Nghịch lý chuyện nhà phố - biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh

Theo các nhà đầu tư bất động sản, phân khúc nhà liền thổ Sài Gòn luôn có tính ổn định cao và khả năng thanh khoản tốt, tuy nhiên điều đó hoàn toàn trái ngược với mức độ tăng giá. Nếu so sánh với bất động sản tỉnh thì mức độ tăng giá của nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh chậm hơn khá nhiều. 

Nhà phố, biệt thự Sài Gòn tăng giá chậm bất động sản tỉnh

Nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM được đánh giá là luôn có mức độ ổn định cao về hạ tầng, dân cư so với các khu vực tỉnh thành khác, trừ những nơi có sự nâng cấp, phát triển về cơ sở hạ tầng hoặc thay đổi hành chính. Ngoài ra, phân khúc này luôn được săn đón bởi khách hàng có nhu cầu sử dụng thực để ở hoặc kinh doanh, cho thuê vì thế khả năng thanh khoản rất tốt. Tuy nhiên, dù có tính ổn định và thanh khoản cao nhưng phân khúc này lại có tỷ lệ nghịch với mức độ tăng giá. So với bất động sản vùng ven hay ở tỉnh thì mức độ tăng giá nhà phố, biệt thự ở Sài Gòn bị chậm hơn nhiều. 

Cụ thể, từ năm 2016 đến nay, giá nhà phố liền thổ đã ghi nhận tăng trung bình 2,5 - 3 lần. Đơn cử, một ngôi nhà ở quận 3 có diện tích 112m2 vào năm 2016 có giá 9 tỷ thì nay có giá 27 tỷ đồng, nhà 42m2 nằm ở quận 10 vào năm 2016 có giá chỉ 2,3 tỷ đồng nay được rao bán với giá 6 tỷ đồng, căn nhà nằm trên quận Tân Phú có giá 4 tỷ đồng trước đó nay được bán với giá 10 tỷ.

Trong khi đó bất động sản vùng ven thành phố như các quận 12, quận 9, Hóc Môn đã tăng gấp 4 - 5 lần so với thời điểm 2016. Đơn cử một mảnh đất có giá 12 triệu đồng/m2 trong năm 2016 nay được bán với giá 50 triệu đồng/m2, hay giá đất ở quận 12 vào năm 2016 có giá 15 triệu đồng/m2 hiện được bán với giá 60 triệu đồng/m2. Ở một số tỉnh, bất động sản nhà liền thổ còn tăng gấp 10 lần.  

Nhu cầu mua nhà phố tại TP.HCM luôn cao do khách hàng có nhu cầu sử dụng để ở, kinh doanh sinh lời, tích lũy tài sản an toàn, cần khả năng thanh khoản nhanh và cần đòn bẩy ngân hàng tốt. Nếu bất động sản không đạt được 3 trên 5 tiêu chí nói trên thì nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển mục tiêu sang vùng ven hoặc hoặc đất ở tỉnh để thu về lợi nhuận tốt hơn. 

Các chuyên gia đầu tư đánh giá, nhà phố liền thổ trong dự án và ngoài dự án có sự khác biệt rất rõ rệt. Nhà phố dự án có nhiều điểm đồng bộ chung như thiết kế, môi trường sống, cơ sở hạ tầng, tiện ích nhưng mặt bằng giá khá cao. Trong khi các những căn nhà phố ngoài dự án đều có tính riêng biệt, phù hợp với sở thích, nhu cầu của từng đối tượng khách hàng và đặc biệt giá thấp hơn nhà phố dự án trong cùng 1 vị trí và cơ sở hạ tầng tương đương. 

Ở TP.HCM, trong 2 năm vừa qua, nguồn cung nhà phố liền thổ dự án khá hạn chế do vướng mắc bởi các thủ tục pháp lý của đầu tư, điều này khiến cho chỉ có rất ít chủ đầu tư có sản phẩm để bán ra thị trường. Trong khi nguồn cung nhà phố trong các khu dân cư luôn phong phú, đa dạng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của khách hàng. 

Riêng đối với loại hình biệt thự thì hầu hết người mua đều có nhu cầu ở thực. Phân khúc này chủ yếu nhắm vào đối tượng khách hàng có điều kiện, muốn hưởng thụ cuộc sống thượng lưu. Nguồn cung của loại hình sản phẩm này khá khan hiếm do tính chất đặc thù. Do biệt thự là hàng hiếm và là nơi ở chính của người mua nên người sở hữu loại hình bất động sản này rất ít khi bán, chuyển nhượng loại tài sản này. Khi chủ sở hữu chấp nhận bán căn biệt thự, họ chắc chắn sẽ kỳ vọng thu về được mức giá cao hơn. 

Ông Phan Vi Bá, chuyên gia môi giới bất động sản nhà phố, biệt thự ở TP.HCM cho hay nhà riêng, nhà phố hoặc biệt thự luôn có nhu cầu cao từ thị trường. Tuy nhiên, khi so sánh về giá sau dịch Covid- 19, phần lớn người mua sẽ phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền do tâm lý sau dịch nhà phố, biệt thự có thể sẽ giảm. 

Tuy nhiên, trên thực tế là giá nhà không giảm mà thậm chí còn tăng cao đột biến vì người mua muốn bán được bất động sản giá cao để bù lại giá trị thâm hụt vì ảnh hưởng của dịch bệnh và lạm phát. Một số nhà đầu tư vì muốn đẩy sản phẩm tồn kho nên bán giá mềm hơn nhưng thực chất vẫn là giá chung thị trường. 

Nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh hiện nay khá đa dạng, phong phú. Trong rổ hàng nguồn chính chủ đến từ các công ty bất động sản ở TP.HCM đang có ít nhất khoảng 10.000 ngôi nhà ở nhiều phân khúc khác nhau đang mở bán. Ở các văn phòng công chứng hiện đại tuy không quá sôi động nhưng số lượng giao dịch nhà phố vẫn khá đều mỗi ngày. 

Nhu cầu mua nhà phố trên thị trường, nhu cầu mua ở hiện tại đang cao hơn nhu cầu mua đầu tư. Do mức tăng giá của phân khúc nhà phố hiện tại đang thấp nên phần lớn nhà phố chuyển sang đất nền hoặc nhà ở vùng ven, thậm chí là đất tỉnh để bù vào khoản tiền lợi nhuận bị thâm hút. Mức độ tăng giá của bất động sản nhà phố tại thành phố rất thấp chỉ từ 3% - 7%/năm, thêm vào đó khả năng tăng giá cũng phụ thuộc vào biên độ giá thị trường sơ cấp và thuế. 

Khả năng thanh khoản không tương xứng với mức giá 

Sự kiện Thành phố Thủ Đức được thành lập vào tháng 12/2020 đã đẩy giá bất động sản tại khu vực này tăng chóng mặt lên tới 20-30% chỉ trong 1-2 tháng. Mức tăng giá phản ánh sự kỳ vọng khu vực này sẽ được đẩy mạnh về đầu tư công cũng như tăng thu hút đầu tư từ doanh nghiệp nước ngoài. 

Cụ thể, mảnh đất 100m2 ở phường Linh Đông giá đang từ 4,5 tỷ đồng đã đạt tới ngưỡng 5,5 tỷ đồng và hiện tiến đến mức 6,2 tỷ đồng. Mảnh đất 105m2 nằm tại quận 9 vốn có giá là 4 tỷ đồng hiện đã đạt tới 4,8 tỷ đồng và có thể tiến đến ngưỡng 5,8 tỷ đồng trong thời gian tới. Những mảnh đất có giá 32 -35 triệu đồng/m2 được đẩy lên ngưỡng 40-50 triệu đồng/m2.

Giai đoạn đầu năm 2021 đến giữa năm 2022 là thời điểm thị trường thiết lập và hấp thụ mặt bằng giá mới tại thành phố Thủ Đức. Điểm nghịch lý là tuy giá thành bất động sản leo thang nhưng tính thanh khoản rất chậm do ảnh hưởng từ dịch bệnh, cũng như sự khó gặp nhau trong tư tưởng giữa người bán và người mua. 

Người bán tính thêm giá kỳ vọng tiềm năng từ việc “thành phố mới thành lập” vào giá trị tài sản. Trong khi đó người mua giữ tâm lý chờ giá giảm từ 5 - 10% giảm do dịch bệnh. Vì thế, người bán nếu không có áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ không giảm giá và sẽ giữ giá bán kỳ vọng để xác lập mặt bằng giá mới. Giao dịch giảm giá chỉ xuất hiện ở những người chịu áp lực vay ngân hàng hoặc cần tiền gấp để sử dụng cho mục đích kinh doanh, cần thu hồi vốn nên chấp nhận bán với mức giá bằng năm 2021 hoặc giảm khoảng 5 - 7% để đạt được giao dịch thành công. 

Tuy nhiên, ngoài việc chuyển đổi thủ tục hành chính sát nhập thành phố Thủ Đức thì khu vực này hầu như không được tập trung ngân sách đầu tư công và cũng không có chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Điều này đã khiến cho kỳ vọng của người mua về sức bật của bất động sản Thủ Đức giảm sút. Khách hàng sẽ phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định mua nhà phố, biệt thự tại khu vực này. 

Theo một số chuyên gia bất động sản thì dù TP. Thủ Đức có tên gọi mới nhưng mức độ tăng giá cũng không cao vì chưa có tính ổn định, nơi đây chưa có những công trình lớn xứng tầm với chế độ hành chính mới. Người dân vẫn quen gọi khu vực này là quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. 

Một số nơi đã chạm ngưỡng về giá nhưng vẫn là thị trường được nhà nước quan tâm xây dựng hạ tầng đầu tư công do mới thành lập nên dự địa để tăng giá vẫn còn dù tốc độ chậm. Mật độ cư dân tăng nhanh đi kèm nhu cầu về sản phẩm nhà ở tăng cao sẽ khiến cho mặt bằng giá thị trường tăng thêm một giá. 

Tại Quận 2, khu vực phường Cát Lái - Bình Trưng Đông một số miếng đất diện tích lớn có giá lên đến 400 triệu đồng/ m2 nhưng tỉ lệ lấp đầy tại đây khá chậm, mật độ dân số thấp trong khi giá thì chạm ngưỡng quá cao. Tuy nhiên, ở các phường khác thì cơ hội phát triển vẫn còn nhiều vì tốc độ phát triển đô thị hiện không đồng đều ở Tp.Thủ Đức.