo dự thảo luật, thẩm quyền quyết định cao nhất trong ban hành bảng giá đất vẫn là Chủ tịch UBND tỉnh như hiện nay. Điều này dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” khi chủ tịch UBND vừa là chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất, lại vừa là người ký quyết định ban hành bảng giá đất. Ông nhận định thế nào về điều này?

Ông Phan Văn Lâm: Về chức năng nhiệm vụ như vậy là phù hợp, nếu ông chủ tịch là người công tâm, liêm chính, phục vụ vì dân, vì nước, vì sự tiến bộ của xã hội. Tuy nhiên nhiều năm qua chúng ta thấy nhiều chủ tịch UBND các tỉnh đã không làm tốt chức năng nhiệm vụ, tư cách người đảng viên, thậm chí vi phạm đến mức phải chịu án phạt tù giam, gây thất thoát rất nhiều tiền bạc của Nhà nước.

Theo tôi nếu còn nghi ngờ, còn làm chưa tròn vai hay muốn giảm bớt quyền lực chi phối thì chúng ta nên để cho giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất. Vị trí này vừa có chuyên môn phù hợp, quyền lực chi phối lại bị giới hạn rất nhiều so với chủ tịch UBND tỉnh, thành phố. Để đảm bảo rằng quyền lực không tập trung vào chủ tịch UBND tỉnh.

Theo ông, cần giải bài toán giá đất thế nào?

Ông Phan Văn Lâm: Tôi vẫn giữ quan điểm giá đất phải là giá thị trường được xây dựng rất chặt chẽ, đúng quy trình và đầy trách nhiệm do Nhà nước ban hành hàng năm. Tuy nhiên cá nhân tôi muốn việc xây dựng giá đất nên giao cho Sở Tài chính chủ trì, Hội đồng nhân dân tỉnh và Bộ Tài chính tham gia thẩm định và chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành bảng giá đất. Giá đất là xương sống của Luật Đất đai, là vấn đề quan trọng của quốc gia do đó nhất thiết phải có sự tham gia của Bộ Tài chính.

Xin cảm ơn ông!