Còn chần chừ, bất động sản sẽ mất "đáy"

Theo Thanh Niên Việt, một khảo sát mới của Batdongsan.com.vn cho thấy, trung bình 62% người dùng có nhu cầu mua BĐS, tuy nhiên phải bỏ kế hoạch mua nhà hoặc chưa quyết định xuống tiền mua vì không đủ tiền, không tiếp cận được vốn ngân hàng và họ chọn chờ BĐS giảm sâu hơn. 

Với nhóm khách hàng đầu tư, 36% giữ lại tài sản để chờ thị trường phục hồi, 31% nhà đầu tư chấp nhận giảm giá, cắt lỗ để sớm thoát hàng. Yếu tố chính khiến người mua nhà e dè chưa mua vào lúc nào là lãi tín dụng đang cao, tiềm ẩn nguy cơ biến động lãi suất. 

Thực tế, phần lớn người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi giá nhà giảm thêm, lãi vay xuống dưới 10% rồi mới xuống tiền. Nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, động thái này có thể làm mất cơ hội mua nhà giá tốt, vì giá nhà đang bị chi phối bởi nhiều yếu tố như phí đầu vào, nguồn cung, nhu cầu thị trường và lạm phát. 

Tại TP. HCM, Hà Nội hay những khu vực có mật độ cư dân đông, lao động nhiều, việc quỹ đất và nguồn cung khan hiếm, nhu cầu nhà ở quá cao thì rất khó để giá BĐS giảm sâu dù trong giai đoạn rất khó khăn. 

TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi cho rằng, làn sóng cắt lỗ nhà ở tại TP. HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng trong thời gian qua chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đầu cơ, những khu vực đu theo sóng hạ tầng và sốt đất ảo. Lượng nhà đầu tư thoát hàng trên thị trường thứ cấp lại không mấy rầm rộ. Với các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ thì không giảm giá. 

Tại một số dự án chung cư TP. HCM, hiện nay giá giao dịch phần lớn là đi ngang, thậm chí bắt đầu nhích dần. Đơn cử như MT Esatmark City (TP. Thủ Đức), hiện đang rao bán ở mức 43 - 45 triệu đồng/m2, ở giai đoạn bán trước đó chỉ giao động từ 39 - 41 triệu đồng/m2.

Hay như dự án Akari City (Bình Tân) đang dao động từ 48 - 50 triệu đồng/m2, ngay tại giao dịch thứ cấp sang nhượng từ nhà đầu tư thì giá bán cũng không giảm, nhiều căn hoàn thiện ở giai đoạn trước còn tăng bằng giá bán sơ cấp của dự án. 

Theo Phó TGĐ Batdongsan.com.vn - Ông Nguyễn Quốc Anh, bối cảnh thị trường địa ốc hiện nay giống với giai đoạn 2011 - 2013, thời điểm đáy của giai đoạn trước. Sau chu kỳ suy giảm kể từ năm 2013, giá BĐS tăng mạnh mẽ. Giá nhà chung cư đã tăng từ 30 - 100% tùy theo phân khúc; Nhà phố và đất nền tăng từ 30 - vài trăm %. Do đó, nếu vẫn chờ bắt đáy thì người mua có thể mất đi thời điểm tốt, khi thị trường phục hồi thì cơ hội sẽ không còn. 

Ở thời điểm hiện tại, giá nhà ở TP. HCM và Hà Nội đã giảm đáng kể so với thời điểm sốt nóng. Từ quý III/2022 tới nay, giá nhà tại 2 thành phố này có xu hướng đi ngang và rất ít khi giảm sâu. 

Dự kiến trong thời gian tới, giá vẫn khó giảm, thậm chí tăng nhẹ vì yếu tố như chi phí đầu vào, nguồn cung mới khan hiếm… Các sản phẩm có pháp lý đầy đủ có thể tăng giá mạnh. 

Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - Ông Trần Quang Trung thì cho rằng, chu kỳ thị trường BĐS giống với vòng quay kim đồng hồ, hiện tại kim giờ đang ở số 6 nên chỉ tịnh tiến chứ không lùi lại. Theo ông Trung, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua, việc chờ đợi căn hộ giảm giá không còn khả thi vì mọi yếu tố đầu vào cấu thành giá cho một căn hộ đều không hề giảm. 

Xét về nguồn cung mới, cả TP. HCM và Hà Nội vài năm nay hầu như không có dự án được cấp phép mới, chỉ có các dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất mới được triển khai, còn các dự án chờ xin cấp phép thì chưa được phê duyệt do vướng việc tính tiền sử dụng đất và pháp lý. 

Tới đây, khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, bỏ khung giá đất, thì giá đất để tính tiền sử dụng đất mới sẽ tiệm cận với giá thị trường. Chi phí tăng giá đất sẽ làm chi phí hình thành giá bán một căn hộ tăng lên, đồng nghĩa với việc giá nhà Hà Nội và Sài Gòn sẽ khó đứng yên. 

Dữ liệu trong 4 tháng đầu năm về thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư cao cấp ở TP. HCM và Hà Nội vẫn tăng từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn vị này nhận định, giá chung cư trong thời gian tới khó có thể giảm sâu hơn vì những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực rất được thị trường săn đón, nhu cầu tìm kiếm đã khả quan hơn.

Có hơn 49% người mua nhà cho rằng căn hộ chung cư bán hay cho thuê là loại hình BĐS tiềm năng nhất năm nay. Điều này phần nào phản ánh về xu hướng mua - bán của thị trường ở thời điểm này, đa số người mua đang chờ giá giảm sâu để mua, còn người bán giảm giá thoát hàng không nhiều. 

Thị trường cũng đang có thêm một số tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành, lãi suất có đà giảm sau 3 lần điều chỉnh, các dự luật liên quan tới BĐS sắp được thông qua, giải ngân đầu tư công ở nhiều địa phương cũng được đẩy mạnh. Khi đó, thị trường sẽ bước sang giai đoạn tăng trưởng trở lại.

Về việc lãi suất có nguy cơ tăng cao, theo các chuyên gia, người mua nhà ở thực nếu không đủ tài chính, phải đi vay thì có thể tận dụng các chính sách bán hàng từ chủ đầu tư. Hiện đã có nhiều dự án áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc, ưu đãi lãi suất tới 2 - 3 năm. Nếu mua lúc này sẽ có giá tốt, lãi suất giai đoạn này cũng được ưu đãi. Sau 2 - 3 năm thị trường sôi động trở lại, BĐS vào chu kỳ tăng giá thì mới phải trả lãi, tài sản cũng tăng giá trị.