Những lưu ý cho nhà đầu tư bất động sản năm 2023

Bài học từ nhà đầu tư

Anh Lê Văn Đại (48 tuổi, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội) cho biết, năm 2018, anh bắt đầu tham gia thị trường bất động sản. Thời điểm ấy, với số vốn có sẵn khoảng 800 triệu, anh mua một mảnh đất thổ cư nhỏ của người dân được tách sổ từ một mảnh đất rộng hàng nghìn mét vuông.

“Lúc mua mảnh đất đầu tiên ở huyện Thạch Thất, TP Hà Nội tôi rất lo lắng, từ lúc đi xem đất đến đặt cọc, làm hợp đồng công chứng rồi sang tên, đổi sổ tôi đều phải đi hỏi kinh nghiệm của những người đi trước. Đến cuối năm 2020, mảnh đất ấy tôi bán được 2,4 tỷ đồng, lãi gấp 3 lần vốn đầu tư”, anh Đại kể.

Sau đó, anh Đại mua mảnh đất thứ hai khoảng 2 tỷ đồng ở huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội, nhưng là bất động sản mua bắt nợ lại mua thời điểm giá cao nên sau đó phải chấp nhận bán cắt lỗ. “Đến đầu năm 2022 tôi mua một mảnh đất nền ngoại thành và 1 căn chung cư nhưng sau đó do quá nhiều thông tin về thị trường bất động sản nên tôi giữ lại mảnh đất ngoại thành chờ tăng giá còn chung cư bán ngay. Đến thời điểm cuối năm thì chung cư đã tăng giá lên (nếu giữ lại sẽ lời khoảng 400 triệu đồng) trong khi đất nền thì không thể bán để lấy tiền trang trải dịp Tết”, anh Đại nói.

Sau những lần đầu tư ấy, anh Đại rút ra bài học rằng: Đầu tư bất động sản nếu không đủ kiên trì, không làm chủ được nguồn tin và thiếu thông tin sẽ dễ dẫn đến thất bại. Đặc biết nếu muốn đầu tư ở lĩnh vực có lợi nhuận cao như bất động sản thì tuyệt đối không thể vay lãi suất cao hoặc dùng vốn từ ngân hàng sẽ dễ thua lỗ nếu thị trường biến động.

Một nhà đầu tư khác là chị Hoàng Thị Tâm (37 tuổi ở TP Phủ Lý, tỉnh Hà Nam) kể, suốt thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19, chị có thời gian rảnh nên thường xuyên đi các tỉnh để tìm mua đất, đặc biệt là nơi gần biển, gần sông núi và sắp có dự án mới ở khu vực xung quanh. Ban đầu chị dùng tất cả các nguồn thu nhập của bản thân rồi vay mượn thêm tiền của người thân để mua đất.

“Khi có 500 triệu tôi vay mượn thêm tiền để mua mảnh đất khoảng 700 triệu rồi “cày” trả nợ. Đến thời điểm thanh khoản được mảnh đất giá 1,7 tỷ đồng, thu lời 600 triệu tôi quyết định mua chung cư nội thành cho tiện đi lại thay vì tiếp tục đầu tư đất nền ở thị xã Sơn Tây. Tuy nhiên sau 5 năm, căn chung cư của tôi đã có dấu hiệu xuống cấp, dù phân khúc này có tăng giá như chẳng đáng bao nhiêu. Trong khi nếu thời điểm đầu năm 2018, tôi mà mua mảnh đất nền ở thị xã Sơn Tây rộng 300m2 thì bây giờ đã tăng gấp nhiều lần”, chị Tâm nói và chia sẻ - việc đầu tư phải có lộ trình dễ dàng chứ không phải “mua được là được”.

Kinh nghiệm của chuyên gia

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động khó lường, đặc biệt trong năm 2023 khi nhiều chính sách thay đổi, nhiều nhà đầu tư băn khoăn nên lựa chọn xuống tiền như thế nào để phù hợp với thị trường và vẫn sinh lời hiệu quả?.

Đưa lời khuyên, ông Lê Anh Tú, Tổng giám đốc công ty địa ốc Vnbrands cho rằng, dù trong bất kỳ giai đoạn nào, thị trường bất động sản cũng luôn có cơ hội cho các nhà đầu tư biết nắm bắt. Quan trọng nhất là phải hiểu rõ được quy luật, chu kỳ của thị trường để biết cách đầu tư hợp lý. Trong ông Tú, nhà đầu tư phải hiểu từng giai đoạn “đóng băng, phục hồi, tăng trưởng, bong bóng, suy thoái” của một chu kỳ bất động sản.

Ông Lê Anh Tú dẫn chứng, thời kỳ hoàng kim của thị trường, giai đoạn 2007 – 2008, chỉ trong 3 tháng, giá bất động sản đã tăng gấp 3 – 5 lần, thậm chí có những dự án, giá tăng từng giờ do có quá nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng tăng vọt thì thị trường bất động sản đã sụt giảm nhanh chóng. Làn sóng tháo chạy của các nhà đầu tư đã xuất hiện vào cuối năm 2008 khiến giá nhà đất đã mất bình quân 50% giá trị so với lúc “nóng sốt”.

Sau khi vượt qua giai đoạn “tăm tối”, sang năm 2009 lúc thị trường bất động sản đang ở “đáy” thì những nhà đầu tư xuống tiền ở thời điểm này đều đã thu về khoản lợi nhuận xứng đáng. Chưa kể một số dự án tốt, đất nền khu vực tương lai mở rộng giao thông, các dự án lớn triển khai thì sau khi thị trường phục hồi thực sự “hốt bạc”. Lúc này những nhà đầu tư đã bán tháo, tìm cách “thoát hàng” đã lâm vào tình cảnh hoang mang, tiếc ngẩn tiếc ngơ.

Dẫn chứng thêm một dự án cụ thể của tập đoàn lớn như Vingroup, ông Tú cho hay: “Khi họ đầu tư xây dựng quần thể nghỉ dưỡng quy mô, đẳng cấp quốc tế ở Phú Quốc cả thị trường bất động sản đã rất ngờ hoặc vì cho rằng sẽ chẳng ai mua và đến ở. Thế nhưng đến nay,  Phú Quốc đã thay mình trở thành điểm du lịch nổi tiếng, thu hút rất đông khách trong nước và thế giới thường xuyên đến nghỉ dưỡng thì "giá trị bất động sản cũng đã tăng gấp nhiều lần…”.

Theo Tổng giám đốc công ty địa ốc Vnbrands, dù tiền nhiều hay tiền ít đều có cơ hội nhân vốn khi lựa chọn đúng. Cùng với đó, khi mua một lô đất, nhà đầu tư phải hình dung sẽ làm gì để lô đất trở thành tài sản, để nó tạo ra dòng thu nhập trên đất hoặc sẽ bán ra sau bao lâu, với giá kỳ vọng như thế nào. Một điều quan trọng nữa là phải kiểm tra chắc chắn pháp lý, quy hoạch an toàn của sản phẩm trước khi mua để tránh bị “mắc kẹt” dòng tiền.

Ông Lê Anh Tú cũng chia sẻ, năm 2023 khi đầu tư bất động sản cần dù là ở loại hình nào cũng cần xác định đây là khoản đầu tư tương đối dài hạn. Nghĩa là phải xem sản phẩm ấy như "của để dành" trong vài năm tới chứ không thể rút khỏi thị trường trong thời gian một vài tháng như trước đây...