Ẩn số rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản

Kể từ ngày 1/8 khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực được đánh giá sẽ giúp giải quyết được vấn đề pháp lý cho các dự án, khiến “cuộc chơi” của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản có nhiều thay đổi từ năng lực hoạt động đến chiến lược kinh doanh.

Doanh nghiệp cấp tập nắm thời cơ

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Nam Long cho biết, việc 3 luật bất động sản có hiệu lực sẽ giúp thị trường minh bạch, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn, chồng chéo về pháp lý mà doanh nghiệp đang vướng mắc, hạn chế nguy cơ chôn vốn.

Để đón đầu cơ hội, lãnh đạo Nam Long cho biết, công ty đang nỗ lực huy động, sủ dụng vốn cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ nhằm tăng tốc phát triển dự án, xoay vòng, sử dụng vốn hiệu quả vào những cơ hội mua bán sáp nhập (M&A) dự án trong giai đoạn tới.

Bên cạnh 681ha quỹ đất sẵn sàng triển khai, Nam Long sẽ có thêm hoạt động tìm hiểu đất nông nghiệp bởi phân khúc này được dự báo sắp “sang trang” theo luật mới. Theo đó, điểm mới của Luật Đất đai 2024 là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch HĐQT G6 Group cũng cho biết, hiện là thời điểm thuận lợi lợi để doanh nghiệp tập trung hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chuẩn bị các thủ tục thực hiện dự án. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị nguồn lực tài chính, nâng cao năng lực doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Nguyễn Trãi nhận định, hiện, thị trường bất động sản đã được tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường bất động sản khi phần lớn những vướng mắc chủ yếu là do pháp lý, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Đây cũng là thời điểm các doanh nghiệp cần tăng tốc, tập trung nguồn lực giải quyết các vấn đề tồn đọng trong thời gian qua để triển khai các dự án. Đồng thời, điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm đối với dự án cũ, xây dựng các dự án mới phù hợp theo hướng “thị trường cần”.

Dù đánh giá các doanh nghiệp đang được tạo cơ hội mới, nhưng ông Huy cũng nhận định, đây cũng sẽ là một cuộc thanh lọc thị trường, gia tăng tính cạnh tranh, đòi hỏi các doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp hơn mới có thể tồn tại.

Ẩn số lợi nhuận

Chia sẻ về tác động của các luật đối với doanh nghiệp bất động sản, tại một tọa đàm mới đây, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định, với hành lang pháp lý mới, trong đó có các quy định mới về xác định giá đất, doanh nghiệp bất động sản chưa chắc đã có lãi như trước đây.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định xác định bảng giá đất theo hướng sát với thị trường đã tạo sự thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng vẫn có thể sẽ là "điểm nghẽn" nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện, khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn.

Trong khi đó, chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu xây dựng giá thành, giá bán sản phẩm bất động sản. Giá đất cao dễ gây khó cho các chủ đầu tư trong việc ước tính chi phí trong quá trình chuẩn bị và đánh giá hiệu quả đầu tư.

Từ những vẫn đề này, ông Tuấn nhận định, cách xác định giá đất mới dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế “vỡ trận” nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Nếu không "xoay" được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt khi trả lại đất thì không được mà triển khai tiếp dự án cũng không xong.

Ông Tuấn khuyến nghị, doanh nghiệp xem xét nên tham gia thực hiện các dự án theo phương thức đấu giá do tiền sử dụng đất đã được xác định rõ, không còn là “ẩn số” đối với các doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, rồi mới nộp tiền sử dụng đất như hiện nay.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, theo luật mới, chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất, có năng lực đấu giá, đấu thầu và năng lực tài chính tốt mới có thể tham gia thị trường, còn những doanh nghiệp yếu kém sẽ bị loại.

Cũng theo ông Quyết, nếu như trước đây doanh nghiệp thường phải đền bù người dân với giá cao hơn bảng giá đất nhưng khi khấu trừ chi phí lại chỉ được tính như giá trên bảng giá đất thì đến nay, giá đền bù sẽ sát với khung giá đất hiện hành, doanh nghiệp sẽ được khấu trừ chi phí nhiều hơn.

Tuy nhiên, để các luật thực sự đi vào cuộc sống, cần có độ trễ nhất định từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khoảng thời gian này doanh nghiệp cần nâng cao năng lực của bản thân và sẵn sàng chờ đợi các Nghị định hướng dẫn cụ thể.