Những diễn biến khó hiểu của thị trường căn hộ TP. HCM vượt tầm kiểm soát

Theo Nhịp sống thị trường, tuy nhiên, tình hình hoạt động căn hộ đang đang không theo hướng của các dự báo. Kết thúc quý III/2022, giai đoạn được xem là phải chịu nhiều ảnh hưởng nhất từ chính sách tín dụng, căn hộ vẫn đang có “thế thượng phong” về giá bán. Tức là vẫn chưa thấy tín hiệu giảm giá bán căn hộ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thực tế, giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều có dấu hiệu tăng mạnh trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. 

Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. HCM - Bà Võ Thị Khánh Trang cho hay, thanh khoản trên thị trường giảm, giá sơ cấp tăng khiến cho lượng giao dịch trên thị trường căn hộ cũng sụt giảm. 

Khả năng chi trả là vấn đề lớn, nghĩa là thị trường này hiện đang có nghịch lý là thanh khoản giảm nhưng giá lại trên đà tăng. Gần một năm qua, giá bán căn hộ vẫn leo thang và chưa có dấu hiệu giảm giá bán trên thị trường. 

Trên chiều ngược lại, giao dịch thực tế bị chậm nhịp ở phân khúc này. Savills Việt Nam cho biết, lượng giao dịch căn hộ trong quý III đã giảm 89% theo quý, giảm còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Đặc biệt là nguồn cung mới có mức hấp thụ thấp nhất với 20%. 

Những dự án mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp nhất so với trước đó vì giá bán cao. Hơn 60% nguồn cung nhà ở mới có giá trên 11 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp ở mức cao hơn khi đạt hơn 124 triệu đồng/m2. Như vậy có thể thấy, giá bán cao chính là rào cản lớn nhất ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường căn hộ.

Tuy nhiên, không nhiều lý do để các chủ đầu tư có thể giảm giá bán căn hộ khi mà nguồn cung mới trên thị trường ngày càng giảm. Chưa kể, một số chuyên gia cho rằng, có nhiều chủ đầu tư vẫn đặt niềm tin lớn vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà tại những đô thị còn rất lớn. Phải chăng hiện nay thị trường bị ảnh hưởng tâm lý hoặc chính sách liên quan tới tín dụng. 

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đang có giá bán tăng 10% đối với những căn mới. Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, giá sơ cấp căn hộ tăng bình quân là 12%/năm, giá thứ cấp ghi nhận 20 - 25%, hay có những khu vực giá tăng lên 30% so với cùng kỳ năm 2021. Điều này cho thấy, dù bối cảnh sức mua giảm mạnh như giá bán căn hộ vẫn có đà tăng, với niềm tin của các chủ đầu tư vào việc thị trường sẽ hồi phục trong tương lai gần.  

Chia sẻ về vấn đề này, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam - ông David Jackson cho rằng, những chính sách về tín dụng liên quan tới lĩnh vực bất động sản và hạn chế giải ngân của hệ thống ngân hàng đang gây ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này. Tuy nhiên, giá bán lại không có tín hiệu giảm. 

Trong quý III/2022, giá căn hộ vẫn được giữ nguyên so với quý trước đó. Các dự án nhà ở có giá bán trên 4.500 USD/m2 chủ yếu tập trung tại khu vực quận 1, khu Thảo Điện và Thủ Thiêm.

Tại thị trường Hà Nội cũng đã chứng kiến tình hình tương tự. Chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng, Hà Nội hiện nay được đầu tư rất mạnh vào cơ sở hạ tầng, tuyến metro và sự tham gia của các chủ đầu tư mới vốn chỉ tập trung tại những tỉnh thành trong Nam. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Thủ đô tiếp tục có mức tăng khoảng 15%, nhất là tại những quận như Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai. 

Thị trường trong thời gian tới vẫn chứng kiến sự tăng giá của phân khúc căn hộ tại cả hai thành phố lớn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá căn hộ tại Hà Nội trung bình vẫn cao hơn TP. HCM. Bên cạnh đó, những năm gần đây cho thấy giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội thu hút nhiều sự quan tâm của người mua. Từ đó nâng giá mặt bằng chung của nhiều phân khúc khác tăng cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình khoảng 1.900 USD/m2. 

Tương tự tại Đà Nẵng, giá căn hộ sơ cấp được dự báo thiết lập lên giá trần mới nhờ hai căn hộ cao cấp mở bán mới trong quý IV/2022, có mức giá là 3.000 - 4.800 USD/m2.

“Kể từ năm 2021 tới nay, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vắng bóng những căn hộ giá bình dân, các dự án ra mắt mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, mới nhất là dòng căn hộ hàng hiệu” - Ông David Jackson nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cũng cho hay, giá của phân khúc căn hộ trong thời gian ngắn có chiều hướng tăng cao vì những yếu tố: Thứ nhất là giá đất và chi phí xây dựng tiếp tục tăng khiến chi phí triển khai các dự án cũng tăng. Thứ hai, đây là thời điểm dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung thêm quy định về thời hạn sở hữu chung cư vẫn chưa được thông qua. Do đó việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này vẫn không bị giới hạn thời hạn sử dụng. 

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại trong đợt vừa qua, cũng thúc đẩy nhà đầu tư và người mua tận dụng thời gian này để mua vào bất động sản từ nguồn vốn vay ngân hàng.

Do đó, cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều tin tưởng việc thị trường bất động sản, nhất là căn hộ chung cư sẽ sôi động hơn trong thời gian tới.