Những thái cực ngược nhau của giới đầu tư bất động sản

"Kẻ khóc, người cười"

Từ trước đến nay, thị trường bất động sản vốn được xem là mảnh đất dễ kiếm tiền. Có người còn nói rằng “làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất” và thực tế không thiếu những người giàu lên nhanh chóng, mua được nhà lầu, xe hơi nhờ chốt thành công các thương vụ. Tuy nhiên, một vấn đề luôn có hai mặt, thị trường bất động sản cũng không thiếu những cảnh “kẻ khóc người cười” khi có người mua đất vài năm giá không tăng, nhưng vừa bán đi giá đất lại tăng vù vù.

Một trường hợp điển hình có thể kể đến là anh Thành Long - nhà đầu tư bất động sản không chuyên tại Hà Nam. Vào năm 2018, anh Long có trong tay hơn 1 tỷ đồng, anh bắt đầu nghĩ đến việc mua đất để đầu tư.

“Thời điểm đó, tôi mua được một mảnh đất gần mặt đường rộng khoảng 100m2 với giá 1,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 12 triệu đồng/m2. Đó là một mức giá khá hời và tôi nghĩ không cần chờ đợi lâu nhất định sẽ sinh lời nhanh.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2021, tức là khoảng gần 3 năm sau thì giá đất tại khu vực đó vẫn nằm im hoặc có tăng thì tăng rất nhẹ. Lúc ấy tôi đang cần tiền nên cũng sốt ruột, quyết định tìm khách để bán, tiền lãi cũng không đáng là bao. Vậy là sau 3 năm đầu tư mảnh đất cũng không được lợi nhuận cao như tôi tính toán.

Nhưng thật éo le, tôi vừa sang tay được khoảng hai tuần thì giá đất tại khu vực đó liên tục tăng mạnh. Tính đến nay mảnh đất phải tăng gần gấp đôi giá ban đầu tôi bán. Hôm trước tôi có qua khảo giá lại mảnh đất đó thì chủ đang đăng tin bán với giá 2,2 tỷ đồng. Nghĩ cũng tiếc nhưng có lẽ do tôi không có duyên với buôn bán bất động sản”.

Hay chị Hồng Thắm - một nhà đầu tư tại Thanh Hóa ôm mảnh đất 2 tỷ hơn trong khoảng thời gian một năm nhưng không thấy giá đất biến chuyển. Lo ngại giá đất sẽ lao dốc, chị quyết định sang tay cho một chủ đầu tư khác. Thế nhưng khi chị vừa bán được hai tháng thì khu đất đó  tăng giá mạnh, đến nay chị cũng chỉ biết ngậm ngùi.

Trái ngược với anh Long, chị Thắm thì anh Lê Phong (trú tại Thường tín, Hà Nội) vui mừng kể lại câu chuyện đầu tư của mình, anh cho biết cũng đã tổ chức một buổi tiệc mừng với mọi người trong gia đình vì đầu tư trúng một lô đất tại Thạch Thất, Hà Nội.

Anh Phong kể: “Cuối năm 2019, tôi mua một mảnh đất rộng khoảng 200m2 tại khu vực Thạch Thất, Hà Nội với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương 7 triệu đồng/m2. Mới mua một thời gian ngắn đã thấy có lãi. Trong khoảng 2 tháng đầu, bình quân vài ngày lại có người gọi hỏi tôi xem bán giá bao nhiêu, tôi có báo giá cao hơn giá mua nhưng họ vẫn chấp nhận đầu tư. 

Thấy được tiềm năng của mảnh đất này, tôi đã tìm hiểu thị trường rồi đợi đến cuối năm 2021. Lúc đó tôi nhận định giá đất đã lên đỉnh điểm, nếu như cứ giữ đất thì thị trường sẽ xuống dốc hoặc chững lại, vì vậy tôi quyết định bán. Giá chốt cuối cùng là 3 tỷ đồng, lãi gấp đôi giá trị mảnh đất ban đầu tôi mua. Mặc dù thời điểm đó thị trường vẫn sốt nóng nhưng để đảm bảo an toàn tôi đã bán. Tôi nghĩ mình đã quyết định đúng”.

Thêm một nhà đầu tư nữa nắm bắt đúng thời cơ, đó là trường hợp của chị Tú Anh (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội). Chị Tú Anh đầu tư một mảnh đất tại Bắc Ninh đầu năm 2020, mảnh đất rộng 80m2 được chị mua với giá 800 triệu đồng, tương đương 10 triệu đồng/m2. Giữa năm 2022, giá đất tại khu vực này nóng dần, xác định “ăn non” nên khi thị trường đi lên, chị đã bán được với giá 1,4 tỷ đồng, gần gấp đôi số tiền bỏ ra ban đầu. Toàn bộ tiền đầu tư chị Tú Anh không phải vay mượn ai, sau khi bán đất chị đã có tiền lời và đang dự định mở một cửa hàng kinh doanh ăn uống tại Hà Nội.

Nhà đầu tư cần quan sát kỹ thị trường

Thực tế, thị trường bất động sản luôn xảy ra những câu chuyện đầu tư khiến "kẻ khóc, người cười". Anh Thanh - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cũng đã kinh qua nhiều thương vụ nhận định:

“Nếu đứng trong tâm thế người ngoài cuộc nhìn vào sẽ thấy nhiều người giàu lên nhanh chóng nhờ đầu tư bất động sản, làm cho người ta nghĩ rằng đây là một “sân chơi” dễ dàng. Nhưng thực tế bất động sản là thị trường vô cùng khắc nghiệt, tính đào thải rất nhanh.

Khi xác định đầu tư, người mua cần quan sát kỹ thị trường khu vực chuẩn bị “xuống tiền”, từ những thông tin cơ bản như quy hoạch, giá cả, hạ tầng, pháp lý, thậm chí cả lịch sử tăng giá đất thời điểm trước đó.

Cụ thể, theo kinh nghiệm, nếu như trước đó giá đất đã tăng mạnh thì khả năng cao là thời gian tới giá đất sẽ đi ngang, có nơi xuống nhẹ. Nhà đầu tư hiểu được quy luật của thị trường nhằm nắm bắt được cơ hội, giúp tối ưu hóa lợi nhuận”.

Ngoài ra, từ kinh nghiệm thực chiến của mình, anh Thanh cũng cho biết, đầu tư bất động sản cần phải chịu khó chờ đợi đúng chu kỳ, vì có nhiều trường hợp mua đất 3, 4 năm đất không tăng giá, nhưng đến năm thứ 5 giá đất lại tăng mạnh. 

Đặc biệt, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc khi sử dụng các đòn bẩy tài chính. Nếu muốn giữ đất lâu thì nhà đầu tư nên đầu tư bằng tiền thật hoặc có vay nhưng trong tầm kiểm soát. Nhà đầu tư không nên vì nghe theo tâm lý đám đông mà vay mượn để đầu tư, đến lúc không kiểm soát được tiền lãi phải trả, từ đó không có lãi thậm chí còn mất trắng. 

“Tham gia bất động sản không nên xác định “lướt sóng”, ngắn hạn vì tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nhà đầu tư nên trang bị kiến thức, kỹ năng. Không ít những trường hợp trên thị trường vì sợ bán hớ nên đã “ôm hàng” trong một thời gian dài, cho đến khi thị trường đứng lại muốn bán cũng không được mà muốn giữ cũng không xong”, anh Thanh nhận định.