Nhiều doanh nghiệp bất động sản âm dòng tiền kinh doanh cả ngàn tỉ đồng

Nhiều ông lớn bị điểm danh

Câu chuyện dòng tiền của doanh nghiệp chưa bao giờ hết nóng. Thời gian qua, tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh.

Qua các số liệu báo cáo tài chính quý I/2023 cho thấy, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản vẫn đang tiếp diễn với cường độ cao, thể hiện qua kết quả kinh doanh "u ám" của hầu hết doanh nghiệp trong ngành.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh mới chỉ phản ánh một phần của cuộc khủng hoảng. Một phần còn lại phải xét ở góc độ dòng tiền.

Theo số liệu thống kê đối với 42 doanh nghiệp phát triển nhà ở trên 3 sàn (HoSE, HNX, UPCoM) và tự công bố thông tin cho thấy, có tới 28 doanh nghiệp (tương đương gần 70%) có dòng tiền kinh doanh âm trong quý I/2023.

Một số doanh nghiệp âm điển hình có thể kể đến như: Novaland (HoSE: NVL) âm 1.412 tỷ đồng; Khang Điền (HoSE: KDH) âm 1.017 tỷ đồng; Nam Long (HoSE: NLG) âm 752 tỷ đồng; An Gia (HoSE: AGG) âm 532 tỷ đồng; Đạt Phương (HoSE: DPG) âm 459 tỷ đồng; Đất Xanh (HoSE: DXG) âm 204 tỷ đồng…

Điều đó cho thấy, Quý I/2023 đã tiếp nối sự khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022. Qua cá số liệu thống kê cho thấy, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền trở về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.

Dòng tiền kinh doanh âm nghĩa là lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ không thu được tiền mặt. Để có tiền hoạt động, doanh nghiệp này đã đi vay gần 4.209 tỷ đồng. Đồng thời, Nhà Khang Điền cũng tiến hành chi trả 1.208 tỷ đồng nợ gốc vay. Việc gia tăng đi vay khiến tổng dư nợ vay tài chính của Nhà Khang Điền tăng 165% so với đầu năm, lên 6.771 tỷ đồng, gồm 1.028 tỷ đồng vay ngắn hạn và 5.743 tỷ đồng vay dài hạn. Dư nợ vay tài chính chiếm 69% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp (9.838 tỷ đồng).

Số liệu thống kê cho thấy, chỉ có 14 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương nhưng số dương lại khá khiêm tốn, gồm: IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) (1 tỷ đồng); Danh Khôi (HNX: NRC) (1,2 tỷ đồng); Đầu tư LDG (HoSE: LDG) (2 tỷ đồng); Hoàng Quân (HoSE: HQC) (9 tỷ đồng); BV Land (UPCoM: BVL) (24 tỷ đồng)…

Dòng tiền kinh doanh thể diện cho khả năng tạo tiền của hoạt động kinh doanh (bán hàng). Dòng tiền này âm đồng nghĩa doanh nghiệp chỉ ghi nhận được lợi nhuận trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về. Tiền của doanh nghiệp bị “chôn” vào hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Thực vậy, kết quả khảo sát với nhóm doanh nghiệp bất động sản nêu trên cho thấy giá trị các khoản phải thu tăng lên đáng kể, như KDH tăng 6%, lên 5.606 tỷ đồng, chiếm 27% tài sản; NVL tăng 0,2%, lên 96.635 tỷ đồng, chiếm 38% tài sản…

Đi cùng với các khoản phải thu, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp này ghi nhận tốc độ tăng khá mạnh như: Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) (tăng 92%), DPG (tăng 23%), Xuân Mai Group (UPCoM: XMC) (tăng 14%)…

Chật vật xoay sở

Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác… để thu hồi tiền mặt, song phổ biến hơn cả vẫn là tăng vay mượn.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, dù trong năm 2022 ghi nhận 2.912 tỷ đồng doanh thu và 1.102 tỷ đồng lợi nhuận, nhưng do hàng tồn kho tăng khiến cho dòng tiền hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 1.824 tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp không thể vay tiếp đã chọn cách tái cơ cấu lại doanh nghiệp, xoay sở mọi cách bù đắp lại thiếu hụt dòng tiền. Một doanh nghiệp bất động sản lớn ở phía Bắc đã phải bán tài sản cố định để trả nợ, cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự.

Nhiều doanh nghiệp không còn tài sản để bán đành tăng cường vay mượn, từ đó, nợ vay của nhóm doanh nghiệp này vì vậy mà tăng lên.

Các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn và tăng trưởng trong quý I/2023 như DXG (5.964 tỷ đồng, tăng 3%), NLG (5.604 tỷ đồng, tăng 8%)…

Nợ vay tăng là một trong những động lực chính thúc đẩy quy mô nợ phải trả của các doanh nghiệp “phình” ra, đẩy tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp lên một nấc mới. Các doanh nghiệp có nợ phải trả tăng tại ngày kết thúc quý I/2023 như VPI (tăng 4,6%), CRV (tăng 2,2 lần), NLG (tăng 3%)…

Việc lệ thuộc vào nợ vay đã khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, như: VPI tăng 2,6 lần, KHG tăng 68%, DPG tăng 17%, DXG tăng 38%… Sự gia tăng của chi phí tài chính cũng là nguyên do khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp này bị bào mòn, hình thành nên cục diện suy giảm lợi nhuận và báo lỗ dày đặc trong quý I vừa qua.

Tuy nhiên, không phải cứ tăng cường vay mượn thì có thể bù đắp đủ dòng tiền hoạt động. Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh âm lưu chuyển tiền thuần trong kỳ, khiến lượng tiền và tương đương tiền tại ngày kết thúc quý I/2023 sụt giảm khá mạnh so với đầu kỳ. Ví dụ như VPI giảm 22%, còn 382 tỷ đồng; KDH giảm 46%, còn 91.476 tỷ đồng; AGG giảm 14%, còn 620 tỷ đồng…

Theo dự báo của các chuyên gia, trong Quý III tới, thị trường bất động sản dù có chuyển biến nhưng vẫn còn rất chậm, sự phục hồi mang tính nhỏ giọt. Điều đó cho thấy, bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khủng hoảng, dù đã có nhiều tín hiệu tích cực về chính sách điều hành.

Đại diện một ngân hàng thương mại đang cấp vốn cho nhiều dự án bất động sản chia sẻ, khi các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền vào để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn đầu tư cho dự án mới.

"Cho nên câu chuyện doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới vẫn là dòng tiền về, khi tình trạng chung trên thị trường hiện nay của các chủ đầu tư là hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả trong ngắn hạn có xu hướng tăng cao. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh. Nếu tình trạng này kéo dài thì cho dù doanh nghiệp có lớn mạnh cỡ nào cũng sẽ phải lâm vào cảnh "chết" trên đống tài sản", vị này nhấn mạnh.