Nhiều nhà đầu tư bất động sản lỗ nặng vì mải “chạy theo” quy hoạch

Hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng trên thị trường bất động sản

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa qua đã công bố báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” cho thấy các dự án hạ tầng giữa vai trò đầu tàu trong quá trình đô thị hóa khi dẫn dắt phát triển nhờ khả năng kết nối thuận tiện, khơi dậy tiềm năng của các địa phương.

Một đô thị lớn hay một khu dân cư đều bắt đầu tư giao thông, đường sá mới hình thành. Sự thúc đẩy triển khai hạ tầng sẽ đẩy mạnh sự dịch chuyển dân cư, dịch chuyển đất đai và phát triển thêm những vùng mới. Điều đó tạo động lực đẩy mạnh sự hình thành các dự án bất động sản để có thể đáp ứng nhu cầu phát triển mới của địa phương, và thu hút dòng tiền đầu tư.

Do đó có thể nói hạ tầng giao thông là “xương sống” của thị trường địa ốc ở từng khu vực nhất định. Ngoài ra, đó cũng là yếu tố then chốt và có tính nền tảng trong các yếu tố đẩy mạnh giá trị gia tăng của bất động sản.

Dự án bất động sản kế cận bến cảng, sân bay hay nằm ở khu vực có cao tốc, đường vành đai… chạy qua luôn có giá trị cũng như tiềm năng tăng giá lớn hơn so với bất động sản ở khu vực khác không có lợi thế về hạ tầng. Vị trí luôn là yếu tố đi đầu về quyết định giá trị của một sản phẩm bất động sản.

Sự hình thành của các dự án bất động sản, giá trị gia tăng và nhu cầu đầu tư của bất động sản luôn có tỷ lệ thuận với sự đi lên của hệ thống cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến cao tốc, vành đai, bến cảng, sân bay…

Tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái thông xe vào tháng 9/2022 đã giúp giảm thời gian di chuyển từ Hà Nội tới TP. Móng Cái từ 7 tiếng còn 3 tiếng, mang đến cú hích cho thị trường nơi này.

Giá bất động sản tại Móng Cái so với thời điểm chưa có quy hoạch cao tốc đã tăng khoảng 30-40%. Các dự án bất động sản thương mại, công nghiệp, khu đô thị thông minh, nghỉ dưỡng tại TP. Móng Cái đang được các doanh nghiệp thúc đẩy đầu tư phát triển để hưởng lợi từ tuyến đường.

Ở một số nơi có đường cao tốc đi qua như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, hay cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, ghi nhận giá đất đều chạy theo xu hướng tăng lên.

Đối với các dự án hạ tầng giao thông mới đã và đang được thực hiện kết nối đồng bộ với Vành đai 3, những dự án bất động sản tại Hà Nội có biên độ tăng giá cao, đặc biệt trung bình tăng 8-35%/ năm tùy theo từng dự án trong 5 năm gần đây.

Rủi ro của nhà đầu tư bất động sản

Về mặt tích cực, các dự án hạ tầng mang đến dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường địa ốc ở khu vực lân cận.

Thế nhưng, theo các chuyên gia, thách thức đặt ra là không chờ tới khi hạ tầng triển khai, hoàn thành thì bất động sản mới được hưởng lợi, tăng nóng theo mà ngay từ khi có thông tin quy hoạch thì giá đất đã tăng mạnh. Hạ tầng chính là lực đẩy khiến giá trị của bất động sản tăng lên. Bởi vậy, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố quan trọng dễ bị giới đầu tư lợi dụng tạo ra những cơn sốt trên thị trường.

Giới đầu tư bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông để có thể đi trước một bước. Họ thường tiến hành mua gom đất nền cũng như các loại bất động sản khác nằm trong hoặc gần với khu vực được quy hoạch để có thể hưởng mức giá chênh lệch sau khi có hạ tầng.

Sẽ không là vấn đề nếu sự xuất hiện của các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất có tỷ lệ thuận và phù hợp với tốc độ hình thành, triển khai của các dự án hạ tầng. Tuy nhiên, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực sau những cơn sốt đất. Sự phát triển của thị trường bất động sản đi liền với quy hoạch hạ tầng ở nhiều khu vực, theo đó cũng không đồng điệu với tốc độ đô thị hóa, mà chỉ là đầu cơ, mua bán và đẩy giá.

Trong bối cảnh đó, có 2 rủi ro mà thị trường bất động sản có thể phải đối mặt. Đầu tiên, sự thúc đẩy của thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng có thể dẫn đến các cơn sốt đất, tình trạng đầu cơ đất đai nếu không được kiểm soát chặt chẽ, điều này kéo theo giá đất tăng nóng. Công tác giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn hơn và tiến độ của dự án hạ tầng có rủi ro chậm lại khi giá đất ở khu vực quy hoạch thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế của nó.

Ở trường hợp các dự án bất động sản đã được địa phương cấp phép triển khai để khai thác quỹ đất sau khi quy hoạch hạ tầng nhưng lại gặp nhiều vướng mắc trong việc triển khai, chậm tiến độ kéo dài thì các dự án bất động sản sẽ đối mặt với tình trạng bỏ hoang và lãng phí.

Tiếp đó, rủi ro sẽ xảy đến với nhà đầu tư bất động sản khi mua bất động sản giá cao ở các đợt sốt đất chạy theo quy hoạch hạ tầng. Trong trường hợp quy hoạch hạ tầng đó được thực hiện theo đúng tiến độ, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản thời điểm mua so với lúc bán hay có thể tạo ra dòng tiền từ bất động sản đó nhờ hoạt động thương mại, kinh doanh có hiệu quả sau khi hạ tầng giao thông hoàn thành.

Dẫu vậy, thường mất khá nhiều thời gian từ thời điểm có quy hoạch cho tới lúc dự án hạ tầng được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, nhiều dự án hạ tầng khi đã có chủ trương, thậm chí đã được cấp vốn vẫn sẽ gặp không ít khó khăn, điểm nghẽn trong tiến trình triển khai, gây nên tình trạng tiến độ bị kéo dài.

Nhu cầu thực quyết định giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Do đó, nhà đầu tư sẽ khó có thể thu hồi vốn nếu mua vào giá cao hơn giá trị thực. Không ít dự án hạ tầng đến khi khởi công hay khánh thành không tạo ra giá trị cao, vì thời gian chuẩn bị rất lâu, tới khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được các cơn sốt đất từ trước cộng dồn hết vào. Thế nhưng, thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư bất động sản chạy theo quy hoạch hạ tầng đã bị “chôn vốn” trong nhiều năm hay chịu lỗ nặng./.