Nhìn vào tỷ suất sinh lời đoán tiềm năng bất động sản năm 2023

Bất động sản cho thuê đang có tốc độ phục hồi tốt

Theo Thanh Niên Việt, báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com đưa ra số liệu, trong quý IV/2022, phân khúc bất động sản cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM đều ghi nhận nhu cầu thuê rất tốt. Cụ thể, so với quý đầu năm 2022, lượt quan tâm tìm thuê bất động sản tại Hà Nội tăng 63%, còn TP. HCM tăng tới 103% cho mọi loại hình trong ba tháng cuối năm. 

Xét trên từng phân khúc, nhà phố và văn phòng cho thuê đang chứng kiến sự phục hồi mạnh nhất cả về nhu cầu lẫn giá thuê. Loại hình nhà phố cho thuê tại Hà Nội ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng 179%, văn phòng tăng 153%, nhà riêng tăng 77%, chung cư tăng 20%. 

Tại TP. HCM, lượt tìm thuê nhà mặt phố, văn phòng và nhà riêng lần lượt tăng mạnh tới 263%, 244% và 157%. Nhưng với các phân khúc còn lại là căn hộ chung cư, nhà trọ trong quý cuối năm cũng ghi nhận nhu cầu thuê tăng 57% và 84% so với quý I/2022.

Nhìn nhận chi tiết các loại hình cho thuê tại thị trường TP. HCM, trong quý cuối năm ghi nhận cả nhu cầu và giá thuê căn hộ tăng mạnh. Chung cư cho thuê tại các quận nội thành như Quận 2, 3, 4, 7 và Bình Chánh có lượng tìm thuê tăng từ 42 - 82%, giá thuê điều chỉnh tăng từ 15 - 31% sao với hồi đầu năm. 

Riêng tại quận 2, căn hộ cao cấp cho thuê đã tăng giá thuê tới 64% so với quý đầu năm ngoái. Nếu xét tại thời điểm thuê trước đại dịch năm 2019, giá thuê chung cư tại TP. HCM tăng hơn 8% vào năm 2022. Nhà phố cho thuê tại TP. HCM đã phục hồi lại nhu cầu sau thời gian dài chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh với mức tăng trung bình là 154 - 360% so với các quận nội thành như Phú Nhuận, quận 3, quận 7, quận 10. 

Tuy giá thuê đã phục hồi lại từng bước nhưng vì giá chào bán căn hộ, nhà phố tại TP. HCM đang tăng khá mạnh trong những năm qua (khoảng 5 - 7%/năm) khiến cho lợi suất cho thuê chung cư tại đây vẫn còn thấp, chỉ khoảng 4,1%. 

Phân khúc nhà phố cho thuê, lãi suất hiện chỉ dao động vào khoảng 2,9% bất chấp giá thuê đã có xu hướng tăng mạnh từ 10 - 18% vào quý IV, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2019, tỷ lệ tăng giá thuê là 14%. 

Theo dự báo, thị trường cho thuê trong năm 2023 sẽ tốt hơn. Theo một khảo sát thực hiện với nhóm đối tượng là nhà môi giới tại Hà Nội và TP. HCM, có 63% môi giới Hà Nội nhận định giá thuê BĐS tại thành phố sẽ tăng trong năm 2023; Tại TP. HCM, tỷ lệ này là khoảng 49%; 36% cho rằng giá thuê đi ngang và rất ít người nhận định giá thuê giảm. 

Tỷ suất lợi nhuận quyết định tính thanh khoản

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ đối mặt với nhiều thách thức trước bối cảnh thanh khoản giảm mạnh. Tuy nhiên, phân khúc cho thuê có nhiều tín hiệu tích cực hơn vì đà phục hồi ngày một rõ ràng. Dự báo khả năng khai thác lợi nhuận từ việc cho thuê sẽ là yếu tố quyết định giá trị của những bất động sản bán trong mắt giới đầu tư. 

Giám đốc Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn cho rằng, sẽ khó xảy ra kịch bản đột biến, đảo chiều hoàn toàn trong năm 2023, nhưng thị trường không chỉ là bức tranh phủ toàn màu xám. Thách thức thị trường BĐS phải đối mặt sẽ còn rất lớn nhưng thanh khoản vẫn còn với những phân khúc mua ở thực, khai thác tốt dòng tiền đầu tư. 

“Những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà đất trong ngõ vẫn tiếp tục “hút” dòng tiền đầu tư và người mua để ở. Đồng thời, loại hình nhà phố cho thuê, kinh doanh, chung cư, nhà trọ khai thác cho thuê sẽ là loại hình thu hút dòng tiền. Với căn hộ chung cư, vì nhu cầu ở thực của người dân tại các thành phố lớn, cộng với nguồn cung khan hiếm nên khách mua vẫn khả quan. Loại hình nhà trong ngõ, nhà mặt phố phục vụ nhu cầu ở thực và đáp ứng khả năng cho thuê sẽ có lợi thế tương tự” - Ông Tuấn nhìn nhận. 

Dự báo thanh khoản trên thị trường năm 2023, theo ông Tuấn, dòng sản phẩm mang lại dòng tiền đều đặn sẽ có ưu thế về thanh khoản trong giai đoạn tới. Tỷ suất lợi nhuận là yếu tố quyết định tính thanh khoản cho một số sản phẩm nhà đất. Ngay ở thời điểm này, nhiều nhà đầu tư dựa vào việc đong đếm tỷ suất sinh lời giữa những loại hình để cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, ưu tiên lựa chọn sản phẩm xuống tiền trong thời gian tới. 

Tại TP. HCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ và nhà phố đang dần phục hồi, dù chưa thể trở về như thời điểm trước dịch, nhưng với bối cảnh các kênh đầu tư đang biến động khó đoán, việc đầu tư bất động sản cho thuê để sinh lợi an toàn, phù hợp với số đông. 

“Năm 2023 là một năm khó khăn chung đối với nền kinh tế và thị trường BĐS. Do đó, ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư ngắn hạn không có nhiều ưu thế và ít được quan tâm hơn. 

Thay vào đó, việc khai thác thương mại trong dài hạn, ổn định là một hướng đi an toàn, không chỉ các nhà đầu tư ưu ái mà tới những người có tiền nhàn rỗi cũng ký gửi vào. Do đó, các BĐS cho thuê phục vụ nhu cầu để ở, kinh doanh, BĐS gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt của công nhân, người lao động vẫn có thanh khoản tốt" - Vị chuyên gia nhấn mạnh.