Mua bán – sáp nhập là xu thế mới của ngành bất động sản

Thị trường huy động vốn mới

Trong năm 2022, thị trường M&A giảm mạnh so với thời gian trước. Báo cáo thống kê số liệu đã chỉ rõ, trong 10 tháng đầu năm 2022, M&A đã giảm tới hơn 35% so với cùng kỳ năm 2021. Thế nhưng một điểm sáng chính là các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản lại được ghi nhận giá trị mức cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua.

Các thương vụ lớn có thể kể tới “sự lên ngôi” của các doanh nghiệp trong nước như: một công ty BĐS trong nước mua lại Capital Place - cao ốc văn phòng hạng A nằm ở trung tâm Hà Nội, trị giá 550 triệu USD; vụ M&A giữa Tập đoàn Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên trị giá 1 tỷ USD…

Ngoài các thương vụ M&A của các doanh nghiệp trong nước, các thương vụ M&A có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài có thể kể tới như quỹ đầu tư VinaCapital và Dragon Capital thông báo đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land, quỹ đầu tư tư nhân của Mỹ là Warburg Pincus đã đầu tư 250 triệu USD vào khu nghỉ dưỡng Tropicana của Novaland…

Nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2023, khi tín dụng BĐS đang vẫn còn nhiều hạn chế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đứng im và chưa thể xử lý ngay những vấn đề nội tại, thị trường chứng khoán vẫn “đỏ”, chưa thể tăng mạnh trở lại thì M&A chính là những kênh tìm vốn hiệu quả mà các doanh nghiệp BĐS có thể hướng tới trong thời gian tới.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Tập đoàn CBRE Việt Nam khẳng định rằng, việc liên doanh, liên kết và hợp tác với đối tác nước ngoài là xu hướng mới của các doanh nghiệp BĐS trong nước, thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, việc liên kết với những đối tác đầu tư có nguồn lực tài chính, có kinh nghiệm điều hành phát triển dự án sẽ là một trong những “đòn bẩy” giúp các doanh nghiệp trong nước cải thiện không chỉ năng lực để phát triển dự án, mà còn thu hút được những nguồn khách hàng mới.

Nhiều chuyên gia cũng khẳng định rằng, các hoạt động M&A đóng một vai trò quan trọng và cực kỳ then chốt để nhằm giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như đưa ra những bài toán phù hợp với tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, tin tưởng vào tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam.

Tiến sĩ Nguyễn Công Ái (Phó Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam) đánh giá, thị trường BĐS trong năm 2023 vẫn sẽ còn trầm lắng, thế nhưng đây lại là cơ hội lớn để cho các nhà đầu tư sẵn tiền mặt mua lại các dự án hấp dẫn. Và năm 2023, nhu cầu vốn của ngành BĐS sẽ rất lớn đi kèm với đó là tốc độ đô thị hóa nhanh chóng sẽ khiến thị trường M&A BĐS hứa hẹn sôi động. Cùng với đó, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… sẽ được sửa đổi, bổ sung với nhiều thay đổi lớn. Với môi trường pháp lý đang ngày càng hoàn thiện, thị trường BĐS kỳ vọng sẽ chào đón những thương vụ M&A lớn, mang lại giá trị lan tỏa tích cực.

Cần có sự chuyên nghiệp

Thực tế, hoạt động M&A cũng diễn ra “muôn hình vạn trạng”. Với các dự án đã đủ điều kiện phát lý để chuyển nhượng, cách M&A nhanh nhất chính là chủ đầu tư có thể chuyển sang thẳng tên cho người mua. Thế nhưng thực tế đã chỉ ra rằng, hiện tại các dự án đầy đủ điều kiện pháp lý không có nhiều và đa phần còn đang dang dở về thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Chính vì thế, cách làm phổ biến hiện nay chính là thâu tóm dự án thông qua việc mua cổ phần.

So với các ngành nghề sản xuất kinh doanh trực tiếp khác, 2 năm covid-19 xảy ra cũng như năm 2022 diễn ra với nhiều khó khăn, các doanh nghiệp đang có xu hướng thu hẹp quy mô và thị trường thường sẽ ngắm tới các quỹ đầu tư mang lại lợi ích về dài hạn vẫn ưu tiên cho bất động sản. Và có 2 nguyên nhân dẫn tới xu hướng này.

Thứ nhất: Sản phẩm bất động sản không phải là loại hàng hóa liên quan đến việc vận chuyển từ nơi này đến nơi khác.

Thứ hai: Bất động sản là loại hàng hóa dần tiến đến sự khan hiếm do đó các nhà đầu tư vẫn luôn săn lùng các dự án có vị trí đắc địa, có tiềm năng.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp đang chứng kiến nhu cầu tăng lên do sự dịch chuyển của các nhà đầu tư từ “vùng trũng Trung Quốc” đang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam. Ngoài ra, xu hướng nền kinh tế kiệt quệ của các nước Châu Âu sau đại dịch Covid cũng thúc đẩy một luồng đầu tư lớn vào các nước nằm trong top an toàn như Việt Nam. Như vậy xu hướng của 2023 và trong năm tới, M&A bất động sản vẫn vô cùng tiềm năng và dự báo sẽ là lĩnh vực đầu tư cực kỳ hấp dẫn.

Thế nhưng, đối với M&A trong bất động sản, pháp lý vẫn là một trong những điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp có thể nghiên cứu, xem xét khi đưa ra quyết định. Tại Việt Nam thường thì các thương vụ M&A bất động sản là thông qua hình thức mua vốn góp hoặc mua tài sản (mua chuyển nhượng lại toàn bộ dự án). Về lĩnh vực này, hiện pháp luật Việt Nam đã có khá nhiều điều chỉnh để tạo sự thông thoáng để thu hút sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi đó, M&A cho các doanh nghiệp trong nước lại khá thuận lợi và đa số lựa chọn theo hình thức thâu tóm cổ phần để có quyền quyết định chiến lược và hoạt động kinh doanh của dự án. Tuy có những điều chỉnh để giảm bớt vướng mắc về mặt thủ tục, nhưng hiện nay, một doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phải chịu sự điều chỉnh bởi rất nhiều luật. Do đó, hầu như để tìm kiếm một cơ hội hợp tác là mất khá nhiều thời gian.

Ngoài ra, có một số dự án bất động sản khi được phê duyệt đầu tư kèm theo rất nhiều điều kiện ràng buộc, giả sử như không được phép chuyển nhượng hay thay đổi thành viên góp vốn trước thời điểm thực hiện xây dựng nên rất khó tiến hành M&A. Hơn nữa, một đặc thù của M&A bất động sản là hầu như việc tìm kiếm đối tác trực tiếp là rất hạn chế bởi các thông tin về dự án bên bán không dám công khai khi chưa tiến hành xây dựng theo đúng quy định của Luật, vì thế hầu hết đều phải thông qua các đơn vị trung gian tư vấn, môi giới đầu tư. Để thu hút được nhà đầu tư, vẫn chính là pháp lý dự án phải minh bạch, đầy đủ, không bị tranh chấp và có lợi thế về tiềm năng phát triển trong tương lai.