Những thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai mới nhất

Bộ phận Tư vấn luật KPMG Việt Nam cho biết, dự thảo tiếp tục quy định các điều khoản nhằm cải thiện hệ thống quản lý hành chính về đất cũng như mở rộng quyền của người sử dụng đất, trong đó có tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài với 8 nội dung mới đáng chú ý. 

Bổ sung những quy định về thuê đất

Ghi nhận, nội dung được bổ sung đầu tiên trong dự thảo Luật Đất đai mới có liên quan đến hợp đồng thuê đất. Khái niệm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được quy định ở dự thảo mới nhất là một quyền bổ sung của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Trong khi các dự thảo trước đây lại chưa có định nghĩa này. 

Cũng theo dự thảo, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được định nghĩa là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi mà Nhà nước thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của luật này, pháp luật khác có liên quan. 

Việc bổ sung định nghĩa và làm rõ nghĩa quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ cho phép người sử dụng đất phân biệt được quyền sử dụng đất đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm. 

Thứ hai đó là thay đổi quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Và theo quy định ở các dự thảo trước đây, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể thế chấp hoặc quyền chuyển nhượng quyền thuê theo hợp đồng thuê đất nếu như tổ chức đó thuê đất trả tiền hàng năm.

Dự thảo mới nhất đã loại bỏ quyền thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Và theo đó, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất và không được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. 

Thứ ba đó là bổ sung các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần chỉ cả thời gian thuê. Và trong các dự thảo trước, Nhà nước chỉ cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án sử dụng đất để thực hiện một dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cùng với các dự án sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao. 

Để có thể khuyến khích phát triển các lĩnh vực khác, dự thảo mới nhất đã bổ sung các loại dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Những dự án được bổ sung bao gồm dự án sử dụng đất khu công nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Các vấn đề về chuyển nhượng đất được điều chỉnh

Có thể thấy, những thay đổi liên quan đến điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được xem là nội dung thứ tư. Cụ thể, dự thảo mới nhất đã bổ sung thêm một số điều kiện để chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, bên chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện là tài sản được tạo lập một cách hợp pháp, đã được đăng ký theo quy định của pháp luật. Song song với đó, bên chuyển nhượng đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Điều kiện yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trong các dự thảo trước đã được bãi bỏ. Và điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng được sửa lại như sau: có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, giao dịch chuyển nhượng được thực hiện phù hợp với dự án đầu tư; giao dịch chuyển nhượng được thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật, quy hoạch về đất đai. 

Đội ngũ tư vấn cho rằng, thời gian sắp tới các điều kiện áp dụng đối với bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục được thay đổi, cập nhật trong quá trình lấy ý kiến của Quốc hội. Mặc dù vậy thì hiện tại không rõ điều kiện áp dụng đối với bên nhận chuyển nhượng có thể sẽ tiếp tục được thay đổi và cập nhật trong quá trình lấy ý kiến của Quốc hội. Mặc dù vậy, hiện tại không rõ điều kiện áp dụng đối với bên chuyển nhượng có tiếp tục được sửa đổi bổ sung hay không, đặc biệt là điều kiện liên quan đến ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

KPMG Việt Nam nêu quan điểm, do điều kiện này có thể gây tranh cãi ở một mức độ nhất định cho nên cần phải theo dõi Luật Đất đai sửa đổi và xem các nghị định, thông tư hướng dẫn sẽ hoàn thiện quy định này như thế nào. 

Điểm mới ở trong quy định bồi thường, thu hồi đất

Cũng theo đơn vị tư vấn, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xem là sự thay đổi thứ năm trong dự thảo mới. Và dự thảo mới đã bổ sung thêm một nguyên tắc mới khi xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu như không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất hàng năm.

Thứ sáu là những vấn đề liên quan đến vi phạm pháp luật về đất đai. Như thế, trong trường hợp nhà đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc là chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không có bồi thường. 

Trong trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì nhà đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền thuê hoặc sử dụng đất đối với thời gian được gia hạn. 

Nguyên tắc nhà đầu tư nào chậm tiến độ sử dụng đất có thể sẽ không được gia hạn vẫn không thay đổi, khoảng thời gian nhà đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng được phép gia hạn đã giảm đi đáng kể từ 48 tháng xuống còn 24 tháng. 

Mặc dù vậy, nếu như quy định này được ghi nhận chính thức ở trong Luật Đất đai sửa đổi, nhà đầu tư sẽ cần phải thực sự quan tâm cũng như có kế hoạch rõ ràng về tiến độ sử dụng đất, tiến độ thực hiện dự án ghi nhận trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để tránh rủi ro về vi phạm pháp luật dẫn đến bị Nhà nước thu hồi đất.

Hoàn thiện cơ sở về giá đất

Bổ sung các quy định liên quan đến cơ sở xác định giá đất là thay đổi thứ bảy trong dự thảo mới nhất. Theo đó thì dự thảo mới giữ nguyên cơ chế bảng giá đất đã được quy định ở các dự thảo trước và tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến xác định giá đất. Điều này nhằm mục đích đảm bảo giá đất phản ánh ở trên bảng giá đất sẽ mang tính khách quan, đúng với giá của thị trường.

Song song với đó, giá đất sẽ được xác định căn cứ trên 5 yếu tố bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, thời gian sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, quy định của pháp luật có liên quan đến thời điểm định giá. 

Thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; giá đất được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thu nhập qua điều tra và khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất, thông tin về doanh thu, chi phí cho đến thu nhập từ việc sử dụng đất. 

Và thông tin đầu vào để xác định giá đất chính là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xác định giá đất trở về trước. 

Cuối cùng đó là quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Và theo như quy định của Luật Đất đai hiện hành, các tổ chức đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Nếu như các tổ chức đó đáp ứng được các điều kiện của luật như phải xác định lại giá đất cụ thể và nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại. 

Trong dự thảo mới nhất đề xuất quy định mới là các tổ chức đang được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền thay đổi sang thuê đất trả tiền hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp cho Nhà nước theo hình thức trả tiền một lần sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. 

Có thể thấy, qua nhiều lần sửa đổi bổ sung thì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang được các đơn vị có liên quan rà soát cũng như cập nhật về các thay đổi quan trọng để hướng đến việc hoàn thiện các quy định về việc xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng cũng như giá đất đai đồng bộ ở các cấp, giúp cho quản lý nhà nước được hiệu quả hơn, tối ưu hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất trên mọi khía cạnh.

Như thế, việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi đang được tạm lùi lại cho đến kỳ họp tiếp theo của Quốc hội vào đầu năm 2024 cho nên có thể các vấn đề mới, các quy định được bổ sung vẫn sẽ tiếp tục thay đổi trong quá trình soạn thảo.