Nhà cho thuê có thể phục hồi trong thời gian tới

Tuy thị trường toàn quốc trong hai năm qua khá yên ắng nhưng nhu cầu tìm thuê phòng trọ tại khu vực TP. Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận sự ổn định qua mỗi tháng. Theo số liệu trên một trang giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản, trung bình có hơn 96% tin đăng được liên hệ thuê trong năm qua, cao hơn so với cùng kỳ năm 2019 (79%) và năm 2020 (86%). Vào những tháng cuối năm 2021, tỷ lệ này càng tăng cao vì người dân có nhu cầu "an cư" để nhanh chóng trở lại với công việc tại thành phố. Tháng 12/2021 đã ghi nhận 99% tin đăng phòng trọ đã được liên hệ thuê.

Các chuyên gia phân tích, trung bình với hai tin đăng cho thuê phòng trọ thì có một người liên hệ thuê trong vòng 24 giờ đầu tiên. Có thể thấy, nhu cầu thuê nhà của người dân luôn hiện hữu tuy nhiên nguồn cung trên thị trường lại không đủ để đáp ứng.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu tại TP. HCM cho biết, với các phòng trọ cho thuê dài ngày (thường là hợp đồng trên 6 tháng) có thể chia thành ba nhóm chính: Phòng trọ nhà cấp 4 với giá thuê dưới 2 triệu đồng/ tháng dành cho người lao động thu nhập thấp hoặc sinh viên; Phòng trọ nhà kiên cố với giá 2,5 - 4 triệu/ tháng dành cho dân văn phòng hoặc sinh viên có mức chi tiêu trung bình khá; Phòng trọ cao cấp hơn với giá 4,5 - 7 triệu/ tháng dành cho người đi làm có thu nhập cao hoặc sinh viên khá giả.

Theo chia sẻ của ông Kiên, lượng công nhân và sinh viên quay trở lại thành phố sau đợt giãn cách xã hội khá đông nên phân khúc phòng trọ dưới 4 triệu phục hồi mạnh hơn. Số liệu cho thấy tỷ lệ lấp đầy trong giai đoạn bùng phát dịch bệnh là từ 60 - 70%. Sau đó đã quay trở lại mức phổ biến trên 85%, đây là phân khúc phổ thông - giá rẻ nên có tỷ lệ lấp đầy rất cao trước khi dịch bệnh xảy ra. 

Cụ thể, một khu trọ 64 phòng tại Quận 9 đã bị để trống 22 phòng vào thời điểm dịch bệnh thì nay chỉ còn 3 phòng trống. Một khu khác có 22 phòng cho thuê tại Quận 3, giai đoạn dịch phải để trống 6 phòng nhưng đến nay chỉ còn trống 1 phòng. Khu phòng trọ tại Bình Thạch đang cho thuê 23 phòng nhưng chỉ lấp đầy 13 phòng vào đợt dịch. Khu phòng trọ tại Tân Phú đang cho thuê 29/30 phòng nhưng tại đợt dịch chỉ lấp đầy được 22 phòng.

Theo khảo sát, đầu năm 2020 giá thuê trung bình một phòng khoảng 3,5 triệu đồng/ tháng thì nay đã giảm còn 3,2 triệu đồng/ tháng. Giá cho thuê trung bình hiện nay đang bị giảm khoảng 10% so với giai đoạn trước dịch tuy nhiên đã tăng khoảng 15 - 25% so với trong năm 2021.

Tại phân khúc phòng trọ cao cấp, ông Kiên cũng cho biết thị trường này đang có sự hồi phục chậm hơn. Nguyên nhân là những đối tượng thuê phân khúc này cũng bị ảnh hưởng nhiều về tài chính suốt năm qua nên đang có khuynh hướng thắt chặt chi tiêu. Trong giai đoạn dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy chỉ từ 40 - 60%, tới nay đã trở lại phổ biến trên 70%. Đợt đầu năm 2020, phân khúc này cũng chỉ quanh mức 80% vì giá thuê cao. 

Cụ thể, một khu trọ 17 phòng tại Quận 1 trong năm 2021 chỉ lấp đầy 11 phòng nhưng đến nay chỉ còn 1 phòng trống. Một căn nhà có 12 phòng trọ tại Tân Bình trong đợt dịch chỉ lấp đầy 6 phòng thì nay chỉ còn trống 2 phòng. Căn nhà 13 phòng trọ tại Quận 3 trong đợt dịch để trống 5 phòng nhưng nay chỉ còn 1 phòng còn trống. Một căn nhà khác 11 phòng tại Quận 10 trong đợt dịch để trống 4 phòng nhưng nay chỉ còn 1 phòng trống. 

So với giai đoạn trước dịch đợt đầu năm 2020, giá cho thuê phân khúc này cũng giảm khoảng 10 - 15%. Ví dụ, trước dịch cho thuê với giá 5,5 triệu đồng/ tháng thì nay đã giảm còn 5 triệu đồng/ tháng. Tuy nhiên so với giai đoạn trong dịch năm 2021 thì nay đã hồi phục khoảng 20%.

Tại phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê mức giá cao từ 8 - 12 triệu đồng/ tháng còn nhiều hạn chế tuy nhiên vẫn ghi nhận khách trở lại thuê. Bước đầu, phân khúc này mới hồi phục tại một vài khu vực tập trung đông người nước ngoài tới Việt Nam làm việc như khu Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng, trung tâm Quận 1,... Do bị cạnh tranh gay gắt từ nhóm căn hộ chung cư đang giảm giá mạnh nên phân khúc căn hộ dịch vụ cũng bị giảm giá thuê từ 10 - 20% so với trước dịch. Các chủ sở hữu đang rất khó khăn để cố gắng duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức 70%.

Tại phân khúc nhà cho thuê ngắn ngày (Airbnb) vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi. Bởi, đối tượng thuê chính là khách nước ngoài tới du lịch Việt Nam hoặc Việt kiều về nước thời gian ngắn. Trong thời gian tới, khi các hoạt động du lịch quốc tế trở lại hoàn toàn thì phân khúc này sẽ hy vọng có nhiều khởi sắc mới. 

Thông thường, vào khoảng tháng 2, tháng 3 hàng năm, nhu cầu tìm kiếm phòng trọ sau Tết sẽ tăng gấp đôi so với trong năm. Lượng người dân trở lại thành phố làm việc hậu Covid - 19 và sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán là rất lớn. Theo khảo sát số người lao động quay lại TP. Hồ Chí Minh làm việc ước tính khoảng 350.000 người. Nhu cầu của người đi thuê ngày càng đa dạng, các phòng trọ tại nhiều phân khúc giá được phân bổ đều đặn sẽ thu hút tốt các đối tượng của mình.

Cùng với đó, việc chủ sở hữu đầu tư vào đúng loại hình phòng trọ đóng vai trò rất quan trọng. Số liệu cho thấy, các căn bố trí sẵn máy lạnh sẽ có ưu thế cạnh tranh lớn hơn so với những mô hình khác. Giá thành cũng là một yếu tố quyết định khi nhu cầu và sự quan tâm của người thuê luôn tập trung vào phân khúc giá rẻ dưới 3 triệu/ tháng.