Mặt bằng kinh doanh cho thuê tại Hà Nội vẫn chưa hết thách thức

Giá thuê trung bình toàn thị trường dao động từ 15 - 25 USD/m2

Với trí là Thủ đô và trung tâm kinh tế của Việt Nam, Hà Nội thu hút nhiều doanh nghiệp lớn cũng như tư nhân có tiềm năng kinh tế. Điều này đặt nền tảng cho một thị trường mặt bằng kinh doanh đa dạng với các tiện ích như hệ thống an ninh, chỗ đậu xe, trung tâm thương mại, và dịch vụ hỗ trợ.

Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng thay đổi tùy theo vị trí và tiện ích. Khu vực trung tâm thường có giá thuê cao hơn so với ngoại ô, và ngay cả mặt bằng trong cùng một toà nhà cũng có mức giá khác nhau.

So với giai đoạn khủng hoảng Covid-19 và hậu Covid-19, thị trường mặt bằng kinh doanh tại các toà nhà lớn của Hà Nội đã “ấm” hơn rất nhiều. Trước đó, có thời điểm thị trường chứng kiến cảnh các gian hàng treo biển chuyển nhượng hoặc bỏ trống hàng loạt. Tuy nhiên, cũng có những nguyên nhân nội tại khiến cho mặt bằng kinh doanh tại nhiều toà nhà, khu trung tâm thương mại trở nên vắng dần bóng khách thuê.

Trong Quý II/2023, trên toàn quốc, không xuất hiện dự án trung tâm thương mại hoặc siêu thị lớn nào khai trương hoạt động mới. Sự hạn chế trong nguồn cung mặt bằng thương mại vẫn tiếp tục, và nguồn cung chủ yếu đến từ các sàn thương mại thuộc các toà nhà hỗn hợp, tuy nhiên, lượng cung này không phong phú.

Trong cùng giai đoạn, nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại ổn định, nhưng tại các vị trí trung tâm của các thành phố lớn, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố có chiều hướng giảm. Hiện tượng trả lại mặt bằng cho thuê trở nên phổ biến do doanh số bán hàng suy giảm và chi phí thuê mặt bằng cao.

Hiện tại, giá thuê trung bình tại Hà Nội dao động từ 15 - 25 USD/m2. Tòa nhà Vinaconex Diamond có giá cho thuê từ 20 - 23 USD/m2, N04 Hoàng Đạo Thúy giá thuê khoảng (17 đến 21 USD/m2, VAD Building giá khoảng 16 đến 20 USD.

Tại hệ thống trung tâm thương mại của Vincom, có mặt bằng khu thương mại cho thuê với nhiều mức giá khác nhau. Giá thuê có sự biến đổi từ 29 USD/m2/tháng đến 34 USD/m2/tháng. Ngay cả trong cùng một Vincom, giá thuê các mặt bằng cũng khác nhau tùy theo vị trí và diện tích.

Vincom Mega Mall - Time City, giá thuê dao động từ 29 – 35 USD/m2/tháng. Lotte Shopping Center Liễu Giai giá thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại từ 25 USD/m2/tháng. Trung tâm thương mại GO! tọa lạc tại đường Trần Duy Hưng, giá thuê từ 20 - 25 USD/m2/tháng.

Mặt bằng thương mại Tòa nhà Time Tower Lê Văn Lương cho thuê với giá 16 USD/m2/tháng (đã có VAT) + phí dịch vụ 7500 đồng/m2/tháng. Tòa nhà Thái Nam Building, 22 Dương Đình Nghệ, quận Cầu Giấy, Hà Nội cho thuê với giá 47 USD/m2 (đã có VAT). Tòa nhà FLC Twin Towers, 265 Cầu Giấy cho thuê 40 USD/m2/tháng. Toà nhà N03 T3 Ngoại Giao Đoàn, Quận Tây Hồ cho thuê giá từ 17-25 USD/m2/tháng.

Cần thiết lập giá thuê mặt bằng theo mức thực tế

Hiện nay, Hà Nội đang được kỳ vọng trở thành điểm đến của nhiều nhà bán lẻ lớn trong nước và quốc tế, với mức tiêu dùng nội địa cao. Dự kiến tại Hà Nội, thị trường mặt bằng cho thuê tiếp tục khởi sắc vào cuối năm 2023. Bên cạnh đó, do nguồn cung sẽ giữ nguyên trong thời gian tới, bởi không nhiều dự án mới được gia nhập thị trường, nên giá thuê thuần ở đây có thể tăng trưởng tốt, nhờ nhu cầu thuê lớn tại những diện tích trống hạn chế trong các trung tâm thương mại chất lượng.

Thực tế hiện nay, dù thị trường đã "ấm" hơn, nhưng dường như thời hoàng kim của cho thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại và các toà nhà đông cư dân đã không còn nữa. Nhiều mặt bằng cho thuê treo biển trong thời gian dài vẫn không tìm thấy khách.

Các chuyên gia bất động sản tiếp tục dự báo những tin không mấy khả quan đối với thị trường này. Sự ảm đạm hiện nay không còn mang tính thời điểm nữa mà có thể nó đang hình thành một xu hướng mới.

Một số đề xuất quan trọng được các chuyên gia đưa ra liên quan đến thị trường mặt bằng kinh doanh. Bà Hoàng Nguyệt Minh, một chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, đã nhấn mạnh rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố, cần phải thay đổi và thích nghi với tình hình. Đầu tiên, họ cần tập trung vào việc hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo rằng mặt bằng đủ điều kiện để được cấp phép cho thuê, và tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy. Sau đó, quan trọng là thiết lập giá thuê mặt bằng theo mức thực tế, thay vì tăng giá một cách không kiểm soát, gây khó khăn cho các doanh nghiệp thuê mặt bằng.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nói chung và thị trường mặt bằng bán lẻ nói riêng, đang có những tín hiệu tích cực nhờ sự tác động của các chính sách gỡ vướng của Chính phủ và sự giảm lãi suất. Tuy nhiên, cần một khoảng thời gian để thị trường có thể hồi phục hoàn toàn.

Hiện nay, mặc dù có nhiều khách hàng có nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ, nhưng họ đang đợi để tìm kiếm các mặt bằng có giá thuê thấp hơn. Dựa trên diễn biến tổng quan, có thể kỳ vọng rằng thị trường mặt bằng bán lẻ có thể bắt đầu hồi phục mạnh mẽ vào quý II/2024, nhưng vẫn chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.

Trước những khó khăn hiện tại, giới chuyên gia đề xuất rằng các chủ mặt bằng cần phải linh hoạt hơn trong việc thiết lập các chính sách cho thuê để khôi phục nhanh chóng. Đây là thời điểm mà cả chủ nhà và người thuê cần hợp tác và chia sẻ để cùng vượt qua những khó khăn.

Mặc dù thị trường mặt bằng kinh doanh đang trải qua những thách thức, nhưng đối với những người linh hoạt và sẵn sàng thích nghi, nó cũng mang lại những cơ hội phát triển và đổi mới. Cần đặt sự linh hoạt và sáng tạo lên hàng đầu, đảm bảo rằng cả chủ nhà và người thuê đều hợp tác để tận dụng tối đa tiềm năng của thị trường mặt bằng kinh doanh đầy triển vọng này”.