Những thông tin về quỹ đầu tư bất động sản REIT

Thông tin về quỹ đầu tư bất động sản REIT

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust viết tắt là REIT) sẽ cho phép nhà đầu tư được mua chứng chỉ quỹ phát hành thay vì trực tiếp mua nhà hoặc mua đất. Sau đó, nhà đầu tư có thể ủy quyền quản lý cho quỹ đầu tư bất động sản. Song, quỹ chỉ quản lý chứ không có trách nhiệm phải mua lại các chứng chỉ quỹ khi nhà đầu tư muốn bán. Quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu sẽ mua hoặc bán rồi quản lý các sản phẩm thuộc lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, các quỹ này sẽ tham gia việc phát triển các dự án hoặc rót vốn vào những công ty bất động sản uy tín để đầu tư vào các dự án tiềm năng. Lợi nhuận nhà đầu tư được nhận sẽ ở dạng cổ tức trả theo định kì quy định. Tại thị trường Việt Nam những quỹ đầu tư bất động sản hầu hết đề thuộc sở hữu của các công ty nước ngoài, một số cái tên nổi bật có thể kể đến như ILH- ILH2 và ILH3 của tập đoàn Indochina Capital, VNL thuộc Vinacapital, VPH của Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn Dragon Capital,…

Đặc điểm của loại hình quỹ đầu tư bất động sản

Khi đầu tư vào bất cứ loại quỹ nào thì nhà đầu tư đều phải tìm hiểu về đặc điểm của những quỹ này đảm bảo đầu tư đúng hướng. Một số đặc điểm nổi bật của quỹ đầu tư bất động sản REIT như sau: 

- Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Quỹ đầu tư bất động sản là một quỹ đầu tư chứng khoán nên sẽ bán chứng chỉ quỹ một cách công khai ra công chúng, để huy động việc góp vốn từ các nhà đầu tư từ nguồn vốn đó họ sẽ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Còn khi quỹ hoạt động dưới hình thức quỹ đóng thì sẽ không mua lại những chứng chỉ đã phát hành khi nhà đầu tư có nhu cầu bán. 

- Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: Những tổ chức quỹ này được cấu thành như hình thức công ty cổ phần đại chúng, hoạt động theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực chứng khoán.

- Khả năng thanh khoản cao của REIT: Đối với những cổ phiếu của REIT có tính thanh khoản rất cao và lợi nhuận thu về cũng khá ổn định. Đồng thời, thông qua việc đầu tư vào REIT thì các nhà đầu tư có t hể đạt mức vốn thấp hơn so với việc nhà đầu tư tự góp vốn trực tiếp vào các dự án bất động sản trên thị trường. 

- Tính đa dạng về danh mục của REIT: Danh mục đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản REIT cũng rất đa dạng với các hình thức căn hộ, khách sạn, resort, trung tâm thương mại… Vì thế, quỹ có tính an toàn cao và thường được hưởng những chính sách ưu đãi về thuế. 

- Tính minh bạch của REIT: Về bản chất quỹ REIT được thành lập như một công ty quản lý về lĩnh vực bất động sản. Chính vì thế, tính minh bạch của quỹ cao hơn so với các quỹ khác và các thông tin của quỹ đầu tư bất động sản REIT cũng được thông tin một cách công khai trên thị trường. 

- Tỷ lệ chia cổ tức cao của REIT: Hầu hết lợi nhuận của các cổ đông khi tham gia quỹ đều được chia theo hình thức cổ tức. 

Ưu điểm của quỹ quỹ đầu tư bất động sản REIT

- Khi tham gia vào thị trường bất động sản nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức như mua trực tiếp, mua chứng chỉ quỹ, mua cổ phiếu hoặc trái phiếu. Trước đây, khi nhà đầu tư chọn mua trái phiếu bất động sản sẽ được hưởng rất nhiều ưu đãi và quyền lợi đi kèm cực kì hấp dẫn khi được mua giá căn hộ tương lai với giá ưu đãi. Tuy nhiên, từ khi nghị định 71 ra đời thì hình thức mua bán này không còn được ưa chuộng vì nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền gốc và lãi như trái phiếu thông thường.

- Khi mua bất động sản thông qua việc rót tiền vào các quỹ thì sẽ có lợi thế hơn khi có thể huy động đủ nguồn vốn rồi mua những dự án lớn hoặc rất lớn với các loại hình sản phẩm đa dạng. Đồng thời, các quỹ này còn có đội ngũ chuyên gia cực kì uy tín, chất lượng để nghiên cứu thị trường và đưa ra những phương án đầu tư hiệu quả, mang lại lợi nhuận cao. 

Hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản REIT

Bên cạnh những ưu điểm thì khi tham gia đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản REIT nhà đầu tư cũng phải  xác định một số hạn chế còn tồn tại để có thể vạch ra chiến lược rõ ràng khi đầu tư:

- Nhà đầu tư không được quyết định trực tiếp mua bán chứng khoán ra sao mà phải phụ thuộc toàn bộ vào các quỹ đầu tư và phải tuân theo những chiến lược đã được đưa ra. Mỗi năm nhà đầu tư sẽ mất một khoản phí quản lý định kì. 

- Quỹ đầu tư bất động sản sẽ chịu tác động rất lớn từ thị trường bất động sản, trường hợp thị trường đóng băng thì chắc chắn quỹ đầu tư bất động sản cũng đóng băng và bị giảm lợi nhuận theo. Chính vì thế, cần phải cân nhắc thời điểm vào tiền đầu tư. 

- So với các công ty bất động sản thì lợi nhuận của REIT sẽ hạn chế hơn vì phải tuân thủ theo những quy định khắt khe trong khâu quản lý và hoạt động.

- Mặc dù được đánh giá minh bạch nhưng quỹ REIT vẫn có những góc khuất không phải ai cũng biết. Chính vì thế, việc định giá NAV của quỹ luôn có mối liên hệ chặt chẽ với những hoạt động đánh giá thị trường.  

- Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư bất động sản REIT tại nước ta chủ yếu là của nước ngoài nên nhà đầu tư sẽ phải chịu mức phí và chiết khấu khá cao. 

Phân loại quỹ đầu tư bất động sản

Trong hệ thống của quỹ đầu tư bất động sản REIT lại được chia ra thành nhiều loại khác nhau. Vì thế, nhà đầu tư cần phải nắm được các loại quỹ và các tiêu chí được sử dụng để phân loại như sau: 

Theo đối tượng đầu tư thì quỹ đầu tư bất động sản REIT được chia theo đối tượng sẽ gồm 3 dạng như sau: 

- REIT sử dụng (khai thác) bất động sản: Đa phần những nhà đầu tư khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản REIT đều thuộc loại này. Nghĩa là các quỹ sẽ đầu tư trực tiếp vào bất động sản và nhà đầu tư nhận lợi nhuận qua việc chia cổ tức thông qua hoạt động chuyển giao, cho thuê phân phối tới những cổ đông tham gia. 

- REIT cho vay: Những quỹ đầu tư cho vay để huy động vốn thông qua việc bán cổ phần sẽ đầu tư vào một số loại tài sản của bất động sản, những chứng từ chuyển quyền sở hữu. 

- REIT hỗn hợp: Loại quỹ đầu tư này sẽ có những đặc điểm phân loại như đó là REIT đóng hay mở, có kì hạn hoạt động nhất định. 

Theo tổ chức

Việc phân loại theo tổ chức thường hoạt động dưới dạng một công ty phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mô hình này sẽ chia REIT ra thành hai loại là tự quản lý và được quản lý bởi các công ty bất động sản trên thị trường. 

Theo cấu trúc vận hành

Căn cứ vào việc vận hành thì REIT được chia thành 3 loại như sau: 

- REIT truyền thống thường: Đây là hình thức quỹ sẽ trực tiếp năm giữ tài sản của mình.  

- DOWNREIT: Là hình thức được thành lập khi REIT trở thành công ty đại chúng. Ngoài ra, DOWNREIT thường dùng để mở rộng quy mô công ty nhưng phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.

- UPREIT: Được hình thành từ việc liên kết các tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc. Đặc biệt, các nhà đầu tư sẽ có quyền biểu quyết và khống chế trong các nhóm đối tượng hiện hữu nhưng không trực tiếp quản lý tài sản. 

Đầu tư bất động sản có an toàn hơn đầu tư cổ phiếu bất động sản?

Việc đầu tư vào quỹ REIT sẽ an toàn hơn so với việc đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản, đây là điều mà các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý và tìm hiểu kĩ lưỡng để đảm bảo nguồn tiền rót vốn được an toàn:

- Trước tiên, nguồn vốn của quỹ REIT khá lớn đầu tư vào nhiều danh mục sản phẩm và các doanh nghiệp khác nhau tại nhiều địa điểm khác nhau trên quốc gia. Vì thế, rủi ro đã được phân nhỏ và rải rác chứ không tập trung vào một nhóm nào.

- Thứ hai, những danh mục đầu tư của quỹ REIT đều là các sản phẩm hữu hình, có căn cứ pháp lý chắc chắn nên rủi ro sẽ thấp hơn khi mua cổ phiếu của họ. Ngay cả khi nhà đầu tư mua nhiều loại cổ phiếu khác nhau để phân tán rủi ro thì điều này vẫn đúng và đảm bảo. 

Dựa vào những đặc điểm trên thì câu trả lời cho câu hỏi có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản REIT hay không là có. Hình thức đầu tư này mang lại lợi nhuận ổn định, giảm thiểu tối đa các rủi ro cho nhà đầu tư và lựa chọn được hình thức đầu tư phù hợp nhất. Đặc biệt, việc chi trả lợi nhuận bằng cổ tức sẽ có lợi hơn là việc chi trả bằng tiền mặt.  Đồng thời, nhà đầu tư có thể yên tâm khi rót tiền vào các quỹ này khi tính minh bạch của quỹ REIT rõ ràng được đánh giá cao hơn so với các công ty bất động sản. ĐỒng thời, các chuyên gia phân tích đã nghiên cứu để chọn ra những công ty bất động sản uy tín, nên nhà đầu tư không phải lo về vấn đề công ty ảo, dự án ma. 

Quỹ đầu tư bất động sản REIT là một trong những kênh đầu tư cực kì uy tín và phù hợp với cả những nhà đầu tư có nguồn vốn không quá lớn vẫn muốn tham gia thị trường bất động sản. Vì thế, nhà đầu tư có thể nghiên cứu và tìm hiểu để có phương án đầu tư thích hợp vào các quỹ đầu tư bất động sản đang hoạt động trên thị trường Việt Nam.