Nhiều nhà đầu tư “ngấm đòn” vì vay tiền “lướt sóng” bất động sản

Vay tiền của họ hàng để đầu tư đất

Mặc dù các con đã được nghỉ hè và tha thiết đòi về quê chơi với ông bà, nhưng anh Dương Anh Tú (32 tuổi, ở huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An) vẫn chần chừ vì ngại chạm mặt những người họ hàng đã cho mình vay tiền để buôn đất hồi đầu năm 2022.

Trước đây, anh Tú làm nhân viên sale khá mát tay ở một gara ô tô ở thành phố Vinh, nhận thấy khách hàng của mình vài năm gần đây chủ yếu là dân môi giới bất động sản, trong khi đó lại thấy các lô đất nền gần nơi mình làm việc khi nào cũng nườm nượp người tới xem nên anh bạo dạn xin nghỉ việc để đi làm “cò” đất.

Qua vài lần mối lái đất thành công cho các khách hàng từng mua ô tô, anh Tú bàn với vợ, về quê nội và ngoại vay tiền của họ hàng để mua gom đất rồi “lướt sóng” với lời hứa sẽ hoàn trả cả gốc lẫn lãi sau vài tháng.

Tuy nhiên, điều mà anh Tú không bao giờ nghĩ đến là khi anh vừa gom xong tiền để mua đất thì thị trường “xì hơi”. Những lô đất thổ cư, đất vườn, đất ao gần khu công nghiệp từng có tin đồn sẽ có quy hoạch mà anh mua với giá 35 - 40 triệu đồng /m2 hồi tháng 3/2022 thì đến tháng 8/2022 giảm xuống còn 27 - 30 triệu đồng/m2.

Cho rằng sự biến động của thị trường là bình thường, giá đất giảm rồi lại tăng nên anh Tú vẫn chờ và xin họ hàng gia hạn đến cuối năm 2022. Nhưng đến bây giờ đã là tháng 6/2023, anh Tú vẫn chưa thể thanh khoản được bất kì một lô đất nào mà mình đã mua, giá đất thì tiếp tục trượt dài về mức 20 - 23 triệu đồng/m2 và chưa có dấu hiệu tăng lên.

Vợ con nheo nhóc, công việc cố định không có, tiền nhà, tiền điện, tiền nước, tiền vay của họ hàng, tiền lãi ngân hàng mua ô tô… khiến anh Tú gần như trầm cảm. Gần 6 tháng nay, mỗi khi ai đó gọi điện, người đàn ông 32 tuổi đều phải để vợ nghe trước, nếu không phải họ hàng đòi nợ thì anh mới dám nghe.

“Chơi lớn” nhưng không thành

Tương tự anh Tú, vợ chồng chị Nguyễn Thị Vân (ở huyện Đan Phượng, TP Hà Nội) cũng đang lục đục vì chuyện ôm đất để chờ tăng giá. Hồi năm 2020, lúc dịch COVID -19 bùng phát, chị Vân khi ấy làm hướng dẫn viên du lịch chuyển hướng sang nghề môi giới bất động sản cùng với nhóm bạn của mình.

Để có tiền góp vốn với nhóm bạn đi săn đất nền, chị Vân đề nghị bán căn chung cư 2 phòng ngủ giữa lòng Hà Nội rồi cả nhà đi thuê một căn chung cư khác. Một năm đầu, số tiền lãi mà chị Vân mang về đã bằng 1 nửa số tiền gốc khiến vợ chồng chị vô cùng vui sướng.

Đến cuối năm 2022, vợ chồng chị Vân quyết định “chơi lớn” khi dùng toàn bộ số tiền gốc và lãi mà mình tích cóp được, vay thêm họ hàng, bạn bè một số tiền khá lớn để mua lô đất nền ở xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội.

Lô đất vừa mua xong đã lên vài triệu đồng/m2 khiến vợ chồng chị Vân kì vọng vào một mức lãi “khủng” nên chưa bán vội mà chờ tăng giá tiếp. Tuy nhiên, sau đúng nửa tháng, giá đất khu vực chị Vân mua bỗng dưng im lìm.

Những cuộc gọi của môi giới hay nhà đầu tư hẹn xem đất vắng dần rồi mất hút. Các lô đất sát cạnh lô của nhóm chị Vân mua giảm giá từ từ 30 triệu đồng/m2 về mức 19 - 20 triệu đồng/m2 những cũng chẳng ai ngó ngàng. Vợ chồng từ đó cũng hay xảy ra mâu thuẫn nên, kì nghỉ hè năm nay, vợ chồng chị Vân không dám đưa các con về quê vì sợ gia đình biết chuyện vợ chồng lục đục và sợ gặp người quen đã cho mình vay tiền đầu tư đất.

Không chỉ anh Tú, chị Vân mà nhiều nhà đầu tư đất nền ở tỉnh hay vùng ven Hà Nội đều lắc đầu ngao ngán và cho biết thị trường này đang trải qua giai đoạn ảm đạm khi thanh khoản tại nhiều khu vực yếu.

Qua khảo sát của các văn phòng môi giới bất động sản, thời gian gần đây ghi nhận sự sụt giảm của phân khúc đất nền tại các khu vực khác của Hà Nội. Điển hình, đất nền khu vực Nguyên Khê (huyện Đông Anh), giá rao bán thời điểm giữa năm 2022 dao động 44 - 48 triệu đồng/m2, thì hiện tại có chủ đất cần tiền chỉ chào bán 38 - 43 triệu đồng/m2.

Tương tự, đất nền Vân Canh (huyện Hoài Đức) vị trí mặt đường kinh doanh cũng giảm từ mức giá 91 - 94 triệu đồng/m2 năm 2022 xuống mức 84 - 86 triệu đồng/m2. Đất nền Kiêu Kỵ (huyện Gia Lâm) cũng giảm từ mức 45 - 57 triệu đồng/m2 thời điểm năm 2022 xuống mức 42-51 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Trong khi đó, đất nền dọc các tỉnh miền Trung như Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình cũng giảm từ 20 – 40% so với đầu năm 2020.

Bài học cho nhà đầu tư “non tay”

Trước tình cảnh khó khăn của thị trường, nhiều nhà đầu tư tính đến chuyện chuyển hướng mục đích đầu tư đối với những lô đất nền mà mình đã mua để chờ “lướt sóng”. Theo đó, không ít nhà đầu tư chuyển hướng sang xây nhà trọ cho thuê, xây homestay hoặc cho thuê tạm các khu đất làm nhà xưởng, kho bãi trên diện tích mà mình đầu tư. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng chuyển hướng được, bởi lẽ việc chuyển hướng chỉ thực hiện được khi nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, không bị áp lực tài chính và lãi vay.

Thậm chí, kể cả nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì việc chuyển hướng đầu tư đất vẫn khá chật vật vì trong cơn “sốt đất”, nhà đầu tư “non” hay mua theo tâm lý đám đông, mua theo trào lưu, không có sự khảo sát, tìm hiểu kĩ thị trường. Vì thế, những mảnh đất mà họ đầu tư thường ở khu vực xa xôi, đồng không mông quạnh nên việc chuyển hướng làm nhà trọ hay homestay cũng khó có khách hàng.

Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X) chia sẻ: Nếu đầu tư đất nền, người mua phải luôn luôn tìm hiểu kĩ vị trí, quy hoạch khu vực, những biến động về hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Các yếu tố này không chỉ đảm bảo sự tăng giá của đất nền về lãi vốn, mà còn hứa hẹn dòng tiền kinh doanh.

Đặc biệt, cần tránh xa đất nền ở những khu vực không có hạ tầng, quá xa các khu dân cư, không có người sinh sống, bởi lẽ luôn phải đặt ra câu hỏi, khi thị trường hạ giá, mảnh đất đó sẽ bán được cho ai và ai có thể mua mảnh đất ấy.

Chuyên gia này nhấn mạnh, để tham gia vào thị trường bất động sản, ngoài tiềm lực tài chính, nhà đầu tư cần có chiến lược khôn ngoan, đặc biệt, cần đánh giá và sàng lọc kỹ càng để lựa chọn những dự án tiềm năng, đủ điều kiện sinh lời trong tương lai.