Những điểm sáng được kỳ vọng là “bệ phóng” thúc đẩy thị trường bất động sản quý cuối năm

Thị trường dần nóng lên

Theo Người đưa tin, từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn trầm lắng khi liên tục chứng kiến giao dịch gần như bằng 0, thanh khoản thị trường suy yếu và đóng băng.

Thực tế cho thấy, nhiều dự báo từ trước đó về khả năng thị trường sụt giảm từ năm 2020, tuy nhiên dòng tiền 2 năm dịch bệnh vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản giúp thị trường duy trì được nhịp. Theo cách ví von của giới đầu tư, đó như liều thuốc giảm đau giúp thị trường có những chuyển biến khác biệt vào nửa cuối năm ngoái.

Trong ngành bất động sản, các doanh nghiệp đã rơi vào tình cảnh khó khăn. Suốt thời gian qua, hai khó khăn bủa vây lấy doanh nghiệp bất động sản là vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý. Việc huy động vốn để phát triển của các dự án bất động sản của doanh nghiệp cũng đối mặt với nhiều khó khăn khi ngân hàng siết room tín dụng và huy động vốn từ trái phiếu cũng gặp khó hơn.

Thị trường chịu tác động bởi nhiều yếu tố bất lợi khiến dòng tiền suy yếu, nguồn cung khan hiếm, niềm tin sụt giảm nên lượng giao dịch từ cuối năm ngoái đến nửa đầu năm nay ghi nhận ở mức thấp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã có một chia sẻ tại Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 12/9 rằng nguồn cung hạn chế khiến thị trường bất động sản đình đốn. Trong nửa đầu năm nay, số lượng mở bán dự án rất ít, trong đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, bằng 37,5% so với nửa đầu năm.

Thế nhưng, thị trường bất động sản đang dần giảm bớt áp lực. Thị trường có thể bước vào giai đoạn phát triển mới trước những chuyển biến tích cực của tình hình kinh tế xã hội nói chung và các giải pháp tháo gỡ của chính phủ. 

Theo dự báo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong các tháng cuối năm và có sự phát triển trở lại trong năm sau.

Các chủ đầu tư đang rục rịch chuẩn bị ra hàng như một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Thanh Hóa đã bắt đầu mở bán từ giữa tháng 9, hay một số dự án tại Hải Phòng, Quảng Ninh mở bán kể từ tháng 10. Theo nhận định của giới đầu tư, hiện đang là thời điểm thích hợp để xuống tiền.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin, nửa cuối năm 2023 có thể là thời điểm thuận lợi để khách hàng có sẵn dòng tiền đầu tư các sản phẩm bất động sản có nhu cầu ở thực và đầu tư lâu dài. Đáng chú ý, sản phẩm có hạ tầng giao thông tốt, vị trí địa lý thuận lợi với mức giá phù hợp sẽ thu hút dòng tiền đổ về. 

Những điểm tích cực

Đầu tiên là việc mạnh tay tháo gỡ chính sách. Các vướng mắc pháp lý ở các dự án đã và đang có những chuyển biến rõ nét hơn nhờ các chỉ đạo trực tiếp, quyết liệt từ chính phủ thông qua hàng loạt các văn bản như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu, Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel, Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Sức cầu, nguồn cung trở lại

Thị trường vừa qua đã có những hồi phục nhất định về nguồn cung và nhu cầu. Theo ghi nhận, những điểm sáng nhất định đã bắt đầu xuất hiện ở các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở.

Ví dụ như nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ tại Tp.HCM trong tháng 7/2023 đạt khoảng 3,499 căn, chiếm ⅔ tổng nguồn cung mới trong 7 tháng đầu năm, dù đa số nguồn cung - lượng tiêu thụ đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án đại đô thị quy mô lớn thuộc khu Đông – Tp.Thủ Đức. Tuy nhiên, đó cũng có thể coi là một khích lệ đối với thị trường lúc này.

Mặt bằng lãi suất duy trì xu hướng giảm

Trong tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn 6385/NHNN/CSTT về việc hạ lãi suất cho vay, trong đó đề nghị giảm lãi suất cho vay từ mức 1,5-2%/ năm theo sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để hỗ trợ doanh nghiệp, và người dân hồi phục và phát triển sản xuất kinh doanh.

Cùng với đó, hiện nay, lãi suất tiền gửi tiết kiệm ở các ngân hàng thương mại đã quay về tiệm cận so với mức ở thời điểm trước dịch, do đó người dân dần chuyển dịch dòng tiền và đi tìm các kênh đầu tư sinh lời khác với mức sinh lợi hấp dẫn hơn.

Sự hồi phục của thị trường chứng khoán

Vừa qua, thị trường chứng khoán đã có những sự phục hồi và tăng điểm khá tốt trở lại mốc 1.200 điểm, đem lại lực đẩy phát triển và khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp, nhất là đơn vị hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

Sự khởi sắc của giải ngân đầu tư công

So với cùng kỳ năm ngoái, giải ngân đầu tư công đã gia tăng. Theo ước tính, tính tổng từ đầu năm tới hết tháng 7/2023, giải ngân đạt hơn 268 nghìn tỷ đồng, đạt gần 40% kế hoạch được giao.

Thủ tướng Chính phủ vừa qua cũng đã ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg về việc chỉ đạo các sở ban ngành liên quan đến việc thúc đẩy tiến độ giải ngân vốn đầu tư công trong những tháng cuối năm.

Điều này được kỳ vọng sẽ đem tới những điểm sáng về cơ sở hạ tầng giao thông, tạo nền tảng vững chắc cho những bước phát triển bền vững của thị trường địa ốc trong tương lai.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ dần rõ nét hơn về sự hồi phục vào quý cuối năm nay hoặc có thể chậm nhất là vào quý I năm sau. Từ thời điểm này trở đi, mặt bằng giá có thể đảo chiều.

Dự báo các phân khúc đều sẽ tích cực

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khó khăn nhất. Thị trường sẽ ấm dần lên từ nay đến cuối năm khi niềm tin của khách hàng đang dần hồi phục. Một số nơi thời gian qua đã có giao dịch trở lại ở cả phân khúc căn hộ, đất nền.

Các chuyên gia của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng đã đưa ra những dự báo chi tiết về diễn biến các phân khúc bất động từ nay đến hết năm.

Nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ dần cải thiện và hồi phục rõ nét từ cuối quý III/2023. Nguồn cung dự kiến đạt 28.000 sản phẩm trong quý III và trên 30.000 sản phẩm trong quý IV. Thị trường bất động sản nhà ở dần ổn định về lực cầu trong những tháng cuối năm. Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng được củng cố, còn nguồn cung dần tăng giúp lực cầu với phân khúc này tăng lên.

Theo VARs nhận định về giá bán, phân khúc bất động sản trung cấp vẫn đang trên đà tăng nhẹ. Xu hướng của phân khúc cao cấp đi ngang, tuy nhiên sẽ dễ thở hơn nhờ các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư. 

Trên thị trường thứ cấp, giá bán đất nền và biệt thự/liền kề/shophouse tiếp tục giảm nhẹ, tuy nhiên sẽ dần ổn định vào khoảng cuối quý III.

Giao dịch trong những tháng cuối năm tiếp tục đà tăng và dễ đạt được kết quả ấn tượng vào khoảng giữa đến cuối quý IV, trong bối cảnh niềm tin vào thị trường của khách hàng cải thiện và nguồn cung hồi phục sắc nét.

Những tháng cuối năm, nguồn cung của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng. VARs nhận định rất có khả năng cuối năm 2023 sẽ ghi nhận cú lội ngược dòng của phân khúc này nếu Nghị định 10/2023/NĐ-CP được thực thi. Vào thời điểm đó, phân khúc này sẽ chứng kiến lực cầu tăng và thậm chí có thể đạt mức ấn tượng.

Bởi vậy, có 2 kịch bản xảy ra với giá bán bất động sản nghỉ dưỡng. Kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10 phát huy tác dụng thực sự thì giá bán phân khúc này sẽ tăng lên. Còn ở kịch bản thứ 2, mặt bằng giá tiếp tục theo xu hướng đi ngang. Giao dịch của phân khúc này cũng sẽ xảy ra hai kịch bản giống như với giá bán, giao dịch sẽ trở lên nhộn nhịp hơn nếu nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự ngấm và ngược lại…

Ngoài ra, bất động sản thương mại - văn phòng, bán lẻ sẽ tiếp tục được bổ sung từ các dự án đang thực hiện với tổng diện tích ước đạt 214.000m2. Mặt khác, do những khó khăn chung của nền kinh tế nên lực cầu có xu hướng tạm thời giảm nhẹ.

Mặt bằng thuộc Trung tâm thương mại và các tòa nhà được đầu tư chất lượng hoặc cải tạo mới sẽ có giá thuê ổn định, thậm chí tăng nhẹ. Đáng chú ý, là các căn nhà phố riêng lẻ ở các khu vực còn lại sẽ ghi nhận giá điều chỉnh giảm. Theo VARs, giao dịch những tháng cuối năm sẽ có xu hướng tạm thời giảm nhẹ.

Bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng từ loạt dự án mới được phê duyệt. Sức cầu bắt đầu theo đà tăng, nhất là từ các tập đoàn lớn trong lĩnh vực logistics và linh kiện điện tử.

Theo dự báo, giá thuê và giao dịch được cho là tiếp tục tăng. Việt Nam vẫn là điểm đến được ông lớn quốc tế lựa chọn, nhất là tại các khu công nghiệp mới chất lượng cao, được đầu tư bài bản.