Năm 2022, nhiều quy định, chính sách sẽ được sửa đổi và tác động lớn đến thị trường bất động sản

Công khai thông tin minh bạch, ngăn chặn kích giá, sốt ảo

Bộ Xây dựng đang trình Chính Phủ sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Thông tin Nghị định sửa đổi lần này nhằm mục đích khắc phục những tồn tại, vướng mắc trong quá trình xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trong thời gian qua. Mục đích chính là hướng tới việc công khai minh bạch các thông tin về nhà ở cũng như thị trường bất động sản. 

Theo đó, sẽ có những quy định các địa phương sẽ cung cấp thông tin liên thông từ địa phương lên Bộ được kịp thời, chính xác hơn. Bên cạnh đó, điểm chú ý của hệ thống thông tin về nhà ở cũng như thị trường bất động sản là tối thiểu sẽ có các thông tin về quy hoạch dự án hoặc dự án đủ điều kiện được bán. 

Ngoài ra, việc sửa đổi Nghị định còn nhằm mục đích cung cấp lượng thông tin một cách cơ bản. Điều này nhằm mục đích kịp thời, chính thống không chỉ trong cơ quan quản lý nhà nước từ địa phương đến Trung ương mà còn cung cấp thông tin cho khách hàng, người dân các thông tin liên thông thị trường. 

Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, hiện Chính chủ đã lấy ý kiến các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng đã có báo cáo nhằm giải trình ý kiến các thành viên Chính Phủ trong tháng 12/2021. Và với quyết tâm của Chính phủ thì dự kiến trong 1 - 2 tháng tới sẽ được ban hành. Sau khi được ban hành thì Bộ Xây dựng sẽ tổ chức tập huấn để triển khai hệ thống thông tin tại các địa phương. 

Trên thực tế cho thấy một điều rằng, Nghị định 117 đã được ban hành vào năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Thậm chí, có nhiều thông tin còn rất khó cập nhật và còn phức tạp. Cho dến nay mới có 15 địa phương đã hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin. 

Tình trạng nhiễu loạn thông tin diễn ra do thiếu thông tin rõ ràng về quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án đang và sắp triển khai. Hơn nữa, mạng lưới cò mồi đã lợi dụng thông tin chưa rõ ràng, kích giá, thổi giá và tạo sốt ảo. 

Xử phạt nặng đối với hành vi vi phạm quy định về điều chỉnh quy hoạch xây dựng

Đây là những đề xuất được Thanh tra Bộ Xây dựng đưa ra tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 139/2017 của Chính phủ. Dự thảo này gồm 89 điều được chia thành 7 chương. Trong đó bao gồm 70 nhóm hành vi vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. 

Tại dự thảo, một trong những điểm đáng chú ý chính là điều chỉnh mức phạt theo hướng tăng 1,5 - 2 lần so với mức phạt đã được quy định tại Nghị định 139. Hơn nữa, sẽ xử phạt nặng đối với một số hành vi hoặc nhóm hành vi vi phạm quy định về việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản và quản lý sử dụng nhà chung cư. 

Cũng theo đề xuất được đưa ra tại dự thảo, đối với việc vi phạm trật tự xây dựng sẽ bị xử phạt kịch khung 1 tỷ đồng. Song song đó là phải phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, áp dụng hình thức phạt bổ sung tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với trường hợp tổ chức, cá nhân cố tình vi phạm liên tục. 

Dự thảo này cũng đã điều chỉnh các quy định với mục đích kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập đến điều chỉnh quy hoạch, khảo sát xây dựng, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát đến lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao công trình để đưa vào sử dụng. 

Tại điều 15 của dự thảo, vi phạm quy định về trật tự xây dựng là một trong những nội dung được nhiều địa phương quan tâm. Đối với nhóm hành vi này, Thanh tra của Bộ Xây dựng đã có đề xuất điều chỉnh theo hướng phân tách hành vi theo quy mô công trình để xử phạt phù hợp đồng thời cũng tăng mức phạt lên cao. Đối với những trường hợp tái phạm sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng (công trình có yêu cầu phải lập dự án đầu tư). Bên cạnh hình thức xử phạt bằng tiền thì có nhiều trường hợp sẽ bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, tịch thu tang vật hoặc phương tiện vi phạm hành chính. 

Tháo gỡ "nút thắt" cho các dự án thương mại vướng về đất

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật trong đó có Luật Đầu tư, Luật nhà ở đã vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất. Từ 1/3/2022, luật sẽ chính thức có hiệu lực. 

Tại điều 4 của Luật quy định rõ về việc sửa đổi và bổ sung Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Trong thời gian qua, đây cũng chính là điểm nhận được rất nhiều sự quan tâm từ phía cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. 

Nội dung này đã được sửa đổi theo các hướng sau: 

1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp được quy định tại điểm a, điểm b của khoản này. Mà việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất bởi mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. 

a, Có quyền sử dụng đất ở

b, Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. 

Theo đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở vẫn sẽ theo hướng không bổ sung các hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bởi vấn đề này theo cơ quan thẩm tra thì cần được đánh giá tác động một cách kỹ càng.

 Có thể thấy được rằng, quy định làm rõ việc công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đất hỗn hợp. Tuy vậy, Luật vẫn chưa có quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp/phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

Cũng theo các chuyên gia, trong tương lai, điều này sẽ có thể hạn chế các dự án nhà ở tiềm năng. Bên cạnh đó, nhiều đại biểu tỏ ra quan ngại khi không siết chặt theo hướng như vậy để dẫn đến tình trạng đua nhau gom đất nông nghiệp để triển khai dự án nhà ở. 

Xử lý triệt để vấn đề chủ đầu tư "om" quỹ bảo trì

Năm 2021, qua một cuộc thanh tra về quỹ bảo trì, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện ra 26 hành vi vi phạm và qua đó đưa ra nhiều kiến nghị mới nhằm xử lý triệt để về vấn đề này. 

Chi tiết, cơ quan Thanh tra đã phát hiện 26 hành vi vi phạm hành chính trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà ở chung cư. 

Đặc biệt, trong số này có 3/26 hành vi đã quy định mức xử phạt thấp thiếu đi tính răn đe được đề xuất xử phạt kịch khung 300 triệu đồng cho một hành vi. Còn 23 trường hợp còn lại chưa quy định tại Nghị định số 139/2017 của Chính phủ. 

Phía chủ đầu tư, xác định có 15 hành vi vi phạm, trong đó có 12 hành vi chưa được quy định tại Nghị định số 139 như: 

Không mở tài khoản hoặc chậm trễ việc mở tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

Không thông tin về tài khoản phần sở hữu chung nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư. 

Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi ở có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở hoặc tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi kinh phí bảo trì.

Không gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. 

Không đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không/chưa bán/chưa cho thuê mua vào tài khoản đã lập theo quy định đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. 

Tính toán sai chi phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định. 

Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo đúng quy định. 

Tập trung giải quyết, hoàn thiện 9 nhóm chính sách lớn của Luật Kinh doanh bất động sản

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ cho sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 bởi một số quy định còn mang tính nguyên tắc, chung chung và chưa rõ ràng. 

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo Bộ Xây dựng sẽ tập trung giải quyết và hoàn thiện 9 nhóm chính sách lớn. Đó chính là các quy định chung về áp dụng luật và các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh hoặc các hành vi bị cấm. 

Cụ thể, các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai; hoàn thiện quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; về việc chuyển nhượng dự án bất động sản; về việc hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản; các quy định về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản; các dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin và dữ liệu về nhà ở cũng như thị trường bất động sản; quy định về việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đã đề xuất trong sửa đổi lần này buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải kinh doanh qua sàn để hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam và tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh. 

Hiện nay, quy định này đã gây ra các cuộc tranh cãi giữa các nhà phát triển bất động sản và các công ty môi giới và các sàn giao dịch bất động sản. Nhiều ý kiến tỏ ra đồng tình tuy nhiên cũng có nhiều ý kiến đề nghị bỏ quy định này, bởi họ lo ngại sẽ kéo chi phí và làm tăng thêm giá bán nhà.