Nhà phố, biệt thự vùng ven phía Nam: Giá giảm sâu, sức mua không lớn

Theo Thanh Niên Việt, làn sóng cắt lỗ bất động sản lan từ phân khúc đất nền, sang căn hộ và tới cả nhà liền thổ - phân khúc được xem là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn nhất hiện nay. Đặc biệt tình trạng thoát hàng xảy ra nhiều ở các dự án đang triển khai hoặc vướng mắc pháp lý. 

Batdongsan.com.vn ghi nhận, trong 3 tháng đầu năm, biệt thự thứ cấp tại nhiều dự án nhà liền thổ thuộc các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận đã chủ động giảm giá 15 - 30% vì người mua ngộp tài chính muốn thoát hàng sớm. Hoặc thậm chí giảm gần 40 - 50% vì chịu áp lực từ ngân hàng. 

Một dự án nhà phố, biệt thự tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, đã triển khai từ năm 2008 hiện đang có các giao dịch cắt lỗ. Dự án này từng rất được nhà đầu tư quan tâm và có biên độ tăng giá mạnh qua từng năm. Nhưng từ cuối năm 2022, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư của dự án không gánh nổi áp lực tài chính nên bắt đầu bán cắt lỗ. Hầu hết các sản phẩm thứ cấp hiện nay đang được giao dịch giảm khoảng 30% so với thời kỳ đỉnh điểm đầu năm 2022.

Nhà phố tại dự án này đang có giá bán từ 6,8 -7 tỷ đồng/ căn, rẻ hơn thời điểm đầu năm ngoái gần 30%. Loại hình biệt thự đã hoàn thiện cũng được giảm giá. Các căn biệt thự có giá 18 - 23 tỷ đồng vào năm 2022 hiện được giảm khoảng 4 - 5 tỷ đồng. Một căn biệt thự đảo, view sông từng có giá 22 tỷ đồng, hiện nhà đầu tư kẹt tiền nên giảm gần 6 tỷ đồng, trừ những chi phí khác thì mức giảm khoảng 40% so với giá gốc. 

Cũng tại Đồng Nai, dự án đô thị SwanBay Đại Phước (Nhơn Trạch) cũng xuất hiện những căn biệt thự, nhà phố rao bán với giá giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều căn biệt thự song lập diện tích 8x12m có giá khoảng 5 - 6 tỷ đồng, tức giảm gần 3 - 4 tỷ đồng so với thời điểm này năm ngoái. Biệt thự đơn lập diện tích 16x21m có giá 10 - 11 tỷ đồng, tức giảm 4 - 6 tỷ đồng so với đầu năm 2022. 

Giá giao dịch các căn nhà phố diện tích 7x21m tại dự án này khoảng 5 - 6 tỷ đồng, tức giảm khoảng 2 tỷ đồng so với cùng kỳ. Một số nhà đầu tư cho biết, bên cạnh những khó khăn về thanh khoản trên thị trường chung, sự sụt giá mạnh của các dự án này còn đã trải qua một đợt tăng giá “nóng”, và các thông tin về triển khai đường Vành đai 3. 

Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư khác, đợt tăng giá trước đó chủ yếu là bị “thổi”. Do đó, khi thị trường hạ nhiệt, sức mua thực không lớn thì các chủ nhà phải đưa về giá trị thực nếu muốn thoát hàng. 

Tình trạng khó khăn lan ra với nhiều dự án nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng ở Bình Thuận. Không ít sản phẩm nhà phố thương mại, biệt thự tại những dự án này cũng giảm giá bán từ 20 - 30%. 

Tại các dự án nhà phố, biệt thự biển tại Phan Thiết, nhiều căn nhà phố, shophouse được rao bán ở mức 4,5 - 7 tỷ đồng/căn; Biệt thự có giá từ 5,5 - 12 tỷ đồng/căn, giảm khoảng 30 - 40% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Một dự án nhà phố thương mại thuộc khu vực Mũi Né đang rao bán với giá trung bình từ 6 - 9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái từng rao bán từ 9 - 12 tỷ đồng. 

Theo ghi nhận thực tế, khu vực có giá nhà liền thổ giảm nhẹ nhất là tại các huyện ven TP. HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Long An. Nhà liền thổ tại khu vực này có giá giảm trung bình khoảng 10%. Tuy giao dịch chưa được cải thiện nhưng các thị trường này vẫn giữ giá tốt vì nhu cầu mua ở thực cao, nhóm đầu tư lướt sóng không nhiều, giá nhà khó mặc cả. 

Về thị trường BĐS trong thời gian gần đây, không ít môi giới chào bán phân khúc nhà liền thổ cho hay, từ quý III/2022 tới nay, phân khúc này tại các tỉnh ven TP. HCM bắt đầu trầm lắng. Riêng 3 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch khá ế ẩm, giảm tới 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy giá bán được điều chỉnh giảm trung bình 15 - 20% nhưng phần lớn các dự án đều thanh khoản chậm vì khách mua để ở không quan tâm nhiều, khách đầu tư thì thiếu tài chính, lãi suất cho vay cao. 

Theo số liệu của DKRA Group, thị trường nhà liền thổ tại nhiều tỉnh phía Nam trong quý I/2023 đã giảm giá bán trung bình là 10%. Lượng tiêu thụ đạt 14% rổ hàng sơ cấp, khoảng 85% rổ hàng chào bán không có người mua. 

Theo số liệu của JLL Việt Nam, nhu cầu giao dịch nhà liền thổ tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam cũng giảm mạnh. Tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ tại TP. HCM giảm 98,3% so với cùng kỳ, tức chỉ có 19 căn được bán ra trong 3 tháng đầu năm. Sức mua nhà liền thổ dự báo vẫn yếu trong nửa đầu năm 2023, bởi thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn kinh tế, làm ảnh hưởng tới quyết định đầu tư. 

Các chuyên gia cho rằng, áp lực tài chính từ ngân hàng khiến nhà đầu tư khó khăn về dòng tiền, cần sớm thoát hàng, nên buộc phải hạ giá bán. Đồng thời, nhiều sản phẩm vì chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hay có thông tin xấu về pháp lý cũng được giảm giá mạnh vì tâm lý lo lắng, muốn thoát hàng nhanh. 

Vẫn còn nhiều khó khăn trên thị trường, rất khó để phán đoán về xu hướng giảm giá BĐS hay “đáy” trên thị trường. Tuy nhiên, với những dự án chất lượng tốt, đảm bảo hoàn thiện pháp lý và có tỷ lệ dân cư sinh sống và lấp đầy cao, không dễ để giá giảm sâu hay cắt lỗ mạnh.