Nghịch lý thực tế: Giá bất động sản liên tục "rượt đuổi", thanh khoản lại thêm èo uột

Theo Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, giá chung cư tăng trung bình từ 5 – 6,5% tại Hà Nội, TP. HCM và tăng 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Không chỉ tăng giá tại các dự án mới mà các căn hộ cũ, đã qua sử dụng nhiều năm, có dự án tăng tới 33%.

Giá tăng cao nhưng giao dịch giảm

Việc tăng giá “nóng” tại thị trường căn hộ chung cư cũng kéo theo giá nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề tại các dự án và nhà khu dân cư hiện hữu có xu hướng tăng lên. Đơn cử, giá bán bình quân ở một số dự án tại Hà Nội và TP. HCM ghi nhận khoảng hơn 200 triệu đồng/m2, tăng trung bình 8 - 9% so quý I.

Không nằm ngoài xu thế, phân khúc đất nền, nhất là đất đấu giá tại vùng ven các khu đô thị lớn và các tỉnh cũng ghi nhận những cơn “sốt nóng” trong thời gian cuối quý II và đầu quý III vừa qua. Đơn cử, chỉ trong tháng 6, huyện Mê Linh (Hà Nội) đã thu hơn 1.000 tỉ đồng từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, giá trúng trung bình đều cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Hay mới đây, 2 phiên đấu giá tại huyện Phúc Thọ và Thanh Oai đã “đốt nóng” thị trường khi thu hút hàng nghìn người tham dự, giá trúng trung bình gấp 5-7 lần giá khởi điểm, có lô vượt 100 triệu đồng/m2. Mức giá bán chênh những thửa đất sau khi trúng đấu giá được nhiều người rao bán lên đến 500 triệu đồng.

Theo nhận định của các đơn vị phân tích, giá bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng lên, nhất là phân khúc phục vụ nhu cầu ở do nguồn cung thị trường tiếp tục khan hiếm. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng cho biết, mắc dù mức giá neo cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Nguyên nhân đến từ việc giá nhà đang chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân và xu hướng này sẽ tiếp tục được duy trì do kinh tế khó khăn.

Thực tế, tổng hợp số liệu 60/63 Sở xây dựng các địa phương, có tổng 150.876 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó có 25.885 giao dịch tại căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, giảm 28% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ; đất nền ghi nhận 124.991 giao dịch thành công, tăng 28% so với quý trước và 86% so với cùng kỳ. 

Đối với phân khúc liền kề, biệt thự, theo số liệu của Savills, trong quý II/2024 chỉ có 111 căn biệt thự, liền kề được giao dịch, giảm 40% theo quý, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 18%. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, điểm khó khăn của thị trường là cần những giải pháp kích cầu niềm tin chung cho thị trường. Hiện có quá ít dự án để đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân, trong khi những dự án đang tung ra thị trường lại có giá rất cao, lên đến 5 – 10 tỉ đồng/căn hộ.

Cũng theo vị lãnh đạo này, lãi suất vay mua nhà không ổn định khiến người mua lo ngại, sau khi hết ưu đãi sẽ phải chịu lãi suất thả nổi tăng cao, trong khi thu nhập người dân còn khó khăn. Khả năng chi trả của người dân sẽ càng ngày càng gặp thách thức khi nguồn cung phân khúc bình dân (dưới 3 tỉ đồng) sẽ chỉ còn chiếm chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới.

Lượng mua chủ yếu từ giới đầu tư

Cũng chia sẻ quan điểm về diễn biến “lạ lùng” này, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận xét,  phần lớn người đặt mua tại các dự án nhà ở mở bán mới là nhà đầu tư chứ không phải mua để ở. Do đó, cần phải đẩy nhanh việc tạo lập nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội để đáp ứng được nhu cầu thực của người dân, nếu không thị trường có thể quay lại cảnh phân khúc nhà ở cao cấp “chiếm lĩnh” bị các nhà đầu cơ đẩy giá, đến một luc nào đó sẽ “nổ bong bóng”.

Dựa trên nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, khảo sát tại một số dự án mở bán mới tại khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy, các môi giới thường xuyên chia sẻ thông tin “không nhanh sẽ hết hàng” hay “hàng giai đoạn trước đã hết”, nhưng thực tế khi khách hàng hỏi, hoặc ngỏ ý muốn mua thì luôn “có 1 lượng căn hộ do chính chủ gửi bán” để giao dịch.

Một số chuyên gia bất động sản cũng nhận định, cả căn hộ chung cư lẫn đất nền ngoại thành Hà Nội đều bước vào giai đoạn tăng giá mới và nhiều khả năng do môi giới, nhà đầu tư “tay to” cùng đẩy giá tạo cơn sốt “ảo” để trục lợi. 

Bởi có một thực tế, những huyện vùng ven luôn tập trung nhiều công trình hạ tầng giao thông, đô thị. Có thể kể đến như dự án đường Vành đai 3,5, vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức hay dự án thành phố thông minh tại huyện Đông Anh (địa phận xã Vĩnh Ngọc, Kim Chung). Đây đều là những “chất liệu” tốt cho việc đẩy giá bất động sản. 

Cụ thể, giá đất tại những khu vực lân cận những dự án này có thể được rao bán lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 nhưng những giao dịch thành công trong những tháng đầu năm 2024, chỉ ở mức 60 – 70 triệu đồng/m2 (vị trí đẹp). Đáng chú ý, ông Nguyễn Thế Điện – Phó Chủ tịch CLB bất động sản à Nội cho biết, hiện, giá đất nền tại một số huyện vùng ven nội thành Hà Nội (Đông Anh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Thạch Thất…) đang được đẩy lên mức quá cao nhưng những thương vụ mua bán thành công không nhiều.

Một lãnh đạo UBND xã Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh) cho biết, hiện giá đất và nhà ở trong xã có tăng nhẹ nhưng lượng hồ sơ giao dịch rất ít. Cả người bán lẫn người mua vẫn giữ tâm lý thăm dò thị trường nhiều hơn.

Giới chuyên gia cho rằng, các cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá bất động sản là niềm vui của giới đầu tư nhưng lại trở thành cơn ác mộng của người mua nhà ở thực.