Lời khuyên của một nhà đầu tư kỳ cựu dành cho người trẻ mua nhà: Thay vì chờ "đủ tiền mới mua nhà", thì hãy "chốt giá hiện tại, trả góp tương lai"

Nên chọn mua nhà hay thuê nhà?

Theo Nhịp sống kinh tế, "Sở hữu một nơi an cư lâu dài" luôn là nhu cầu, ước muốn của đa số mọi người. Trong đó, chỉ một số ít có quan điểm "Ưu tiên hưởng thụ cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng một nơi an cư bền vững". Giữa hai quan điểm này, không có sự đúng sai, mà tất cả là sự lựa chọn. Bạn có thể chọn hưởng thụ cuộc sống thoải mái khi người khác tập trung cho việc an cư. Nhưng khi người khác đã an cư bạn vẫn ở thuê (hoặc về quê) và trách "sao giá nhà cao quá".

Vì vậy, không phải hầu hết mọi người chọn thuê nhà để an cư, mà do khả năng tài chính của họ chưa đủ, hoặc chưa có kế hoạch tài chính đủ bài bản rõ ràng để tự tin thực hiện. Hoặc cũng có thể họ đã sở hữu nhà, nhưng tài chính chưa đủ để mua một nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân lại đi thuê nơi ở đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Hay cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà, chỉ là đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.

Thực tế, thị trường cho thuê chỉ tập trung phát triển mạnh ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - 2 nơi có đông dân lao động nhập cư, sinh viên vì có nhiều đơn vị sản xuất kinh doanh và trường học. Còn tại các tỉnh đa số chỉ là phân khúc phòng cho công nhân tập trung chính quanh các khu công nghiệp.

Giá nhà ở trong 5 năm qua đã tăng trung bình 100% - 150%. Trong khi đó, thu nhập của đa số người dân là tới từ lương, nếu không thăng tiến hay thay đổi công việc, chỉ tăng 3%-5%/năm, 15% - 25% sau 5 năm. Định lượng nhanh có thể thấy, trong 5 năm qua, giá nhà ở đã tăng nhanh gấp 5-6 lần mức tăng lương. Do đó, việc sở hữu nhà ngày càng xa tầm tay người có nhu cầu an cư, dẫn tới tăng lượng người thuê nhà.

Theo đó, để tăng cơ hội sở hữu nhà ở, chúng ta cần chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính sớm cho việc mua nhà cũng như tăng thêm thu nhập, hạn chế chi tiêu tiêu sản. Quan trọng nhất, thay vì chờ "đủ tiền mới mua nhà", thì hãy "chốt giá hiện tại, trả góp tương lai".

Hiện nay, thị trường phòng cho thuê dài ngày (hợp đồng trên 6 tháng) có thể chia làm 3 nhóm chính: Phòng trọ nhà cấp 4 dưới 2 triệu dành cho công nhân, sinh viên nghèo; Phòng trị nhà kiên số giá từ 2,5 - 4,5 triệu dành cho dân văn phòng và sinh viên trung bình - khá; Phòng cao cấp giá 5-7 triệu đồng dành cho người đi làm có thu nhập cao và sinh viên nhà giàu.

Ngoài ra, còn có thêm phân khúc chung cư cho thuê giá từ 8-20 triệu dành cho các cặp gia đình 30 - 45 tuổi có thu nhập khá. 

Bên cạnh đó, còn có phân khúc thị trường ngách là căn hộ dịch vụ cho thuê dài ngày 8-12 triệu/tháng. Tuy nhiên, phân khúc này không phổ biến, chỉ tập trung chủ yếu ở một số khu vực trung tâm, khu chuyên biệt có nhiều người nước ngoài sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam.

Thu nhập hàng tháng từ 30-40 triệu đồng, nên chọn phân khúc nhà nào?

Có thể thấy, thu nhập sẽ quyết định việc chọn nơi ở, thông thường họ sẽ chi khoảng 15%-20% thu nhập cho chỗ ở của mình. Ví dụ, nếu cặp vợ chồng trẻ U30 làm công nhân hoặc lao động phổ thông có tổng thu nhập khoảng 14 – 20 triệu/tháng (7 – 10 triệu/người) sẽ chi cho việc thuê trọ 2 – 3 triệu (đã bao gồm chi phí điện nước). Cũng độ tuổi đó, nếu làm nhân viên văn phòng thì thu nhập phổ biến của hai vợ chồng sẽ trong khoảng 20-30 triệu/tháng, chi cho chỗ ở 3,5 - 6 triệu bao gồm điện nước.

Như vậy, nếu chỉ tích lũy 30-50% giá trị nhà thì có nên mua nhà trả góp không? Điều này phụ thuộc vào 2 yếu tố: "thu nhập đều" hàng tháng - khoản thu nhập ít bị thay đổi biến động, và "tiền bỏ heo" hàng tháng - số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sinh hoạt.

Khi mua nhà, mọi người thường chỉ lấy thu nhập một người để tính bài toán tài chính, mà quên mất thực tế phải dùng tổng thu nhập cũng như tiền tích lũy của cả 2 vợ chồng. Bởi, căn nhà thường là tổ ấm của một gia đình, chứ ít khi dành riêng để một người ở một mình suốt đời.

Có thể lấy ví dụ, 2 vợ chồng có tổng thu nhập 35 triệu đồng từ lương cố định, thêm 10 triệu từ thưởng hoặc làm thêm, hay cuối năm người được thưởng thêm 30 triệu tháng lương 13, thì thu nhập đều chỉ là 35 triệu/tháng, còn khoản 10 triệu làm thêm hay tiền thưởng cuối năm kia chỉ xem như tiền để dành, xài Tết hay dự phòng các chi phí phát sinh khác.

Với vợ chồng chưa có con, chi phí sinh hoạt nếu tiết kiệm khoảng 15 triệu/tháng. Trích quỹ dự phòng 3 triệu thì mỗi tháng "tiền bỏ heo" là 17 triệu. Nếu mua nhà có thể ở ngay thì "tiền bỏ heo" thêm được 3 triệu từ tiền thuê trọ, thành 20 triệu /tháng. Số tiền 20 triệu này sẽ đảm bảo được cho khoản vay khoảng 1,4 tỷ với kỳ hạn 20-25 năm. Vậy nếu xác định mua nhà, với căn nhà 2 tỷ thì khoản vay 1,4 tỷ chiếm 70%, với căn nhà 2,8 tỷ thì khoản vay này chiếm 50%.

Trong trường hợp gia đình có thêm em bé, chi phí cho con khoảng 5 triệu đồng/bé, phù hợp với vợ chồng thu nhập 35 triệu đồng/tháng. Khi đó, "tiền bỏ heo" sẽ giảm xuống, khiến bài toán mua nhà sẽ khó hơn, nên nhiều vợ chồng trẻ thường muốn chậm có con sớm để tập trung cho vấn đề nhà cửa trước, hoặc phải làm thêm nhiều công việc để tăng thu nhập bù vào phần của đứa con.

Có thể thấy, rất khó để tìm được căn nhà vừa túi tiền lại vừa có đủ tiện nghi. Bởi "nhu cầu" của con người luôn cao hơn "năng lực tạo ra thu nhập", vậy nên, không sản phẩm nào có thể đáp ứng được tiêu chí "Làm theo năng lực, hưởng theo nhu cầu".

Vì vậy, dù là mua nhà hay mua bất cứ thứ gì, cũng cần cân đối giá trị phù hợp với thu nhập của mình. Không nên đòi hỏi những căn nhà vị trí gần trung tâm, gần nơi làm việc, chỗ học, diện tích phải rộng... trong khi thu nhập không đủ đáp ứng. Ví dụ, thu nhập 65 triệu thì mua nhà 3,5 tỷ; nếu thu nhập 45 triệu có thể mua nhà 2 tỷ (chung cư cũ, hoặc nhà nhỏ diện tích 20m2-30m2 ở quận xa); còn nếu thu nhập chỉ 35 triệu đồng thì nên mua chung cư cũ ở quận ven 1,4 tỷ. Trường hợp thu nhập thấp hơn nữa thì gần như khó có khả năng mua nhà, nếu có sẽ phải đánh đổi sống tiết kiệm, hi sinh nhiều thú vui khác trong khoảng vài năm chờ đến khi có thu nhập tốt hơn.

Thị trường bất động sản tăng giá chóng mặt trong những năm vừa qua, điều này khiến nhiều người nghĩ rằng, trong tương lai, giá có thể sẽ tiếp tục tăng và nếu không mua lúc này thì rất có thể sẽ không bao giờ mua được. Ngoài ra, cũng không ít người cho rằng, nếu bạn mua nhà bây giờ chắc chắn sẽ thu lời vào thời điểm bán đi. 

Thị trường nhà ở có tính chu kỳ, giá có thể lên, cũng có thể xuống. Vậy nên, hãy mua nhà dựa trên ngân sách và nhu cầu của bạn hoặc gia đình bạn, chứ không phải phỏng đoán của bản thân về những gì tương lai có thể xảy ra hoặc không.