Lợi thế nghiêng về các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp

Nguồn thu lớn

Theo báo Đầu tư, đã hơn nửa năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận rất nhiều điểm sáng, khi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức tốt. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của nhóm ngành bất động sản công nghiệp có sự phân hóa rõ nét. 

Cụ thể, lũy kế nửa đầu năm, Tổng công ty IDICO cho biết mảng hạ tầng khu công nghiệp đạt doanh thu 1.061 tỷ đồng, giảm hơn 65%. Doanh thu cho thuê đất của Công ty cổ phần Long Hậu giảm mạnh so với cùng kỳ, từ hơn 172 tỷ đồng xuống mức gần 1,5 tỷ đồng; Doanh thu cho thuê nhà xưởng, kho lưu trú và trung tâm thương mại tăng 35 tỷ đồng. 

Trong khi mảng doanh thu chính của IDICO và Long Hậu suy yếu, thì với các doanh nghiệp khác, hoạt động kinh doanh hạ tầng, cho thuê đất công nghiệp lại tăng trưởng tốt. Qúy II/2023, Sonadezi ghi nhận 1.358 tỷ đồng doanh thu thuần, không biến động nhiều so với quý II/2022. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Viglacera lần lượt giảm 17% và 46% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó mảng cho thuê đất khu công nghiệp tăng 15% so với cùng kỳ, đạt gần 2.709 tỷ đồng. 

Trong quý vừa qua, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.663 tỷ đồng, tăng 3%, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 263 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2022. Tính lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm nhẹ, đạt 3.057 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 442 tỷ đồng, giảm 12%. Doanh thu cung cấp dịch vụ tiện ích và khu công nghiệp tăng 28%, đạt 186 tỷ đồng, doanh thu cho thuê khu công nghiệp tăng 10%, đạt gần 184 tỷ đồng.

Còn nhiều cơ hội và tiềm năng

Nhìn vào bức tranh tài chính của doanh nghiệp, thấy rằng dù trong ngắn hạn, doanh thu và lợi nhuận có phần giảm vì nhiều yếu tố, song hoạt động kinh doanh cốt lõi và cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp vẫn là mảng cốt lõi giúp họ có thể lấy lại đà tăng trưởng trong thời gian tới. 

Với IDICO, dù giảm doanh thu toàn công ty lẫn mảng cho thuê đất công nghiệp, nhưng báo cáo giải trình kết quả kinh doanh cho thấy, các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp chưa tới thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu 1 lần. 

Điều này tương tự kết quả kinh doanh của Kinh Bắc vào quý IV/2022. Doanh nghiệp đã ghi nhận khoản lỗ gần 331 tỷ đồng, bởi trong năm 2022, công ty ký cho thuê 107ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị khoảng 3.540 tỷ đồng. Một số nhà đầu tư nước ngoài chưa được cấp phép đầu tư nên lỡ kế hoạch bàn giao năm 2022. 

Hiện tại, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt hơn 2.051 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ. Trong đó, hoạt động cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp lớn hơn 7 lần so với cùng kỳ. 

Trên thực tế, chi phí trong kỳ tăng mạnh và không còn khoản lãi lớn đến từ công ty liên doanh, liên kết, nhưng Kinh Bắc vẫn ghi nhận lãi 747 tỷ đồng quý này, trong khi lỗ 323 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Nhờ vào khoản thu lớn từ cho thuê đất công nghiệp (4.026 tỷ đồng) trong nửa đầu năm nay, doanh nghiệp đã lãi sau thuế hơn 1.803 tỷ đồng, cao gấp 9 lần cùng kỳ.

Một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam là IDICO, quỹ đất đang sở hữu lên tới 2.700 ha. Diện tích sẵn sàng cho thuê của công ty là hơn 750ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bắc Ninh. Khu công nghiệp Hựu Thạnh IP, Phú Mỹ 2 sở hữu nhiều quỹ đất và thu hút nhiều khách thuê, giá cho thuê từ 125 - 135 USD/m2.

Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp Tân Phước 1 (Tiền Giang) của IDICO, tổng diện tích 470ha; Mở rộng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 với diện tích 110 - 500 ha. Quỹ đất này được bổ sung và cho thuê từ cuối năm 2024, giúp duy trì tăng trưởng sau khi Khu công nghiệp Hựu Thạnh được lấp đầy.

Báo cáo mới đây của công ty Mirae Asset cho thấy, khó khăn của nền kinh tế đang giảm dần, đây sẽ là nền tảng hỗ trợ cho đà tăng trưởng lợi nhuận của những nhà phát triển khu công nghiệp qua sự hồi phục của nguồn vốn FDI. Nhất là với các nhà phát triển có quỹ đất lớn.

Mirae Asset đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của những doanh nghiệp đầu ngành như Viglacera, Becamex IDC, Kinh Bắc,... khi có quỹ đất lớn tại các khu vực kinh tế trọng điểm. Dòng vốn đầu tư công chính là một nhân tố hỗ trợ khu công nghiệp phát triển trong dài hạn. Trong giai đoạn 2023 - 2025, việc Chính phủ ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông giúp gia tăng sức hấp dẫn của các khu công nghiệp, thông qua việc tối ưu hóa chi phí vận chuyển và hoạt động. 

Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 3 năm 2023 được tổ chức bởi Báo Đầu tư dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ diễn ra vào ngày 24/8/2023 tại TP. HCM.

Với chủ đề “Đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới”, Diễn đàn tập trung vào việc đánh giá triển vọng các dòng vốn mới vào Việt Nam, xu hướng phát triển các sản phẩm BĐS công nghiệp chuyên biệt; phân tích các điểm nghẽn về chính sách, thủ tục, quy hoạch, hạ tầng, quỹ đất… có thể ảnh hưởng tới triển vọng tăng trưởng của thị trường BĐS nghiệp, đồng thời thảo luận các giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn và đón đầu những cơ hội mới.

Diễn đàn cũng sẽ thảo luận về những vấn đề đang được cộng đồng các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm. Như sự tác động của chính sách mới về thuế tối thiểu toàn cầu; các điều chỉnh chính sách của Việt Nam liên quan khu vực FDI để bù đắp cho những hạn chế về mặt ưu đãi thuế; các thách thức đặt ra trong phát triển bất động sản công nghiệp bền vững theo tiêu chuẩn ESG...